Jak velký je problém s neplatícími nájemníky v ČR?

Neplatící nájemník je noční můrou každého pronajímatele. Nejenže přijdeš o očekávaný příjem, ale navíc ti vznikají náklady na energie a fond oprav. Přesná čísla o dlužnících na nájemném se obtížně zjišťují, protože mnoho případů se řeší dohodou a nedostane se do veřejných statistik. Nicméně, ekonomické tlaky, jako je inflace, mohou vést k nárůstu počtu domácností, které mají potíže s placením včas (Trading Economics). Pro pronajímatele to znamená jediné – je potřeba být připraven a znát svá práva i povinnosti.

Problém eskaluje, pokud nájemník přestane komunikovat a dluh narůstá. V takovém případě je nutné jednat rychle a legálně správným postupem.

Pamatuj: Klíčem k úspěšnému řešení je prevence. Důkladné prověření nájemníka před podpisem smlouvy ti může ušetřit tisíce korun a měsíce starostí.

Jaký je správný právní postup při neplacení nájmu?

Vystěhovat nájemníka není možné ze dne na den. Český právní řád chrání nájemníky, a proto musíš dodržet přesně daný postup podle Občanského zákoníku. Jakákoliv snaha o svépomocné vystěhování (výměna zámku, odpojení energií) je protiprávní a mohla by se obrátit proti tobě.

1. Předžalobní výzva

Jakmile nájemník dluží první nájemné, nečekej. Pošli mu písemnou upomínku (ideálně doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou) s výzvou k úhradě dlužné částky v náhradním termínu. V této fázi je stále šance vyřešit vše smírnou cestou.

💡 Tip: V písemné upomínce jasně uveď dlužnou částku, datum splatnosti, sankce za prodlení (pokud jsou smluvně dohodnuty) a přiměřenou lhůtu pro zaplacení. Někdy stačí jen silné upozornění.

2. Výpověď z nájmu

Pokud nájemník na výzvu nereaguje a dluh naroste, můžeš přistoupit k výpovědi. Zákon rozlišuje dvě situace:

  • Výpověď s výpovědní dobou: Dáš ji nájemníkovi, který porušuje své povinnosti méně závažným způsobem.
  • Okamžitá výpověď: Tu můžeš dát, pokud nájemník poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců je považováno za zvlášť závažné porušení.

Definice: Zvlášť závažné porušení povinností

Podle Občanského zákoníku jde o situaci, kdy nájemník dluží na nájemném a službách částku odpovídající alespoň trojnásobku měsíčního nájemného. Teprve tehdy můžeš přistoupit k okamžité výpovědi bez výpovědní doby.

Před podáním okamžité výpovědi ho musíš opět písemně vyzvat k nápravě a poskytnout mu přiměřenou lhůtu. Až po jejím marném uplynutí můžeš výpověď podat.

3. Žaloba na vyklizení nemovitosti

Pokud nájemník byt neopustí ani po platně doručené výpovědi, nezbývá než podat žalobu na vyklizení nemovitosti k příslušnému soudu. Soudní řízení může trvat několik měsíců.

4. Exekuce (nucené vyklizení)

S pravomocným rozsudkem v ruce můžeš kontaktovat soudního exekutora, který provede nucené vyklizení bytu. To je poslední a nejméně příjemný krok celého procesu.

Kolik stojí a jak dlouho trvá vystěhování nájemníka?

Celý proces je nejen časově, ale i finančně náročný. Kromě ušlého nájmu musíš počítat s dalšími výdaji. Následující tabulka ukazuje modelový příklad pro byt v Brně s nájmem 18 000 Kč.

Položka Časová náročnost Odhadované náklady Kumulativní náklady
Dluh na nájemném (3 měsíce) 3 měsíce 54 000 Kč 54 000 Kč
Právní zastoupení (výzva, žaloba) 1-2 týdny 10 000 - 20 000 Kč 74 000 Kč
Soudní poplatek za žalobu - 2 000 Kč 76 000 Kč
Soudní řízení 6-12 měsíců - 76 000 Kč
Náklady na exekutora 1-2 měsíce 15 000 - 30 000 Kč 106 000 Kč
Celkem 10-18 měsíců cca 106 000 Kč

Důležité číslo: Jak vidíš, celkové náklady na vystěhování neplatícího nájemníka se mohou snadno vyšplhat přes 100 000 Kč a trvat více než rok. To je obrovská zátěž pro tvůj rozpočet a nervy.

