Co je příjem z pronájmu a kdo ho musí danit?
Příjem z pronájmu je definován v zákoně o daních z příjmů jako příjem plynoucí z pronájmu nemovitých věcí nebo bytů. Pokud tvé roční příjmy z pronájmu (ale i z dalších činností, jako je zaměstnání či podnikání) přesáhnou stanovenou hranici, máš povinnost podat daňové přiznání. Pro rok 2025 platí, že pokud máš příjmy z pronájmu vyšší než 50 000 Kč za rok, daňové přiznání podáváš vždy.
Jednoduše řečeno, pokud pronajímáš byt, dům, pozemek nebo třeba jen garáž a tvůj roční příjem z toho přesáhne tuto částku, musíš se o zisk podělit se státem. Tento druh příjmu spadá do § 9 Zákona o daních z příjmů.
Důležité: Nezaměňuj daň z příjmu a daň z nemovitosti
Častou chybou je záměna těchto dvou daní. Daň z nemovitých věcí platíš každý rok jen za to, že nemovitost vlastníš, bez ohledu na to, jestli ti generuje zisk. Naopak daň z příjmu z pronájmu platíš pouze tehdy, když z nemovitosti máš skutečný příjem.
💡 Pozor na platby za služby! Platby, které ti nájemce hradí za energie a služby (voda, topení, elektřina, odvoz odpadu), nejsou tvým příjmem z pronájmu, pokud je pouze přeúčtováváš. Tyto platby by neměly vstupovat do tvých příjmů pro výpočet daně, pokud je s nájemcem sjednáno, že platí zálohy přímo poskytovatelům služeb nebo ty zálohy transparentně vyúčtováváš.
Jaká je sazba daně z pronájmu pro rok 2025?
Pro fyzické osoby je sazba daně z příjmu z pronájmu poměrně jednoduchá. Základ daně se daní sazbou 15 %. Pokud by tvůj celkový základ daně (včetně příjmů ze zaměstnání, podnikání atd.) přesáhl 36násobek průměrné mzdy, část přesahující tento limit by se danila sazbou 23 %. Pro většinu pronajímatelů je však relevantní právě 15% sazba.
Pamatuj: Sazba daně z příjmu z pronájmu pro fyzické osoby v roce 2025 je 15 % z vypočteného základu daně.
Jak spočítat základ daně? Dvě cesty k cíli
Klíčem ke správnému výpočtu daně je stanovení základu daně. To je částka, ze které se bude daň počítat. Vzorec je prostý:
Základ daně = Celkové příjmy z pronájmu - Uplatnitelné výdaje
Zákon ti dává na výběr dvě možnosti, jak výdaje uplatnit. Můžeš si vybrat tu, která je pro tebe výhodnější.
- Paušální výdaje – Jednoduchá cesta bez papírování.
- Skutečné výdaje – Složitější, ale často finančně výhodnější.
Varianta A: Paušální výdaje – jednoduchost především
Pokud nechceš schovávat každou účtenku a vést složitou evidenci, můžeš využít paušální výdaje. U příjmů z pronájmu si můžeš bez dokazování odečíst 30 % z příjmů jako výdaj.
- Výhoda: Extrémní jednoduchost. Nepotřebuješ žádné doklady o výdajích.
- Nevýhoda: Maximální výše výdajů je omezena na 600 000 Kč (což odpovídá příjmům 2 000 000 Kč). Pokud jsou tvé skutečné náklady vyšší než 30 %, proděláš na tom.
| Parametr | Příklad | Výpočet |
|---|---|---|
| Roční příjem z nájmu | 240 000 Kč | 20 000 Kč × 12 |
| Paušální výdaje (30 %) | 72 000 Kč | 240 000 Kč × 0,30 |
| Základ daně | 168 000 Kč | 240 000 Kč - 72 000 Kč |
| Daň (15 %) | 25 200 Kč | 168 000 Kč × 0,15 |
Varianta B: Skutečné výdaje – cesta k optimalizaci
Tato metoda je administrativně náročnější, ale může ti ušetřit tisíce korun na daních. Uplatňuješ reálné náklady, které jsi s pronájmem měl. Co všechno si můžeš odečíst?
- Odpisy nemovitosti (opotřebení): Nejvýznamnější položka. I když nemovitost na hodnotě roste, zákon ti umožňuje ji fiktivně „opotřebovávat“ a snižovat si tak daňový základ. Bytové domy se obvykle odepisují 30 let (roční odpis 3,33 % z pořizovací ceny).
