Co všechno obnáší pronájem nemovitosti?

Příjem z nájmu je skvělý způsob, jak si zajistit pasivní příjem. Mnoho začínajících investorů ale dělá zásadní chybu – zaměňuje hrubý nájem za čistý zisk. Pravdou je, že vlastnictví a pronájem nemovitosti s sebou nese celou řadu nákladů, které mohou výrazně snížit tvou konečnou marži. Aby tvoje investice byla skutečně zisková a dlouhodobě udržitelná, musíš znát, sledovat a optimalizovat všechny provozní i skryté náklady. Pronájem není pouze o inkasování nájemného, ale spíše o aktivním podnikání, které vyžaduje strategické plánování a finanční gramotnost.

Tento článek ti poskytne kompletní přehled všech výdajů, se kterými musíš počítat. Od pravidelných měsíčních poplatků až po nečekané opravy, na které je třeba se připravit. Pomůžeme ti odhalit i ty nejmenší položky, které se na konci roku mohou nasčítat do překvapivě vysokých částek.

Zlaté pravidlo: Nikdy nepodceňuj vedlejší náklady. Mohou tvořit 25 % až 40 % z celkového vybraného nájemného, v závislosti na stáří a stavu nemovitosti, energetické náročnosti a lokalitě.

Pravidelné měsíční a roční náklady

Toto je základ, se kterým musíš počítat každý měsíc nebo rok. Jsou to předvídatelné výdaje, které snadno zahrneš do svého rozpočtu a s nimiž můžeš aktivně pracovat při stanovení optimální výše nájmu.

1. Fond oprav a poplatky SVJ/družstvu

Pokud vlastníš byt v bytovém domě, nevyhneš se příspěvkům do fondu oprav a platbám za služby spojené se správou společných prostor (úklid, osvětlení, výtahy, provoz kotelny, revize). Tyto poplatky hradíš společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytovému družstvu. Výše se liší podle lokality, velikosti bytu, počtu společných prostor a celkového stavu domu a plánovaných investic. Obvykle se pohybuje mezi 1 000 Kč a 4 000 Kč měsíčně. Je důležité si uvědomit, že fond oprav slouží k financování budoucích velkých rekonstrukcí domu, jako je zateplení fasády nebo oprava střechy, a je tak investicí do dlouhodobé hodnoty tvé nemovitosti.

2. Pojištění nemovitosti a odpovědnosti

Naprostá nutnost pro každého majitele. Pojištění nemovitosti kryje škody na samotné stavbě (zdi, střecha, okna, základy) proti rizikům jako je požár, povodeň, vandalismus nebo odcizení pevných součástí. Pojištění odpovědnosti z držby nemovitosti tě chrání, pokud prasklá stoupačka vytopí sousedy, nebo pokud dojde k úrazu na společných prostorech kvůli zanedbání údržby. Roční pojistné se pohybuje v řádu několika tisíc korun, ale v případě pojistné události ti může ušetřit statisíce. Před podpisem smlouvy si pečlivě prostuduj pojistné podmínky, aby pokryly všechna relevantní rizika.

Vysvětlení: Pojištění domácnosti vs. nemovitosti

Pojištění nemovitosti kryje stavbu a její pevné součásti, pojištění domácnosti vybavení uvnitř (nábytek, elektronika, osobní věci nájemníka). Jako pronajímatel musíš mít sjednané pojištění nemovitosti, které chrání tvou investici. Pojištění domácnosti je obvykle na nájemci, ale je dobré ho od něj vyžadovat ve smlouvě, aby se předešlo sporům v případě poškození jeho majetku.

3. Daň z nemovitých věcí

Každý rok musíš jako vlastník zaplatit daň z nemovitosti finančnímu úřadu. Její výše se odvíjí od lokality, typu nemovitosti (byt, dům, pozemek), velikosti nemovitosti a místních koeficientů, které mohou být nastaveny obcemi. Jak uvádí portál e15.cz, v roce 2025 došlo k úpravám sazeb, takže je dobré si aktuální výši ověřit na stránkách Finanční správy nebo prostřednictvím své daňové poradkyně. Daň se platí jednou ročně, obvykle do konce května. Jde o důležitý příjem pro rozpočty obcí.

4. Poplatky za správu nemovitosti

Pokud nechceš řešit komunikaci s nájemníky, organizaci oprav, vyřizování stížností a roční vyúčtování služeb, můžeš si najmout správcovskou firmu. Ta si obvykle účtuje 5–10 % z měsíčního nájemného, někdy i fixní poplatek. Ušetří ti to spoustu času, starostí a potenciálních konfliktů, ale je to další náklad, který snižuje tvůj zisk. Dobrá správcovská firma ti navíc může pomoci s výběrem spolehlivých nájemníků a zajistit plynulou obsazenost nemovitosti.

