Co je bonita a kreditní skóre?

Při žádosti o hypotéku jsou bonita a kreditní skóre dva nejdůležitější pojmy, které rozhodnou o tvém úspěchu. Ačkoliv znějí složitě, jejich princip je jednoduchý. Banka si chce být jistá, že budeš schopen půjčené peníze splácet.

  • Bonita je celkové hodnocení tvé schopnosti splácet dluh. Banka zkoumá tvé příjmy, výdaje, vzdělání, profesi, rodinný stav a stávající dluhy.
  • Kreditní skóre je číselné vyjádření tvé platební morálky. Vychází z tvé úvěrové historie – jak jsi splácel minulé půjčky, kreditní karty nebo kontokorenty.

Jednoduše řečeno, bonita říká, jestli máš na splácení peníze, a kreditní skóre, jestli jsi spolehlivý a splácíš včas.

Pamatuj: Vysoká bonita a dobré kreditní skóre nejen zvyšují tvou šanci na schválení hypotéky, ale mohou ti zajistit i lepší úrokovou sazbu. Péče o finanční zdraví se tedy vyplatí dvojnásob.

Jak banky hodnotí tvou žádost o hypotéku?

Každá banka má vlastní interní metodiku (scoring), ale základní principy jsou všude stejné a řídí se doporučeními České národní banky. Banka se zaměřuje především na tři klíčové ukazatele, známé jako úvěrové limity.

  1. LTV (Loan-to-Value): Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Standardně banky poskytují hypotéky do 80 % LTV, což znamená, že 20 % ceny nemovitosti musíš mít z vlastních zdrojů.
  2. DTI (Debt-to-Income): Poměr celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. Tento ukazatel nesmí překročit určitou hranici (např. 8,5), aby se předešlo předlužení.
  3. DSTI (Debt-Service-to-Income): Poměr měsíčních splátek všech úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. Tento limit zajišťuje, že ti po zaplacení všech splátek zbyde dostatek peněz na živobytí. Podle ČNB by neměl přesáhnout 45 %.

Proč jsou limity důležité? Úvěrové limity jako LTV, DTI a DSTI nejsou jen byrokratická překážka. Jsou navrženy tak, aby chránily jak tebe před nadměrným zadlužením, tak banku před nesplácenými úvěry. Pomáhají udržovat stabilitu celého finančního systému.

Definice: Registry dlužníků

Banka si tvou platební morálku ověřuje v několika registrech. Mezi nejdůležitější patří Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a SOLUS. Záznam v registru nemusí být negativní – pozitivní historie včasného splácení naopak zvyšuje tvou důvěryhodnost.

Jaké faktory banka dále zkoumá?

  • Výše a stabilita příjmů: Příjem ze zaměstnání na dobu neurčitou je hodnocen lépe než příjem z podnikání nebo dohody.
  • Stávající dluhy: Banka se dívá na kreditní karty, kontokorenty, leasingy a další spotřebitelské úvěry. I nevyužívaný kontokorent snižuje tvou bonitu.
  • Počet vyživovaných osob: Každé dítě v domácnosti zvyšuje tvé životní minimum a snižuje částku, kterou můžeš splácet.
  • Vzdělání a profese: Lidé s vyšším vzděláním a stabilním zaměstnáním v perspektivním oboru jsou vnímáni jako méně rizikoví.

Praktický příklad hodnocení bonity

Představ si dva žadatele, kteří chtějí hypotéku 4 000 000 Kč na byt v Brně v hodnotě 5 000 000 Kč (LTV 80 %). Oba mají čistý měsíční příjem 45 000 Kč.

Parametr Žadatel A (Dobrá bonita) Žadatel B (Špatná bonita)
Čistý měsíční příjem 45 000 Kč 45 000 Kč
Stávající dluhy (měsíčně) Splátka půjčky 2 000 Kč Kreditka 3 000 Kč, leasing 5 000 Kč
Úvěrová historie Všechny úvěry spláceny včas Několik opožděných splátek v minulosti
Typ smlouvy Na dobu neurčitou (5 let) OSVČ (2 roky)
Schválená hypotéka (odhad) ANO PRAVDĚPODOBNĚ NE

Žadatel B má sice stejný příjem, ale jeho vysoké stávající závazky a horší úvěrová historie výrazně snižují jeho DSTI a celkovou důvěryhodnost. Banka by jeho žádost pravděpodobně zamítla kvůli vysokému riziku.

