Jako majitel investiční nemovitosti stojíš před klíčovým rozhodnutím: zvolit jistotu a stabilitu dlouhodobého pronájmu, nebo se pustit do dynamického světa krátkodobých pronájmů přes platformy jako Airbnb? Obě cesty mají svá pro a proti. Zatímco Airbnb láká na potenciálně dvojnásobné příjmy, dlouhodobý pronájem nabízí klidnější spánek a méně starostí. Pojďme se podívat na tvrdá data, náklady a daňové dopady, aby ses mohl rozhodnout, která strategie je pro tebe a tvůj byt ta pravá.

Pozor na lokální regulace

V některých městech a městských částech (např. Praha 1) mohou platit specifické regulace pro krátkodobé pronájmy, které omezují počet dní v roce, kdy můžeš byt pronajímat přes Airbnb. Před rozhodnutím si vždy ověř místní vyhlášky, abys předešel pokutám a právním problémům.

Srovnání výnosů: Čísla nelžou

Na první pohled je finanční lákadlo krátkodobého pronájmu obrovské. Data z pražského trhu ukazují, že příjmy z Airbnb mohou snadno překonat klasický nájem.

Podle analýz může typický byt 2+kk v centru Prahy při krátkodobém ubytování vydělat měsíčně i 45 000 Kč, zatímco dlouhodobý nájemce by za stejný byt zaplatil kolem 23 000 až 25 000 Kč (Pravopronajimatele.cz). Podobná čísla potvrzuje i portál Investropa, který uvádí průměrný měsíční příjem z Airbnb u bytu o velikosti 50 m² kolem 46 000 Kč, což je více než dvojnásobek průměrného dlouhodobého nájmu (Investropa).

Typ pronájmu Průměrný měsíční příjem (byt 2+kk, centrum Prahy) Potenciál výnosu
Dlouhodobý pronájem 23 000 – 25 000 Kč Stabilní a předvídatelný
Krátkodobý pronájem (Airbnb) 45 000 – 46 000 Kč Až dvojnásobný, ale variabilní

Je ale důležité si uvědomit, že se bavíme o hrubých příjmech. Realita je mnohem složitější a do hry vstupují náklady, které mohou s papírově vysokým ziskem z Airbnb pořádně zamávat.

Náklady a obsazenost: Skrytá cena za flexibilitu

Vyšší příjmy z Airbnb jsou vykoupeny výrazně vyššími a četnějšími náklady. Zatímco u dlouhodobého pronájmu řešíš primárně fond oprav a občasnou údržbu, u krátkodobého pronájmu musíš počítat s celou řadou provozních výdajů.

Definice: Obsazenost

Obsazenost je klíčový ukazatel u krátkodobých pronájmů. Vyjadřuje v procentech, kolik nocí v měsíci byl tvůj byt reálně obsazený platícími hosty. Průměrná obsazenost 70 % znamená, že byt byl z 30 dnů v měsíci pronajatý 21 nocí.

S čím musíš u Airbnb počítat:

  • Poplatky platformě: Airbnb si obvykle účtuje poplatek kolem 3 % z ceny rezervace.

  • Úklid a praní: Po každém hostu musí proběhnout důkladný úklid a výměna lůžkovin. To jsou náklady v řádech stovek korun po každém pobytu.

  • Vybavení a spotřební materiál: Doplňování toaletního papíru, mýdla, kávy, čaje a dalších drobností, které hosté očekávají.

  • Energie a internet: Tyto náklady platíš v plné výši ty, na rozdíl od dlouhodobého pronájmu, kde je přepisuješ na nájemce.

  • Správa a komunikace: Neustálá komunikace s hosty, řešení jejich dotazů, předávání klíčů – to vše stojí čas, který je také potřeba započítat.

  • Vyšší opotřebení: Časté střídání hostů znamená rychlejší opotřebení nábytku a vybavení.

Dlouhodobý pronájem naopak nabízí stabilní a předvídatelný příjem s minimálními provozními náklady (Investropa). Více o nákladech se dočteš v našem článku o kompletním seznamu nákladů na pronájem nemovitosti.

