Co je výnos z pronájmu a proč je klíčový?

Výnos z pronájmu je základní metrika, která ti ukáže, kolik procent z původní investice ti nemovitost ročně vydělá. Je to nejdůležitější ukazatel při rozhodování, zda se koupě bytu či domu na pronájem vůbec vyplatí. Rozlišujeme dva hlavní typy výnosu:

  1. Hrubý výnos (Gross Yield): Jednoduchý poměr ročního nájemného k ceně nemovitosti. Rychle ukáže potenciál, ale ignoruje náklady.
  2. Čistý výnos (Net Yield): Mnohem přesnější ukazatel, který zohledňuje všechny náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem. Tento údaj ti řekne, kolik peněz ti reálně zůstane v kapse.

Pamatuj: Hrubý výnos je dobrý pro rychlé srovnání nabídek, ale tvé finální rozhodnutí by mělo vždy stát na výpočtu čistého výnosu. Rozdíl může být i několik procent.

Jaký je průměrný hrubý výnos z pronájmu v ČR v roce 2025?

Výnosnost pronájmu se v České republice výrazně liší podle lokality. Nejdražší nemovitosti v Praze mají paradoxně často nižší procentuální výnos než levnější byty v regionech, kde je kupní cena nižší v poměru k nájmům. Podle analýz trhu (Global Property Guide) a dat o cenách nemovitostí (Český statistický úřad) se hrubé výnosy v roce 2025 pohybují v následujících rozmezích.

Město Průměrný hrubý roční výnos Příklad (byt 2+kk za 5 000 000 Kč)
Praha 3,0 % - 4,0 % Roční nájem: 175 000 Kč (14 580 Kč/měsíc)
Brno 3,8 % - 4,8 % Roční nájem: 215 000 Kč (17 900 Kč/měsíc)
Ostrava 4,5 % - 5,5 % Roční nájem: 250 000 Kč (20 800 Kč/měsíc)

Definice: Hrubý výnos

Výpočet je jednoduchý: (Měsíční nájem × 12) / Kupní cena nemovitosti × 100. Tento ukazatel nepočítá s žádnými náklady, jako jsou daně, opravy nebo poplatky.

Od hrubého k čistému výnosu: S jakými náklady počítat?

Čistý výnos je to, co tě jako investora zajímá nejvíce. Zohledňuje všechny výdaje, které ti snižují reálný zisk. Abys ho spočítal, musíš od ročního nájmu odečíst všechny provozní náklady, a to nejen ty zjevné, ale i ty skryté nebo nepravidelné. Pečlivá kalkulace těchto nákladů je klíčová pro realistické zhodnocení návratnosti tvé investice.

Mezi nejčastější a nejdůležitější náklady patří:

  • Daň z nemovitosti: Jedná se o roční poplatek, jehož výše se odvíjí od lokality, velikosti a typu nemovitosti (e15.cz). Nezřídka může dosáhnout i několika tisíc korun ročně. V roce 2024 došlo k úpravě sazeb, což je potřeba zohlednit v každé individuální kalkulaci.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti: Ačkoliv se jedná o měsíční nebo roční náklad, je to nezbytná ochrana tvé investice proti požáru, povodni, krádeži nebo vandalismu. Měj na paměti, že pojištění samotné nemovitosti je jiné než pojištění vybavení domácnosti, které je často na nájemníkovi.
  • Fond oprav a poplatky SVJ: Tyto platby jdou měsíčně do Společenství vlastníků jednotek a pokrývají údržbu, opravy a provoz společných prostor domu (střecha, fasáda, výtah, úklid, osvětlení). Jejich výše se může výrazně lišit dům od domu, v závislosti na stáří budovy a plánovaných rekonstrukcích.
  • Náklady na správu: Pokud se nechceš starat o nájemníky, řešit opravy a inkasovat nájem, můžeš si najmout správcovskou firmu. Ta si obvykle účtuje 5-10 % z měsíčního nájmu, ale ušetří ti spoustu času a starostí. Je to investice do tvého klidu a profesionálního přístupu.
  • Rezerva na opravy a údržbu: I nová nemovitost si vyžádá občasné opravy nebo údržbu (vymalování, oprava spotřebičů, drobné havárie). Experti doporučují odkládat si zhruba jeden měsíční nájem ročně jako rezervu. Ignorování této rezervy je častou chybou, která může vést k nepříjemným překvapením.
  • Daň z příjmu z pronájmu: Ze zisku z pronájmu je nutné odvést daň z příjmu. Aktuálně je to 15 % pro většinu příjmů, avšak při překročení určité hranice příjmů se aplikuje vyšší sazba 23 %. Je důležité vědět, že proti příjmům z pronájmu si můžeš uplatnit buď paušální výdaje (30 %) nebo skutečné výdaje (tzv. "daňová optimalizace").
  • Období neobsazenosti (Vakance): I ten nejlepší byt může být mezi nájemníky na několik týdnů nebo i měsíců prázdný. Běžně se počítá s tím, že byt nemusí být pronajatý 100 % času – například 1 měsíc v roce je realistická rezerva. To znamená, že ročně přijdeš o jeden měsíční nájem.