Jsi připraven na hypotéku?

Zlepši svou bonitu a zjisti, jak vysoký úvěr můžeš získat.

Spustit kalkulačku

5 kroků, jak si vylepšit bonitu před žádostí

Zlepšení bonity není otázkou jednoho dne, ale systematickou přípravou můžeš své šance výrazně zvýšit. Začni ideálně 6-12 měsíců před plánovanou žádostí.

1. Zkontroluj si registry dlužníků

Jednou ročně máš právo na bezplatný výpis z registrů BRKI, NRKI a SOLUS. Zjisti, jaké informace o tobě banky vidí. Pokud najdeš chybný nebo starý záznam, okamžitě požádej o jeho opravu.

2. Splatit a zrušit zbytečné úvěry

Zbav se menších spotřebitelských úvěrů, mikropůjček nebo nákupů na splátky. Každý takový závazek snižuje tvou volnou kapacitu pro splácení hypotéky.

Tip: Nejde jen o splacení, ale i o zrušení produktu. I splacená kreditní karta s úvěrovým rámcem 50 000 Kč je bankou vnímána jako potenciální dluh 50 000 Kč.

3. Sniž limit na kreditní kartě a kontokorentu

Pokud kreditní kartu nebo kontokorent opravdu potřebuješ, sniž si jejich limity na nezbytné minimum. Banky totiž do tvých závazků často počítají určité procento z těchto rámců, i když je zrovna nečerpáš.

4. Buduj si pozitivní úvěrovou historii

Pokud nemáš žádnou úvěrovou historii, banka neví, co od tebe čekat. Může pomoci si vzít menší produkt (např. nákup na splátky s nulovým navýšením) a ten řádně a včas splatit. Tím bankám ukážeš, že jsi spolehlivý klient.

5. Zvyšte své příjmy nebo snižte výdaje

Zní to jako klišé, ale funguje to. Zkus si najít lépe placenou práci, brigádu nebo požádej o hypotéku se spolužadatelem (partnerem, rodičem), jehož příjem se přičte k tvému. Současně se pokus omezit zbytné měsíční výdaje.

Shrnutí: Úspěšná žádost o hypotéku je výsledkem dlouhodobé finanční disciplíny. Konzistentní splácení dluhů, optimalizace výdajů a budování stabilního příjmu jsou klíčové faktory, které banky oceňují nejvíce. Začni s těmito kroky co nejdříve!

Pozor: Více žádostí najednou

Nepodávej žádosti o hypotéku u více bank současně. Každá žádost se propisuje do registrů a pro ostatní banky to může vypadat, že se snažíš získat více úvěrů najednou, což tě může poškodit. Raději si nejprve udělej nezávazný průzkum trhu.

Závěr: Klíčem je dlouhodobá příprava

Získání hypotéky je maraton, nikoliv sprint. Tvá bonita a kreditní skóre jsou odrazem tvého dlouhodobého finančního chování. Klíčem k úspěchu je:

  • Mít přehled: Pravidelně kontroluj své finance a registry dlužníků.
  • Být zodpovědný: Splácej všechny své závazky včas a v plné výši.
  • Minimalizovat dluhy: Před žádostí o hypotéku se zbav všech nepotřebných úvěrů.
  • Plánovat dopředu: Začni s přípravou alespoň půl roku před podáním žádosti.

S dobrou přípravou a čistou finanční historií máš nejlepší předpoklady, aby tvá cesta k vlastnímu bydlení byla úspěšná.

Spočítej si, zda se ti hypotéka vyplatí

Zlepši svou bonitu a zjisti, jak vysoký úvěr můžeš získat.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká národní banka: "CNB to reintroduce LTV, DTI and DSTI limits on mortgage loans and increase countercyclical capital buffer rate to 2%", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká bankovní asociace: "ČBA Hypomonitor", www.cbamonitor.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Maria Kopřivová: "GETTING A MORTGAGE WILL BE EASIER: THE CZECH NATIONAL BANK RELAXED MORTGAGE RULES", www.mariakoprivova.cz, přístup 5. ledna 2026