Nepravidelné, ale nutné náklady

Tohle jsou výdaje, které nepřicházejí každý měsíc, ale dříve či později se objeví. Je klíčové na ně vytvářet finanční rezervu, aby tě nepřekvapily a neohrozily tvou finanční stabilitu.

1. Opravy a údržba

Pračka přestala fungovat? Protéká záchod? Je potřeba vymalovat? Porouchal se bojler, nebo je potřeba vyměnit opotřebované kohoutky? Tyto náklady jdou za tebou jako za majitelem a jsou nevyhnutelné. Dobrým pravidlem je odkládat si na opravy 1 % z hodnoty nemovitosti ročně. U bytu za 5 000 000 Kč to znamená vytvořit si rezervu 50 000 Kč na rok. Nezapomeň, že rychlé řešení menších problémů může předejít mnohem dražším haváriím.

💡 Prevence je klíčová: Pravidelné kontroly a drobná údržba (např. čištění odpadů, kontrola těsnění oken, revize spotřebičů, servis plynového kotle) mohou výrazně snížit riziko velkých a nákladných poruch. Informuj nájemníky o důležitosti základní údržby a jak hlásit problémy včas, aby se předešlo eskalaci.

2. Renovace a modernizace

Po několika letech bude potřeba větší investice – nová kuchyňská linka, rekonstrukce koupelny, výměna podlah nebo modernizace topného systému. Tyto náklady nejsou pravidelné, ale zvyšují hodnotu nemovitosti a umožňují ti nastavit vyšší nájemné, případně rychleji najít nové nájemníky. Doporučuje se plánovat větší renovaci jednou za 10-15 let, aby nemovitost zůstala atraktivní a konkurenceschopná na trhu. Modernizace může také zlepšit energetickou účinnost bytu a snížit provozní náklady pro nájemce.

Vytvoř si železnou rezervu: Pro nepravidelné, ale nevyhnutelné náklady (opravy, renovace, neobsazenost) si aktivně vytvářej finanční rezervu. Mnoho expertů doporučuje mít stranou alespoň 3-6 měsíčních nájmů, které pokryjí nečekané výdaje bez ohrožení tvého cash flow a zajistí ti klidný spánek.

3. Náklady na neobsazenost

Jen málokdy se podaří mít nemovitost obsazenou 100 % času. Počítej s tím, že mezi odchodem starého a příchodem nového nájemníka může být byt i několik týdnů prázdný. Během této doby nemáš příjem z nájmu, ale stále musíš hradit zálohy na služby, elektřinu, plyn a poplatky SVJ. Bezpečná kalkulace je počítat s jedním měsícem bez nájmu ročně (tedy 8,3% ztráta z ročního nájmu). Doba neobsazenosti závisí na atraktivitě lokality, stavu nemovitosti a aktuální poptávce na trhu.

Spočítej si reálnou ziskovost

Nezapomněl jsi na nějaký náklad? Spočítej si čistý výnos.

Spustit kalkulačku

Skryté náklady, na které se zapomíná

Kromě zjevných výdajů existuje i řada menších, skrytých nákladů, které se mohou nasčítat a výrazně ovlivnit tvou konečnou marži. Článek jakubzizka.cz varuje před skrytými výdaji již při koupi, ale některé platí i pro pronájem a je dobré o nich vědět dopředu.

  • Právní služby: Příprava kvalitní nájemní smlouvy právníkem stojí několik tisíc korun, ale může ti ušetřit statisíce v budoucích sporech (např. při neplacení nájemného, poškození bytu nebo nutnosti vystěhování). Je to investice do tvé právní ochrany.
  • Poplatky za inzerci: Inzerce na realitních portálech (Sreality.cz, Bezrealitky.cz apod.) nebo provize realitní kanceláři za nalezení nájemníka mohou být významnou položkou, zejména v méně atraktivních lokalitách nebo při časté fluktuaci nájemníků.
  • Roční vyúčtování služeb: Čas a energie, které strávíš přípravou a kontrolou vyúčtování pro nájemce, komunikací s dodavateli energií a s SVJ/družstvem. Pokud si najmeš správcovskou firmu, tento náklad se ti sníží.
  • Cestovné: Pokud nebydlíš ve stejném městě jako pronajímaná nemovitost, musíš počítat s náklady na dojíždění kvůli kontrolám, opravám nebo schůzkám s nájemníky. K finančním nákladům je třeba připočíst i časovou investici.