Spočítej si čistý výnos

Zadej příjmy, náklady a zjisti, jaká je skutečná ziskovost tvého bytu při různých scénářích.

Spustit kalkulačku

Daňové aspekty: Kde se láme chleba

Největší rozdíl mezi oběma strategiemi se skrývá v daních. Zatímco dlouhodobý pronájem je daňově poměrně jednoduchý, Airbnb je z pohledu státu považováno za podnikání se všemi souvisejícími povinnostmi.

  • Dlouhodobý pronájem se daní jako příjem z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů (Portál POHODA). Můžeš uplatnit 30% výdajový paušál (maximálně 600 000 Kč) a hlavně – neplatíš z těchto příjmů sociální ani zdravotní pojištění (Bezrealitky.cz).

  • Krátkodobý pronájem (Airbnb) je brán jako poskytování ubytovacích služeb, což je podnikatelská činnost. Příjmy se daní dle § 7 jako příjmy ze samostatné činnosti. To znamená, že musíš mít živnostenské oprávnění (money.cz). Můžeš sice uplatnit výhodnější 60% výdajový paušál, ale zároveň máš povinnost platit sociální a zdravotní pojištění (Bezrealitky.cz).

Parametr Dlouhodobý pronájem Krátkodobý pronájem (Airbnb)
Typ příjmu § 9 (příjem z nájmu) § 7 (samostatná činnost)
Živnostenské oprávnění Ne Ano
Výdajový paušál 30 % 60 %
Sociální pojištění Ne Ano
Zdravotní pojištění Ne Ano

Tento rozdíl je naprosto zásadní a povinné odvody mohou výrazně snížit čistý zisk z Airbnb. Pro detailní přehled si přečti náš velký průvodce daní z příjmu z pronájmu.

Rizika a správa: Čas jsou peníze

Každá strategie s sebou nese jiný typ rizik a nároků na tvůj čas.

U dlouhodobého pronájmu je největším strašákem výběr spolehlivého nájemníka a riziko neplatičů nebo poškození bytu. Právě obava z těchto problémů vede některé majitele k preferenci krátkodobých pronájmů (Echo24.cz).

Krátkodobý pronájem je naopak mnohem intenzivnější na správu. Nejde o pasivní příjem, ale o aktivní management:

  • Neustálá komunikace s hosty

  • Organizace úklidů a údržby

  • Řešení nečekaných problémů (ztracené klíče, stížnosti sousedů)

  • Sledování cen konkurence a optimalizace kalendáře

Navíc pojišťovny nemusí být u krátkodobých pronájmů tak vstřícné jako u těch dlouhodobých, což může komplikovat řešení případných škod (Broker Trust).

Kdy se vyplatí Airbnb a kdy dlouhodobý pronájem?

Odpověď není jednoznačná a závisí na tvých cílech, lokalitě bytu a množství času, které chceš investici věnovat.

Tip: Nezapomeň prozkoumat lokální poptávku. I když Airbnb nabízí vyšší potenciál, v méně turistických oblastech se můžeš potýkat s nízkou obsazeností a výsledné příjmy budou nakonec nižší než u stabilního dlouhodobého pronájmu. Využij nástroje pro analýzu trhu, abys zjistil průměrnou obsazenost a ceny ve tvé lokalitě.

Zvol Airbnb, pokud:

  • Vlastníš byt v turisticky atraktivní lokalitě (např. centrum Prahy).

  • Máš dostatek času na aktivní správu, nebo jsi ochoten zaplatit 20–30 % z příjmu správcovské firmě.

  • Jsi ochoten podstoupit riziko spojené s kolísající obsazeností a vyšší administrativou (živnost, daně, pojištění).

  • Chceš byt flexibilně využívat i pro vlastní potřebu.

Zvol dlouhodobý pronájem, pokud:

  • Preferuješ stabilní, předvídatelný a co nejvíce pasivní příjem.