💡 Tip pro daňovou optimalizaci: Nezapomeň, že kromě paušálních výdajů si můžeš proti příjmům z pronájmu uplatnit i skutečné výdaje. Patří sem například úroky z hypotéky na pořízení pronajímané nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, odpisy nemovitosti, náklady na správu, pojištění a další. Pečlivé vedení účetnictví ti může výrazně snížit daňový základ.

Nezapomeň na finanční polštář: Kromě pravidelných nákladů si vždy vytvoř rezervu na neočekávané události. Prasklá trubka, porucha kotle nebo nečekaná výměna nájemce mohou rychle pohltit tvůj roční zisk, pokud na ně nejsi připraven. Doporučuje se mít bokem minimálně 3-6 měsíčních nájmů, ideálně ve výši jednoho čtvrtletního nájmu, aby pokryly případné nečekané výdaje.

Praktický příklad: Čistý výnos bytu v Brně

Pojďme si ukázat výpočet na příkladu bytu 2+kk v Brně za 5 000 000 Kč s měsíčním nájmem 18 000 Kč.\n
- Roční hrubý příjem: 18 000 Kč × 12 = 216 000 Kč

Roční náklady:
- Fond oprav a poplatky SVJ: 3 000 Kč/měsíc = 36 000 Kč
- Daň z nemovitosti: 2 500 Kč
- Pojištění: 3 500 Kč
- Rezerva na opravy (1/12 nájmu): 18 000 Kč
- Rezerva na neobsazenost (1/12 nájmu): 18 000 Kč
- Celkové náklady: 78 000 Kč

Čistý zisk před zdaněním: 216 000 Kč - 78 000 Kč = 138 000 Kč

Čistý roční výnos: (138 000 Kč / 5 000 000 Kč) * 100 = 2,76 %

Spočítej si přesný čistý výnos

Porovnej svůj výnos s průměrem trhu v naší kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Jak se výnosnost vyvíjela v posledních 5 letech?

Trh s nemovitostmi prošel v posledních letech bouřlivým vývojem. Zatímco ceny nemovitostí mezi lety 2020 a 2023 strmě rostly, nájmy tento růst kopírovaly jen s určitým zpožděním. To vedlo k postupnému snižování průměrné výnosnosti. Důvodem byly především nízké úrokové sazby, které poháněly poptávku po koupi nemovitostí a zvyšovaly jejich ceny rychleji než inflace a růst mezd.

Zlaté pravidlo: Když ceny nemovitostí rostou rychleji než nájmy, procentuální výnos z pronájmu klesá. A naopak. Je to klíčový princip pro pochopení dynamiky trhu.

