Přímý nákup investičního bytu je pro většinu lidí finančně nedosažitelný. Pořizovací ceny v milionech korun, nutnost řešit hypotéku a starosti se správou a nájemníky představují vysokou vstupní bariéru. Co kdyby sis ale mohl "koupit" kousek výnosu z nemovitosti už za pár stovek? Právě to slibují platformy jako Investown. V této recenzi se podrobně podíváme, jak Investown funguje, jaké ti nabízí výnosy, jak je to s daněmi a na jaká rizika si dát pozor.

Co je Investown a jak funguje?

Investown je česká fintech platforma, která zprostředkovává tzv. P2P (peer-to-peer) investování do úvěrů zajištěných nemovitostmi. Zjednodušeně řečeno, umožňuje ti půjčovat peníze developerským projektům nebo majitelům nemovitostí a za to pobírat úrok.

Na rozdíl od přímého nákupu nemovitosti se nestáváš jejím spolumajitelem. Místo toho investuješ do úvěru, který je touto nemovitostí zajištěn. Funguje to jako forma kolektivního financování, často označovaná jako crowdfunding.

Princip fungování je jednoduchý:

  1. Výběr projektu: Investown prověří developerský projekt (např. výstavbu bytového domu), analyzuje jeho rizika a nabídne ho investorům k financování.
  2. Investice: Ty si vybereš projekt, který tě zaujme, a investuješ libovolnou částku, obvykle již od 500 Kč.
  3. Výplata úroků: Developer čerpá peníze od investorů a splácí úvěr. Ty pak pravidelně (většinou měsíčně) dostáváš na svůj investorský účet podíl na zaplacených úrocích.
  4. Vrácení jistiny: Po skončení doby splatnosti úvěru (např. po 24 měsících) ti je vrácena tvá původní investovaná částka (jistina).

Tento model zpřístupňuje investice do nemovitostí široké veřejnosti, která nemá k dispozici miliony na nákup vlastního bytu Banky.cz.

Náš tip: Vždy si důkladně prověř konkrétní projekt, do kterého se chystáš investovat. Zaměř se na zkušenosti developera, lokalitu nemovitosti a poměr zajištění (např. LTV – Loan to Value).

Definice: P2P investování (Peer-to-Peer)

Peer-to-Peer investování (nebo také P2P půjčování) je model, kde lidé půjčují peníze přímo jiným lidem nebo firmám prostřednictvím online platformy, která obě strany propojuje. Tím se obchází tradiční finanční instituce jako banky. Více se dočteš v našem průvodci P2P investice v ČR: Příležitost nebo skryté riziko?.

Minimální investice a očekávané výnosy

Jednou z největších výhod platformy Investown je extrémně nízká vstupní bariéra. Investovat je možné již od 500 Kč. To ti umožňuje začít s malými částkami, osahat si, jak platforma funguje, a postupně své investice navyšovat.

Typické projekty na Investownu: Investown se zaměřuje převážně na krátkodobé úvěry developerským projektům v České republice. Často jde o financování akvizice pozemků, výstavby bytových domů nebo rekonstrukce. Délka úvěrů se typicky pohybuje od 6 měsíců do 3 let.

Očekávané roční výnosy se liší projekt od projektu v závislosti na jeho rizikovosti, délce úvěru a dalších faktorech. Obvykle se u tohoto typu investic pohybují v rozmezí od 5 % do 10 % ročně. Vždy si ale pečlivě prostuduj detaily konkrétní investiční příležitosti přímo na webu Investown, kde najdeš přesnou úrokovou sazbu.

Je důležité si uvědomit, že uváděný výnos je hrubý, tedy před zdaněním. Reálný čistý výnos bude o něco nižší.

Porovnej výnos s klasickým pronájmem

Zajímá tě, jak si stojí výnos z Investownu ve srovnání s příjmem z pronájmu vlastního bytu? Spočítej si to v naší kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Investown a daně: Jak zdanit příjmy?

Téma investown daně je pro mnoho investorů klíčové. Příjmy z úroků z P2P platforem, jako je Investown, spadají v Česku do kategorie příjmů z kapitálového majetku podle § 8 zákona o daních z příjmů.

Co to pro tebe v praxi znamená?

  • Daňová sazba: Tyto příjmy se daní standardní sazbou 15 %.

  • Daňové přiznání: Platforma za tebe daň neodvádí. Je na tobě, abys veškeré přijaté úroky za kalendářní rok sečetl a uvedl je do svého daňového přiznání.

  • Základ daně: Základem daně je celková suma přijatých úroků. Od tohoto příjmu si nelze odečíst žádné výdaje (např. poplatky platformě, pokud by nějaké byly).

Příklad zdanění: Pokud na Investownu za rok 2026 vyděláš na úrocích celkem 8 000 Kč, musíš tuto částku uvést v daňovém přiznání podaném na začátku roku 2027. Daň, kterou odvedeš, bude činit 1 200 Kč (15 % z 8 000 Kč).

Daňová povinnost se týká daňových rezidentů ČR, kteří musí přiznávat své celosvětové příjmy InvestBay. Problematika se liší od zdanění příjmů z pronájmu, kde můžeš uplatnit výdaje. Pro více detailů o této oblasti si přečti náš článek Daň z příjmu z pronájmu 2025: Velký průvodce.

Důležité pro zaměstnance: Příjem z Investownu musíš uvést v daňovém přiznání i v případě, že jsi zaměstnanec a daňové přiznání ti obvykle podává zaměstnavatel. V takovém případě si ho musíš podat sám.