- Úroky z hypotéky: Pokud jsi si na byt bral hypotéku, zaplacené úroky v daném roce jsou plně daňově uznatelným nákladem.
- Opravy a údržba: Výměna kotle, malování, oprava podlahy. Vše, co slouží k udržení nemovitosti v dobrém stavu.
- Pojištění nemovitosti: Zaplacené pojistné za pojištění bytu či domu.
- Poplatky a energie: Poplatky společenství vlastníků (fond oprav), poplatky realitní kanceláři za správu, náklady na energie, pokud je platíš ty a ne nájemce.
- Vybavení bytu: Nábytek, spotřebiče a další vybavení, které pronajímáš spolu s bytem.
Důležité: Archivuj doklady! Při uplatňování skutečných výdajů je klíčové vést si pečlivou evidenci všech nákladů a uschovávat veškeré daňové doklady. Bez nich by finanční úřad nemusel tvé výdaje uznat a mohl by ti doměřit daň.
Spočítej si čistý výnos po zdanění
Spočítej si čistý zisk po zdanění a nákladech.
Spustit kalkulačkuPraktický příklad: Pan Novák a byt v Brně
Pan Novák koupil v roce 2024 byt v Brně za 5 000 000 Kč. Pronajímá ho za 18 000 Kč měsíčně. Na byt má hypotéku a za rok 2025 zaplatil na úrocích 150 000 Kč. Další náklady byly: fond oprav 24 000 Kč, pojištění 4 000 Kč a vymaloval za 15 000 Kč.
Roční příjem: 18 000 Kč × 12 = 216 000 Kč
Porovnejme, která varianta se mu vyplatí více.
| Parametr | Varianta A (Paušál) | Varianta B (Skutečné výdaje) |
|---|---|---|
| Příjmy | 216 000 Kč | 216 000 Kč |
| Paušální výdaje (30 %) | 64 800 Kč | - |
| Roční odpis (3,33 % z 5M Kč) | - | 166 500 Kč |
| Úroky z hypotéky | - | 150 000 Kč |
| Ostatní náklady (24+4+15 tis.) | - | 43 000 Kč |
| Celkové výdaje | 64 800 Kč | 359 500 Kč |
| Základ daně | 151 200 Kč | 0 Kč (ztráta 143 500 Kč) |
| Výsledná daň | 22 680 Kč | 0 Kč |
Tip: Vždy si spočítej obě varianty. Pokud máš vysoké úroky z hypotéky nebo jsi byt draze rekonstruoval, skutečné výdaje se ti téměř jistě vyplatí více než paušál. V případě daňové ztráty si ji navíc můžeš odečíst v následujících letech.
Daňové přiznání a zálohy
Daňové přiznání za rok 2025 musíš podat do konce března 2026. Pokud ho podáváš elektronicky, termín se prodlužuje do začátku května. Daň je také v tomto termínu splatná.
Musíš platit zálohy na daň? Pouze pokud tvá poslední daňová povinnost přesáhla 30 000 Kč. Pro většinu drobných pronajímatelů to znamená, že daň platí jednou ročně po podání přiznání.
Vysvětlení: Technické zhodnocení vs. oprava
Dej si pozor na rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením. Zatímco oprava (např. vymalování) je jednorázový náklad, technické zhodnocení (např. přístavba balkonu, kompletní změna jádra) zvyšuje hodnotu nemovitosti a náklady na něj musíš zahrnout do pořizovací ceny a odepisovat je postupně.
Závěr: Klíčové body k dani z pronájmu
Daňová povinnost není nic, čeho by ses měl bát. Stačí si pamatovat několik základních pravidel:
- Sazba daně je 15 % ze základu daně.
- Můžeš si vybrat mezi 30% paušálními výdaji a skutečnými náklady.
- Při uplatňování skutečných výdajů jsou klíčové odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky.
- Vždy si propočti, která varianta je pro tvou situaci výhodnější.
- Daňové přiznání podej a daň zaplať včas, obvykle do konce března následujícího roku.
Zdroje a použitá literatura
- Finanční správa ČR: "Novela zákona o dani z nemovitých věcí", financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/Novela_zakona_o_dani_z_nemovitych_veci_zmeny2025.pdf, přístup 28. prosince 2025