Jak financovat druhou nemovitost: Kompletní průvodce pro rok 2026

Když se rozhodneš pro pořízení druhé nemovitosti, ať už pro investici na pronájem, nebo pro vlastní rekreaci, čeká tě velký finanční krok. Zatímco první hypotéka se soustředila na tvou bonitu a úspory, při žádosti o druhou tě banky prověří důkladněji. Otevírají se ti nové strategické možnosti, ale zároveň se setkáš s přísnějším pohledem ze strany bank. Pojďme se podívat, jak na to, abys v roce 2026 získal financování co nejvýhodněji a uspěl.

Jak banky nahlíží na druhou hypotéku?

Když žádáš o druhou hypotéku, banka tě bude prověřovat ještě důkladněji než poprvé. Nejde už jen o to, zda zvládneš splácet jednu půjčku, ale jestli tvé finance unesou zátěž dvou velkých závazků najednou.

Klíčové faktory pro banku jsou:

• Celková úvěrová angažovanost: Banka sečte tvůj stávající dluh na první hypotéce, nový úvěr a veškeré další půjčky (spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty).
• Ukazatele DSTI a DTI: Limity stanovené ČNB jsou stále klíčové. DSTI (Debt-Service-to-Income) sleduje, jaké procento tvých čistých měsíčních příjmů padne na všechny splátky. DTI (Debt-to-Income) zase hlídá celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Se dvěma hypotékami se k těmto limitům přiblížíš mnohem rychleji.
• Platební historie: Jakákoliv negativní historie v registrech dlužníků je téměř jistou překážkou. Banka chce vidět, že jsi spolehlivý klient, který své závazky plní včas.
• Stabilita příjmů: Dva úvěry vyžadují nadprůměrné a stabilní příjmy. Pokud jsi zaměstnanec, banka od tebe bude chtít vidět smlouvu na dobu neurčitou a potvrzení o příjmu. Jako OSVČ budeš muset doložit alespoň dvě daňová přiznání s dostatečným ziskem.

Zástavní právo, LTV a druhá nemovitost

Zajištění úvěru je alfou a omegou každé hypotéky. U druhého úvěru máš na výběr ze dvou hlavních strategií, které zásadně ovlivní, kolik vlastních peněz budeš potřebovat.

Možnost 1: Ručení pouze kupovanou nemovitostí

Toto je nejčistší a nejjednodušší cesta. Ručíš pouze bytem či domem, který se chystáš koupit.

• LTV (Loan-to-Value): Banky ti standardně půjčí maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že zbylých 20 % musíš doplatit z vlastních zdrojů. Více o něm se dočteš v článku LTV: Co je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a jak ovlivní tvoji hypotéku?.
• Příklad: Kupuješ investiční byt za 4 000 000 Kč. Banka ti půjčí maximálně 3 200 000 Kč. Budeš tedy potřebovat 800 000 Kč z vlastních úspor.

Možnost 2: Ručení oběma nemovitostmi (křížová zástava)

Pokud nemáš dostatek vlastních prostředků, můžeš bance nabídnout do zástavy i svou první nemovitost (pokud na ní už nevázne plná zástava). Tím výrazně zvýšíš celkovou hodnotu zajištění a můžeš dosáhnout až na 100 % financování kupní ceny.

• Jak to funguje: Banka sečte hodnotu obou nemovitostí a od ní odvodí maximální výši úvěru.
• Příklad:
  • Kupuješ byt za 4 000 000 Kč.
  • Tvá první nemovitost má hodnotu 6 000 000 Kč a zbývá ti na ní doplatit hypotéku 2 500 000 Kč.
  • Celková hodnota zástavy: 4 000 000 Kč + 6 000 000 Kč = 10 000 000 Kč.
  • Celkový dluh: 4 000 000 Kč (nový úvěr) + 2 500 000 Kč (starý úvěr) = 6 500 000 Kč.
  • Výsledné LTV: (6 500 000 Kč / 10 000 000 Kč) * 100 = 65 %.
  • Jelikož je 65 % hluboko pod 80% limitem, banka ti bez problémů půjčí celých 4 000 000 Kč na nový byt. Nepotřebuješ ani korunu z vlastních úspor.

Srovnání obou přístupů

Jak banky počítají s příjmem z pronájmu?

Pokud kupuješ nemovitost jako investici, skvělou zprávou je, že banky umí do tvých příjmů započítat i budoucí nájemné. To ti může výrazně vylepšit bonitu a pomoci splnit limity DSTI.

