Co je pojištění hypotéky a proč ho banky vyžadují?
Pojištění hypotéky je soubor pojistných produktů, které chrání jak tebe, tak banku před nepříznivými životními situacemi, které by mohly ohrozit splácení úvěru. Pro banku je to klíčový nástroj řízení rizika. Hypotéka je často úvěr na 20 až 30 let a za tu dobu se může stát cokoliv. Banka si chce být jistá, že o své peníze nepřijde, i kdybys ty přišel o schopnost splácet nebo kdyby se zničila zastavená nemovitost.
Banky se řídí přísnými pravidly a doporučeními, které stanovuje Česká národní banka, a proto vyžadují minimalizaci rizik na své straně. S ohledem na stabilitu finančního trhu ČNB pravidelně upravuje a zavádí makroprudenční limity pro hypoteční úvěry, jako jsou LTV, DTI a DSTI, aby omezila rizika spojená s jejich poskytováním Česká národní banka. Pojištění je jedním z hlavních způsobů, jak toho dosáhnout.
Které pojištění je skutečně povinné?
Mnoho lidí se domnívá, že k hypotéce je nutné sjednat komplexní a drahý balíček pojištění. Ve skutečnosti je ze zákona a podle podmínek všech bank povinné pouze jedno jediné pojištění.
Pojištění nemovitosti: Absolutní nutnost
Jediné pojištění, kterému se nevyhneš, je pojištění nemovitosti. Týká se samotné stavby (bytu nebo domu) a chrání ji proti rizikům jako je požár, povodeň, vichřice nebo vandalismus. Pro banku je to zásadní, protože poškozením nebo zničením nemovitosti by ztratila svou zástavu.
Součástí smlouvy je tzv. vinkulace pojistného plnění. To znamená, že pokud by došlo k pojistné události, peníze od pojišťovny by šly primárně bance na umoření dluhu.
Definice: Co je vinkulace?
Vinkulace je proces, při kterém se právo na výplatu pojistného plnění převádí na třetí stranu – v tomto případě na banku, která poskytla hypotéku. Bez souhlasu banky ti pojišťovna nevyplatí peníze za velkou škodu na nemovitosti.
Pojištění schopnosti splácet (PSSN): Dobrovolné, ale často doporučené
Toto pojištění, často označované jako PSSN (pojištění schopnosti splácet nemovitost), je největším zdrojem nejasností. Není ze zákona povinné. Banky ho však velmi aktivně nabízejí a často jeho sjednání podmiňují získáním výhodnější úrokové sazby.
Kryje rizika, která se týkají přímo tebe:
- Ztráta zaměstnání
- Dlouhodobá pracovní neschopnost
- Invalidita
- Úmrtí
Důležité: Pojištění schopnosti splácet se primárně zaměřuje na ochranu tvé schopnosti hradit měsíční splátky hypotéky v případě neočekávaných životních událostí. Je to pojistka pro tvou finanční stabilitu, nikoli pro samotnou nemovitost.
Pamatuj: Banka tě nemůže nutit sjednat si pojištění schopnosti splácet. Může ti ale za jeho odmítnutí nabídnout horší podmínky, typicky vyšší úrokovou sazbu. Vždy si spočítej, co se ti vyplatí víc.
Životní pojištění: Pojistka pro nejhorší
Životní pojištění je alternativa nebo doplněk k PSSN. Pokud už máš kvalitní životní pojistku s dostatečným krytím pro případ smrti a invalidity, některé banky ji mohou akceptovat a nebudou vyžadovat sjednání PSSN. I zde platí, že pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch banky.
Tip: Před sjednáním PSSN si vždy zkontroluj své stávající životní pojištění. Možná už máš dostatečné krytí pro případ úmrtí nebo invalidity, a nebudeš tak potřebovat další pojištění, což ti ušetří náklady.
Kolik pojištění hypotéky stojí v roce 2026?