  • Tvůj byt se nachází v klidnější rezidenční čtvrti, kde je poptávka po bydlení, nikoliv po turistickém ubytování.

  • Chceš minimalizovat čas strávený správou a administrativou.

  • Nechceš řešit starosti s podnikáním, placením sociálního a zdravotního pojištění z pronájmu.

Tip: Než se rozhodneš, realisticky si spočítej nejen potenciální příjmy, ale i všechny náklady a časovou náročnost obou variant. Hrubý příjem z Airbnb může být dvojnásobný, ale čistý zisk po započtení nákladů, daní, odvodů a tvého času může být nakonec velmi podobný zisku z klidného dlouhodobého pronájmu.

Přesný výpočet výnosu z pronájmu nemovitosti je základem správného rozhodnutí.

Která varianta se ti vyplatí víc?

Naše kalkulačka ti pomůže porovnat čistý cash flow z obou typů pronájmu a udělat informované rozhodnutí.

Spustit kalkulačku

Časté otázky

Kolik reálně vydělá byt na Airbnb v Praze po odečtení nákladů?

Zatímco hrubý příjem může být 45 000 Kč měsíčně, po odečtení nákladů (poplatky, úklid, energie, správa cca 30–40 %) a odvodů (daň, sociální a zdravotní pojištění) se může čistý zisk pohybovat spíše kolem 20 000 – 25 000 Kč, což už je srovnatelné s dlouhodobým pronájmem, avšak s mnohem vyšší mírou práce a rizika.

Je pronájem přes Airbnb vždy podnikání?

Ano. Podle české legislativy je systematické poskytování krátkodobého ubytování za účelem zisku považováno za ubytovací službu, což je podnikání (money.cz). Vyžaduje to živnostenské oprávnění a s tím spojené daňové a odvodové povinnosti.

Jaké jsou hlavní nevýhody dlouhodobého pronájmu?

Hlavní nevýhodou je nižší potenciální hrubý výnos ve srovnání s úspěšným krátkodobým pronájmem. Dalším rizikem je výběr špatného nájemníka, což může vést k problémům s neplacením nájmu, poškozením majetku a zdlouhavým právním sporům. Flexibilita je také nižší, jelikož byt je vázán nájemní smlouvou, obvykle na rok.

Můžu si uplatnit 60% výdajový paušál na Airbnb, i když jsem zaměstnanec?

Ano, můžeš. Příjmy z Airbnb jsou považovány za vedlejší samostatnou činnost (§ 7). I jako zaměstnanec si podáš daňové přiznání, kde uvedeš příjmy ze zaměstnání a příjmy z podnikání. U příjmů z Airbnb si můžeš uplatnit 60% paušál. Musíš ale pamatovat na povinnost platit zálohy na sociální a zdravotní pojištění, jakmile tvůj zisk přesáhne rozhodnou částku.

Zdroje a použitá literatura

  • Investropa: "What is the average apartment rent in Prague? (June 2025)", www.investropa.com, přístup 05.07.2026

  • Pravopronajimatele.cz: "Kolik vyděláte na pronájmu v Praze: Lokalita, výnos a daně", www.pravopronajimatele.cz, přístup 05.07.2026

  • Echo24.cz: "Počet neplatičů klesl. Pronajímatelé zpřísňují výběr nájemníků a obrací se na krátkodobé pronájmy", www.echo24.cz, přístup 05.07.2026

  • Bezrealitky.cz: "Jak správně danit příjmy z pronájmu nemovitosti", www.bezrealitky.cz, přístup 05.07.2026

  • Portál POHODA: "Příjmy z pronájmu nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob", www.portal.pohoda.cz, přístup 05.07.2026

  • Broker Trust: "Pronájem bez rizika: kompletní průvodce nezbytným pojištěním pro majitele i nájemníky", www.brokertrust.cz, přístup 05.07.2026

  • money.cz: "NÁVOD: Kolik zaplatíte na dani z pronájmu bytu za rok 2024? [RADÍ ODBORNÍCI]", www.money.cz, přístup 05.07.2026