Spočítej si dopad na svou investici

Jak neplatič ovlivní tvou návratnost? Vyzkoušej různé scénáře.

Spustit kalkulačku

Jak se nejlépe chránit? Prevence je základ

Nejlepší obranou je pečlivý výběr nájemníka. I když stoprocentní jistotu nemáš nikdy, důkladným prověřením můžeš riziko minimalizovat.

  1. Prověření v registrech dlužníků: Zkontroluj, zda potenciální zájemce nefiguruje v Centrální evidenci exekucí nebo v insolvenčním rejstříku.
  2. Reference od předchozího pronajímatele: Zeptej se na jeho platební morálku a chování. Je to cenný zdroj informací.
  3. Potvrzení o příjmu: Neboj se požádat o potvrzení od zaměstnavatele nebo výpisy z účtu. Získáš tak jistotu, že nájemník má na nájem dostatečné prostředky.
  4. Kvalitní nájemní smlouva: Nech si smlouvu připravit od právníka. Musí obsahovat všechny důležité náležitosti, včetně jasně definovaných sankcí za prodlení s platbou a podmínek výpovědi.
  5. Jistota (kauce): Zákon umožňuje požadovat jistotu až ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Tato částka ti poslouží jako finanční polštář pro případné dluhy nebo škody na bytě.

Zlaté pravidlo: Veškerou komunikaci s nájemníkem, zejména upomínky a výpověď, veď písemně a doručuj prokazatelným způsobem. Bude to klíčový důkaz při případném soudním sporu.

Pojištění nájemného: Vyplatí se?

Novinkou na trhu je pojištění ušlého nájemného nebo také pojištění pro případ neplacení nájmu. Komerční pojišťovny nabízejí produkty, které tě mohou ochránit před finanční ztrátou.

Jak to funguje?
Pokud ti nájemník přestane platit, pojišťovna po splnění podmínek (obvykle po doručení platné výpovědi) začne vyplácet pojistné plnění ve výši sjednaného nájemného. Zároveň často poskytuje právní asistenci při procesu vystěhování.

Aspekt Bez pojištění S pojištěním nájemného
Měsíční náklady 0 Kč 500 - 1 000 Kč (cca 3-5% z nájmu)
Ušlé nájemné Plná ztráta (např. 100 000+ Kč) Pojišťovna hradí ušlý nájem (až 12 měsíců)
Právní náklady Hradíš sám (10-20 tis. Kč) Často zahrnuto v pojištění (právní asistence)
Finanční riziko Vysoké Nízké

Pozor: Výluky a podmínky

Pojištění není všespásné. Vždy si důkladně prostuduj pojistné podmínky. Časté jsou výluky například na první 1-2 nezaplacené nájmy nebo povinnost zahájit právní kroky v určité lhůtě.

Vyzkoušej naši kalkulačku

Jak neplatič ovlivní tvou návratnost? Vyzkoušej různé scénáře.

Spustit kalkulačku

Závěr: 5 klíčových bodů pro ochranu tvé investice

  1. Nepodceňuj prevenci: Důkladně si prověř každého zájemce o pronájem. Je to nejlevnější ochrana před budoucími problémy.
  2. Měj kvalitní smlouvu: Investice do právníka se ti mnohonásobně vrátí. Jasně definovaná práva a povinnosti jsou základ.
  3. Jednej rychle: Při prvním zpoždění platby ihned jednej. Nečekej, až se dluh nahromadí.
  4. Dodržuj zákon: Veškeré kroky k vystěhování musí být v souladu se zákonem. Vyhni se svépomoci.
  5. Zvaž pojištění: Pokud chceš mít klidné spaní, pojištění ušlého nájemného je efektivní nástroj pro minimalizaci finančního rizika.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Monetary Policy Report – Winter 2025", www.cnb.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Trading Economics: "Czech Republic Inflation Rate", tradingeconomics.com, přístup 28. prosince 2025
  • E15.cz: "Daň z nemovitosti 2025: Kdy, jak a kolik zaplatit - návod | e15.cz", www.e15.cz, přístup 28. prosince 2025
    "