Ceny se liší podle pojišťovny, rozsahu krytí a hodnoty nemovitosti. Pojďme se podívat na modelový příklad hypotéky ve výši 4 000 000 Kč na byt v Praze.
| Typ pojištění | Obvyklá roční cena | Obvyklá měsíční cena | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Pojištění nemovitosti | 3 500 - 7 000 Kč | 290 - 580 Kč | Cena závisí na lokalitě, velikosti a typu stavby. |
| Pojištění schopnosti splácet | 12 000 - 24 000 Kč | 1 000 - 2 000 Kč | Obvykle 5-10 % z měsíční splátky hypotéky. |
| Celkem (orientačně) | 15 500 - 31 000 Kč | 1 290 - 2 580 Kč | Celková cena pojištění může tvořit významnou část nákladů. |
Spočítej si celkové náklady na bydlení
Nezapomeň na pojištění. Spočítej si celkovou splátku i s pojistkou.
Spustit kalkulačkuLze pojištění schopnosti splácet odmítnout?
Ano, lze. Jak jsme zmínili, není povinné. Otázkou je, jestli se to vyplatí. Banky za jeho sjednání obvykle nabízejí slevu na úrokové sazbě, nejčastěji 0,2 % až 0,5 %.
Kdy se odmítnutí (ne)vyplatí? Praktický příklad
Představ si hypotéku 4 000 000 Kč na 30 let.
| Parametr | Varianta A: S PSSN | Varianta B: Bez PSSN |
|---|---|---|
| Úroková sazba | 5,5 % | 5,8 % (navýšená o 0,3 %) |
| Měsíční splátka hypotéky | 22 711 Kč | 23 489 Kč |
| Cena PSSN | 1 590 Kč (cca 7 % ze splátky) | 0 Kč |
| Celkové měsíční náklady | 24 301 Kč | 23 489 Kč |
Zlaté pravidlo: V tomto příkladu ušetříš odmítnutím pojištění 812 Kč měsíčně (9 744 Kč ročně). Vždy si ale udělej přesný výpočet pro svou konkrétní nabídku. Rozdíl v sazbě a cena pojištění se mohou lišit.
Některé banky jsou k odmítnutí PSSN benevolentnější, jiné na jeho sjednání více tlačí. Vždy je to otázka vyjednávání a porovnání nabídek více bank.
Jak optimalizovat náklady na pojištění?
Neplať víc, než musíš. Zde je několik tipů, jak na pojištění hypotéky ušetřit:
- Sjednej si pojištění nemovitosti sám: Pojištění, které ti nabídne banka, bývá často dražší. Srovnej si nabídky na trhu a vyber si pojišťovnu sám. Banka musí akceptovat jakoukoliv pojistku, která splňuje její požadavky na krytí a má správně nastavenou vinkulaci.
Nezapomeň: Při sjednávání pojištění nemovitosti mimo banku si ověř, že pojistná částka odpovídá aktuální hodnotě nemovitosti a že je správně vinkulována ve prospěch banky. Jinak by ti banka nemusela pojistku akceptovat.
-
Pečlivě zvaž rozsah PSSN: Potřebuješ opravdu nejdražší variantu kryjící všechna rizika? Pokud máš stabilní zaměstnání a dostatečnou finanční rezervu, možná ti stačí levnější varianta kryjící jen invaliditu a úmrtí.
-
Porovnávej a vyjednávej: Neboj se oslovit více pojišťoven a bank. Jejich nabídky se mohou výrazně lišit. Nechej si předložit konkrétní kalkulace a porovnej nejen cenu, ale i rozsah krytí a výluky.
-
Využij slevy: Mnoho pojišťoven nabízí slevu za roční platbu pojistného místo měsíčních plateb. Zjisti si také, jestli nemůžeš získat slevu za sjednání více produktů u jedné společnosti.
Otestuj si svůj scénář v naší kalkulačce
Nezapomeň na pojištění. Spočítej si celkovou splátku i s pojistkou.
Spustit kalkulačkuZávěr: Klíčové body k zapamatování
Při řešení pojištění k hypotéce si pamatuj těchto pár zásad:
- Jediné skutečně povinné pojištění je pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky.
- Pojištění schopnosti splácet je dobrovolné, ale banky ho často odměňují slevou na úrokové sazbě.
- Vždy si pečlivě spočítej, zda je pro tebe výhodnější přijmout slevu na úroku a platit PSSN, nebo si připlatit na splátce a pojištění si nesjednávat.
- Neboj se hledat pojištění nemovitosti na vlastní pěst – můžeš tak ušetřit tisíce korun ročně.
Zdroje a použitá literatura
- Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
- Česká národní banka: "CNB to reintroduce LTV, DTI and DSTI limits on mortgage loans", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026