Příklad v praxi: Předpokládejme, že kupuješ byt, u kterého je tržní nájemné 20 000 Kč měsíčně. Banka si do tvých příjmů nezapočítá celých 20 000 Kč, ale spíše konzervativní částku, například 70 %.

• Výpočet: 20 000 Kč * 0,7 = 14 000 Kč.
• Výsledek: Tvé měsíční příjmy se pro účely posouzení hypotéky zvýší o 14 000 Kč. Pokud máš čistý příjem 50 000 Kč, banka bude pracovat s částkou 64 000 Kč, což ti umožní dosáhnout na vyšší úvěr.

Abys tento příjem doložil, budeš potřebovat buď budoucí nájemní smlouvu (pokud už máš nájemce), nebo odborný odhad tržního nájemného, který často vypracovává přímo odhadce banky.

Alternativní způsoby financování

Klasická hypotéka není jedinou cestou. Existují i další možnosti, jak se k penězům na druhý byt dostat.

Americká neúčelová hypotéka

Pokud máš svou první nemovitost z velké části splacenou, můžeš ji využít jako zástavu pro americkou hypotéku. Získané peníze můžeš použít na cokoliv – tedy i na akontaci nebo celou kupní cenu druhého bytu.

• Výhody: Velká flexibilita, nemusíš dokládat účel.
• Nevýhody: Vyšší úroková sazba a často kratší doba splatnosti než u klasické hypotéky.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření může posloužit k financování menších částek, například na akontaci nebo na rekonstrukci investičního bytu. Pro financování celé nemovitosti se kvůli nižším cílovým částkám a specifickým podmínkám hodí méně.

Vlastní investiční portfolio

Máš zainvestováno v akciích nebo ETF? Můžeš zvážit odprodej části portfolia a použít peníze na koupi nemovitosti. Nezapomeň ale na daňové dopady (časový test) a fakt, že se vzdáváš budoucích výnosů z kapitálových trhů.

Daňové dopady, na které nezapomeň

Vlastnictví druhé, pronajímané nemovitosti s sebou nese i daňové povinnosti.

1. Daň z příjmů z pronájmu: Veškeré příjmy z nájmu musíš uvést v daňovém přiznání. Můžeš si ale odečíst reálné náklady (úroky z hypotéky, odpisy, opravy, pojištění) nebo uplatnit 30 % paušální výdaje. Podrobně jsme to rozebrali v článku o Dani z příjmu z pronájmu 2025: Velký průvodce.
2. Úroky z hypotéky: Na rozdíl od nemovitosti, ve které bydlíš, si u investičního bytu nemůžeš zaplacené úroky odečíst od základu daně z příjmu (např. ze zaměstnání). Můžeš je ale uplatnit jako náklad proti příjmům z pronájmu, čímž si snížíš daň placenou z nájemného.
3. Daň z nemovitých věcí: Jako vlastník jsi povinen platit každoroční daň z nemovitosti. Její výše se liší podle lokality a velikosti nemovitosti.

Časté otázky

Můžu mít dvě hypotéky najednou?

Ano, pokud máš dostatečnou bonitu (příjmy a čisté registry) na to, abys splácel oba úvěry současně. Banka posoudí tvou celkovou finanční situaci a schopnost zvládat kombinovanou zátěž.

Kolik vlastních zdrojů potřebuji na investiční byt?

Standardně počítej s 20 % z kupní ceny nemovitosti. Pokud ale využiješ k ručení i svou stávající nemovitost, můžeš dosáhnout i na 100 % financování a nepotřebuješ žádné vlastní zdroje.

Započítá mi banka budoucí příjem z pronájmu, i když byt ještě nepronajímám?

Ano, většina bank s tímto příjmem umí pracovat. Budeš potřebovat odhad tržního nájemného, který obvykle zpracuje odhadce banky. Banka si do tvých příjmů započítá konzervativní částku, typicky 60–80 % z odhadovaného nájmu.

Je lepší ručit jednou, nebo oběma nemovitostmi?

Záleží na tvé situaci. Ručení pouze novou nemovitostí je jednodušší a dává ti větší flexibilitu do budoucna, ale vyžaduje 20 % akontaci. Ručení oběma nemovitostmi ti může zajistit financování bez vlastních úspor, ale obě nemovitosti jsou pak právně propojené, což může komplikovat případný prodej jedné z nich.