Rizika a jak je omezit diverzifikací

Žádná investice není bez rizika a Investown není výjimkou. Je klíčové si uvědomit, že tvůj vklad není pojištěn jako na bankovním účtu. Zde jsou hlavní rizika, se kterými musíš počítat:

  1. Kreditní riziko: Největší riziko spočívá v tom, že dlužník (developer) nebude schopen úvěr splácet. Pro tento případ je úvěr zajištěn danou nemovitostí. Pokud dojde k selhání, měla by platforma zahájit proces prodeje nemovitosti, aby se uspokojily pohledávky investorů. Tento proces ale může být zdlouhavý a není zaručeno, že získáš zpět 100 % své investice.
  2. Riziko likvidity: Tvé peníze jsou vázané na dobu určitou, po kterou je úvěr poskytnut (např. 2-3 roky). Předčasný výběr obvykle není možný, pokud platforma nenabízí sekundární trh, kde bys mohl svůj podíl prodat jinému investorovi.
  3. Riziko platformy: Existuje také teoretické riziko, že by mohla zkrachovat samotná platforma Investown. V takovém případě záleží na smluvních podmínkách, jak by se postupovalo při správě a vymáhání pohledávek.
  4. Tržní riziko: Výrazný pokles cen nemovitostí by mohl snížit hodnotu zástavy, což by zvýšilo riziko v případě nesplácení úvěru.

Regulační riziko: Jelikož P2P platformy v Česku zatím nemají specifickou regulaci jako banky, je důležité si ověřit důvěryhodnost a transparentnost platformy. Investown podléhá dohledu ČNB jako zprostředkovatel spotřebitelských úvěrů, ale tvé investice nejsou chráněny Garančním systémem finančního trhu.

Nejlepší strategií pro snížení rizika je diverzifikace. Nikdy nevkládej všechny své prostředky do jediné investiční příležitosti. Raději svou investici rozděl mezi více různých projektů. Pokud jeden z nich selže, ztráta bude pro tvé celkové portfolio méně bolestivá.

Srovnání s jinými formami investic do nemovitostí

Investown představuje alternativu k tradičním způsobům investování do nemovitostí. Jak si stojí v porovnání s nimi?

Parametr Investown (P2P úvěry) Přímý nákup bytu Investice do REITs
Vstupní kapitál Velmi nízký (od 500 Kč) Velmi vysoký (statisíce až miliony Kč) Nízký (cena jedné akcie)
Potřebný čas Minimální (pasivní příjem) Vysoký (správa, nájemníci, údržba) Minimální (pasivní příjem)
Likvidita Nízká (peníze vázány na roky) Nízká (prodej bytu trvá měsíce) Vysoká (lze prodat na burze)
Kontrola Žádná (rozhoduje platforma) Plná kontrola nad majetkem Žádná (rozhoduje management fondu)
Diverzifikace Snadná (lze investovat do více projektů) Obtížná (vyžaduje velký kapitál) Vysoká (fond vlastní desítky nemovitostí)
Potenciální výnos Úroky z úvěru (5 % až 10 % p.a.) Příjem z nájmu + růst hodnoty nemovitosti Dividendy + růst ceny akcií

Jak je vidět z tabulky, každá forma má svá specifika. Zatímco přímý nákup bytu ti nabízí plnou kontrolu a potenciálně vyšší zhodnocení, je extrémně náročný na kapitál a čas Realitní Shaker. Naopak Investown a REIT fondy umožňují participovat na nemovitostním trhu s minimálním kapitálem a starostí.

Kdy se Investown vyplatí? Pokud máš menší kapitál (např. 10 000 Kč) a chceš pasivně participovat na nemovitostním trhu, Investown ti nabízí jednoduchou cestu bez starostí s pronájmem, údržbou nebo prodejem. Ideální, pokud si teprve buduješ investiční portfolio.

Spočítej si sílu složeného úročení

Chceš vidět, jak může pravidelná investice i menších částek narůst v čase? Využij naši kalkulačku složeného úročení.

Spustit kalkulačku

Časté otázky

Je investování přes Investown bezpečné?

Žádná investice není 100% bezpečná a bez rizika. Investown se snaží riziko minimalizovat tím, že jsou úvěry zajištěny nemovitostmi. Přesto existuje riziko nesplácení dlužníkem, které může vést ke ztrátě části nebo celé investice. Klíčem je diverzifikace napříč více projekty.

Jaký je reálný roční výnos na Investownu?

Reálný výnos se liší podle konkrétního projektu. Platformy tohoto typu obvykle nabízejí hrubý roční výnos mezi 5 % a 10 %. Od této částky je třeba odečíst 15% daň z příjmu. Čistý výnos se tak nejčastěji pohybuje mezi 4,25 % a 8,5 % ročně.

Musím příjmy z Investownu danit, i když jde o malou částku?

Ano, dle zákona je nutné přiznat veškeré příjmy z kapitálového majetku. Existuje sice osvobození pro ostatní příjmy do 30 000 Kč ročně, ale příjmy z P2P platforem sem obvykle nespadají. Pro jistotu doporučujeme ti konzultaci s daňovým poradcem.

Co se stane, když dlužník přestane splácet úvěr?

V takovém případě Investown jako správce úvěru zahájí proces vymáhání. Primárním krokem je realizace zástavy, tedy prodej nemovitosti, která úvěr jistí. Z výtěžku prodeje jsou pak uspokojeni investoři. Tento proces může trvat několik měsíců i déle.

Můžu své peníze z Investownu kdykoliv vybrat?

Ne, investice na Investownu jsou nelikvidní. Tvoje peníze jsou vázány po celou dobu trvání úvěru, což mohou být například 2 roky. Před uplynutím této doby není standardně možné prostředky vybrat.

Zdroje a použitá literatura

- Realitní Shaker: "Investice do bytu k pronájmu: Ceny, návratnost, rizika", https://www.realitnishaker.cz/clanky/investice-do-bytu-k-pronajmu/, přístup 27.05.2026