Pozor: Daň z příjmu z pronájmu

Nezapomeň, že příjem z pronájmu musíš danit. Jde o příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Finanční správa ČR pravidelně aktualizuje informace k dani z příjmu a souvisejícím předpisům. Můžeš uplatnit buď paušální výdaje (30 % z příjmu, maximálně 600 000 Kč), nebo skutečné náklady, kam patří úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, pojištění, poplatky za správu a další prokazatelné výdaje. Toto je jeden z největších nákladů vůbec a jeho správná optimalizace může výrazně ovlivnit tvůj čistý zisk.

Praktický příklad: Kolik stojí pronajímat byt v Brně?

Představ si, že vlastníš byt 2+kk v Brně v hodnotě 4 500 000 Kč a pronajímáš ho za 18 000 Kč měsíčně. Jaké budou tvé reálné náklady a skutečná ziskovost?

Položka Částka (ročně) Poznámka
Hrubý roční příjem z nájmu 216 000 Kč 18 000 Kč x 12 měsíců
Fond oprav a poplatky SVJ - 24 000 Kč 2 000 Kč měsíčně
Pojištění nemovitosti - 3 500 Kč Průměrná roční sazba
Daň z nemovitých věcí - 2 000 Kč Odhad pro Brno, může se lišit dle přesné lokality
Rezerva na opravy (1 % z ceny) - 45 000 Kč Pravidlo 1 % z 4,5 mil. Kč pro pokrytí běžných i větších oprav
Rezerva na neobsazenost - 18 000 Kč 1 měsíční nájem na pokrytí ztráty příjmu
Provozní zisk před zdaněním 123 500 Kč Hrubý příjem - celkové provozní náklady
Daň z příjmu (15 %)* - 18 525 Kč Po uplatnění 30% paušálu z 216 000 Kč
Čistý roční zisk 104 975 Kč Po všech nákladech a daních, tvůj reálný výnos

Výpočet daně je zjednodušený a nezohledňuje případné slevy či odečitatelné položky. Pro přesný výpočet se doporučuje konzultace s daňovým poradcem.

Pamatuj: Z hrubého nájmu 216 000 Kč ti po započtení všech nákladů a daní zbyde přibližně 105 000 Kč. To je méně než polovina původního hrubého nájmu! Skutečná měsíční hotovost je tedy 8 750 Kč, nikoliv 18 000 Kč. Toto číslo ti poskytuje realistický pohled na výnosnost tvé investice.

Jak minimalizovat náklady a zvýšit zisk?

  • Pečlivý výběr nájemníka: Spolehlivý nájemník, který platí včas a neničí byt, je základem úspěšného pronájmu. Důkladný screening nájemníků ti ušetří nejen za opravy, ale i náklady na právní služby a neobsazenost.
  • Pravidelná údržba: Nečekej, až se něco rozbije. Pravidelné revize kotle, kontrola spotřebičů nebo drobná údržba mohou předejít drahým haváriím a prodloužit životnost vybavení bytu.
  • Optimalizace daní: Poraď se s daňovým poradcem, zda se ti vyplatí uplatňovat skutečné náklady místo paušálu, zejména pokud máš hypotéku s vysokými úroky nebo jsi v nedávné době provedl/a nákladné renovace.
  • Dlouhodobý pronájem: Preferuj nájemníky, kteří chtějí zůstat déle. Snížíš tím fluktuaci, minimalizuješ náklady na hledání nových nájemníků, inzerci a zkrátíš dobu neobsazenosti.
  • Energetická efektivita: Investice do úsporných spotřebičů nebo lepšího zateplení může snížit provozní náklady pro nájemníky, což činí tvůj byt atraktivnějším a snižuje riziko energetické chudoby.

Vyzkoušejte naši kalkulačku

Nezapomněl jsi na nějaký náklad? Spočítej si čistý výnos.

Spustit kalkulačku

Závěr

Úspěšný pronájem nemovitosti není jen o inkasování nájemného. Je to podnikání, které vyžaduje pečlivé plánování, důkladnou kalkulaci všech souvisejících nákladů a aktivní správu. Klíčem je být připraven jak na pravidelné, tak na nečekané výdaje. Vždy si vytvářej finanční rezervu a počítej s tím, že reálný zisk je výrazně nižší než hrubý nájem. Jen tak se vyhneš nepříjemným překvapením, udržíš si finanční stabilitu a zajistíš, že tvá investice bude dlouhodobě prosperovat a generovat skutečný pasivní příjem. Pochopení a správa těchto nákladů je základním kamenem pro každého úspěšného pronajímatele.

Zdroje a použitá literatura

  • Finanční správa ČR: "Novela zákona o dani z nemovitých věcí, změny 2025", financnisprava.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • e15.cz: "Daň z nemovitosti 2025: Kdy, jak a kolik zaplatit - návod | e15.cz", www.e15.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Jakub Zízka: "Na co si dát pozor při koupi bytu: skryté výdaje a vady", www.jakubzizka.cz, přístup 28. prosince 2025