Od roku 2024 se situace stabilizovala. Růst cen nemovitostí zpomalil, zatímco nájmy kvůli vysoké poptávce a inflaci dále rostly, což bylo ovlivněno i nedostatkem nového bydlení. To vedlo k mírnému oživení a zvýšení výnosnosti, zejména mimo Prahu. Tento trend podle prognóz (Česká národní banka) pokračuje i v roce 2025, kdy se trh snaží najít novou rovnováhu.

📈 Důsledek inflace: Vysoká inflace posledních let měla dvojí dopad. Na jedné straně zvyšovala stavební náklady a tím i ceny nových nemovitostí, na straně druhé tlačí na zvyšování nájmů, aby pokryly rostoucí životní náklady majitelů.

Predikce vývoje do roku 2026

Předpovídat vývoj na realitním trhu je vždy obtížné, ale na základě aktuálních ekonomických prognóz lze očekávat několik klíčových trendů, které budou ovlivňovat výnosnost pronájmů.

  1. Stabilizace úrokových sazeb: Očekává se, že úrokové sazby hypoték se budou držet na stabilní úrovni nebo mírně klesat, což může podpořit poptávku po koupi a mírně zvýšit ceny nemovitostí. Nižší úrokové sazby činí pořízení nemovitosti dostupnější a tím mohou ovlivnit i konkurenci na trhu s pronájmy.
  2. Trvalý růst nájmů: Poptávka po nájemním bydlení zůstává silná, zejména ve velkých městech, kde je nedostatek dostupného bydlení. Lze tedy očekávat, že nájmy porostou tempem srovnatelným s inflací, nebo ji dokonce mírně předčí, což přispěje k udržení atraktivity investice do pronájmu.
  3. Mírný růst výnosnosti: Kombinace stabilních cen nemovitostí a pokračujícího růstu nájmů by mohla vést k dalšímu mírnému navýšení průměrného čistého výnosu z pronájmu, pravděpodobně o 0,2 až 0,5 procentního bodu. To je pozitivní zpráva pro potenciální investory, kteří hledají stabilní a dlouhodobý příjem.

Upozornění: Toto není investiční rada

Všechny uvedené údaje a predikce vycházejí z veřejně dostupných dat a analýz. Skutečný vývoj se může lišit v závislosti na makroekonomických podmínkách, vládních regulacích a regionálních specifikách. Před jakoukoliv investicí si vždy udělej vlastní důkladný průzkum a zvaž konzultaci s finančním poradcem.

Dlouhodobý horizont: Investice do nemovitosti by měla být vždy vnímána v dlouhodobém horizontu. Krátkodobé fluktuace na trhu by neměly zastínit celkový potenciál růstu hodnoty nemovitosti a stabilního příjmu z pronájmu po dobu mnoha let.

Závěr: Klíčové body k zapamatování

Investice do nemovitosti na pronájem může být skvělý způsob, jak si zajistit pasivní příjem, ale je nutné přistupovat k ní s chladnou hlavou a dobrými daty. Aby byla tvá investice úspěšná, měj na paměti následující klíčové body:

  • Čistý výnos je král: Nikdy se nerozhoduj jen na základě hrubého výnosu. Vždy započítej všechny náklady, včetně těch méně zjevných, abys získal realistický obraz o tvé skutečné ziskovosti.
  • Lokalita rozhoduje: Výnosnost se v ČR liší o celé procentní body. Nejdražší adresa nemusí být nejvýnosnější. Pečlivě analyzuj poptávku po nájemním bydlení a kupní ceny v dané lokalitě.
  • Náklady nepodceňuj: Rezerva na opravy a neobsazenost ti může ušetřit mnoho starostí a ochránit tvůj rozpočet před nečekanými výdaji. Plánuj dopředu a buď připraven na různé scénáře.
  • Trh se vyvíjí: Výnosnost není statická. Sleduj trendy v cenách nemovitostí i nájmů a pravidelně přehodnocuj svou investiční strategii.

Vyzkoušej si různé scénáře

Porovnej svůj výnos s průměrem trhu v naší kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura