Kalkulačka výnosu z nemovitostí - InvestičníKalkulačky.cz

Jak kalkulačku používat

Zadejte kupní cenu nemovitosti, vlastní kapitál a parametry hypotéky (úrok, splatnost).
Vyplňte měsíční příjem z pronájmu, očekávaný růst nájmu a počet obsazených měsíců v roce.
Uveďte průběžné měsíční náklady (energie, pojištění, údržba, správa) a jejich růst.
Nastavte daňové parametry (odpisy, hodnota pozemku) a požadovaný výnos při prodeji.

Klíčové pojmy

Základní metriky a pojmy, které kalkulačka používá:

ROI (Return on Investment) - návratnost investice v procentech. Ukazuje, kolik procent z investované částky získáte zpět jako zisk.
Cashflow - měsíční nebo roční přebytek příjmů nad výdaji. Kladné cashflow znamená, že nemovitost vydělává.
Brutto výnos - roční příjem před odpočtem všech nákladů (pouze nájemné).
Netto výnos - roční zisk po odečtení všech výdajů (náklady, splátky, daně).
CAGR - průměrná roční míra růstu investice (Compound Annual Growth Rate). Dobré hodnoty jsou 8-12% p.a.
LTV (Loan-to-Value) - poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti v procentech.

Co počítáme

Kalkulačka vypočítá všechny klíčové metriky pro hodnocení investice:

ROI (Return on Investment) - celková návratnost investice v procentech
Cashflow - měsíční a roční přebytek příjmů nad výdaji
CAGR - průměrné roční zhodnocení (Compound Annual Growth Rate)
Doba návratnosti - za jak dlouho se vrátí investované peníze
Celkový výnos - zisk z investice po odečtení všech nákladů

Jak na výpočet návratnosti nemovitosti

Kalkulačka používá osvědčené vzorce pro výpočet výnosnosti investice do nemovitosti. Díky těmto vzorcům můžete jednoduše porovnat různé nemovitosti a rozhodnout se, která investice se vám nejvíce vyplatí.

Měsíční splátka hypotéky

Kalkulačka nejprve spočítá výši úvěru jako rozdíl mezi cenou nemovitosti a vlastním kapitálem. Pak vypočítá měsíční splátku pomocí standardního vzorce pro anuitní splácení:

Výše úvěru = Cena nemovitosti - Vlastní kapitál Měsíční úroková sazba = Roční úrok / 12 / 100 Počet měsíců = Roky splácení × 12 Měsíční splátka = Výše úvěru × [Měsíční sazba × (1 + Měsíční sazba)^{Počet měsíců}] / [(1 + Měsíční sazba)^{Počet měsíců} - 1]

Příklad: Pokud si půjčíte 3 mil. Kč na 25 let s úrokem 5% p.a., měsíční splátka bude cca 17 500 Kč.

Roční cashflow

Cashflow ukazuje, kolik peněz vám investice reálně přináší nebo odčerpává. Zahrnuje všechny příjmy a výdaje:

Roční cashflow = Roční nájem - Roční náklady - (12 × měsíční splátka) - Daň z příjmu

Příklad: Při nájmu 18 000 Kč/měsíc (216 000 Kč/rok), nákladech 3 000 Kč/měsíc (36 000 Kč/rok), splátce 17 500 Kč (210 000 Kč/rok) a dani 15 000 Kč ročně vám vyjde cashflow -45 000 Kč/rok (investice vyžaduje dosypávání).

Brutto výnos z nájmu

Brutto výnos říká, kolik procent z ceny nemovitosti získáte zpět ročně na nájemném (před odpočtem nákladů):

Brutto výnos = (Roční nájem / Cena nemovitosti) × 100

Příklad: Při nájmu 18 000 Kč/měsíc (216 000 Kč/rok) a ceně bytu 4 mil. Kč je brutto výnos 5,4% p.a.

CAGR - průměrné roční zhodnocení

CAGR (Compound Annual Growth Rate) vyjadřuje průměrné roční zhodnocení investice včetně růstu hodnoty nemovitosti a kumulovaného cashflow:

CAGR = [(Celková hodnota na konci / Vložený kapitál)^{1 / počet let} - 1] × 100

Příklad: Investujete 1 mil. Kč vlastních peněz. Po 10 letech máte nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč se zbytkem hypotéky 2,5 mil. Kč (vlastní kapitál = 2,5 mil. Kč). CAGR = 9,6% p.a.

Doba návratnosti

Doba návratnosti říká, za kolik let se vám vrátí celý vložený kapitál:

Doba návratnosti = rok, kdy kumulativní cashflow poprvé překročí 0 Kč

Příklad: Vložíte 1 mil. Kč. Prvních 8 let dosypáváte peníze (záporné cashflow), od 9. roku máte kladné cashflow. Návratnost nastane typicky po 12-15 letech.

LTV - poměr úvěru k hodnotě

LTV (Loan-to-Value) ukazuje, jakou část ceny nemovitosti hradíte úvěrem:

LTV = (Výše hypotéky / Cena nemovitosti) × 100

Příklad: Kupujete byt za 4 mil. Kč s hypotékou 3 mil. Kč. LTV = 75%. Banky často vyžadují LTV max. 80-90%.

Máte nápad na novou kalkulačku nebo potřebujete radu?

Rádi vám pomůžeme s výběrem vhodné investice nebo vytvoříme kalkulačku přesně pro vaše potřeby.

Kontaktujte nás