Co je fixace hypotéky a proč je klíčová?

Fixace úrokové sazby je období, po které ti banka garantuje neměnnou výši úroku u tvé hypotéky. Po skončení tohoto období se stanoví nová úroková sazba podle aktuální situace na trhu. Volba délky fixace je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí při sjednávání hypotéky, protože přímo ovlivňuje výši tvé měsíční splátky a celkové náklady na bydlení.

Výběr správné délky fixace je balancováním mezi jistotou a spekulací na budoucí vývoj úrokových sazeb. Dlouhá fixace ti přinese klid a předvídatelnost, zatímco krátká fixace může být finančně výhodnější v době klesajících sazeb.

Zlaté pravidlo: Neexistuje jedna univerzálně správná volba. Nejlepší délka fixace závisí na tvé finanční situaci, ochotě riskovat a očekávání ohledně vývoje ekonomiky.

Srovnání délek fixace: 1, 3, 5 a 10 let

Každá varianta má své specifické výhody a nevýhody. Pojďme se na ně podrobněji.

Krátkodobá fixace (1 rok)

Nejflexibilnější, ale také nejrizikovější varianta. Obvykle nabízí nejnižší úrokovou sazbu v době, kdy se očekává pokles sazeb.

  • Výhody: Možnost rychle reagovat na pokles sazeb na trhu a získat lepší podmínky už za rok.
  • Nevýhody: Vysoké riziko nárůstu splátek, pokud sazby naopak vzrostou. Časté papírování a vyjednávání s bankou.

Střednědobá fixace (3 a 5 let)

Jedná se o nejčastější a nejoblíbenější volbu na českém trhu. Nabízí rozumný kompromis mezi stabilitou a flexibilitou.

  • Výhody (3 roky): Dobrá volba, pokud očekáváš pokles sazeb ve střednědobém horizontu, ale chceš mít jistotu na delší dobu než jen jeden rok.
  • Výhody (5 let): Poskytuje dostatečně dlouhou jistotu splátek, což usnadňuje finanční plánování. Podle údajů České bankovní asociace je pětiletá fixace historicky nejvyužívanější variantou.
  • Nevýhody: Můžeš propásnout období nízkých sazeb, pokud trh klesne a tvá fixace stále běží.

Definice: Refinancování

Po skončení fixačního období můžeš hypotéku takzvaně refinancovat. To znamená, že ji můžeš splatit úvěrem od jiné banky, která ti nabídne výhodnější úrokovou sazbu. S krátkou fixací máš tuto možnost častěji.

Dlouhodobá fixace (10 a více let)

Varianta pro ty, kteří upřednostňují maximální jistotu a předvídatelnost. Ideální v době, kdy jsou úrokové sazby na historickém minimu.

  • Výhody: Jistota neměnné splátky na velmi dlouhou dobu. Nemusíš se starat o výkyvy na trhu.
  • Nevýhody: Obvykle nejvyšší úroková sazba. Pokud sazby na trhu výrazně klesnou, budeš platit zbytečně mnoho po dlouhou dobu.

Aktuální úrokové sazby pro rok 2026

Úrokové sazby jsou v neustálém pohybu a reagují na kroky centrálních bank. Podle aktuální prognózy České národní banky, se očekává postupné zklidňování inflace, což by mohlo vést ke stabilizaci nebo mírnému poklesu sazeb. Následující tabulka ukazuje odhadované sazby pro začátek roku 2026.

Délka fixace Odhadovaná úroková sazba (p.a.) Charakteristika
1 rok 4,7 % Pro spekulanty
3 roky 4,5 % Vyvážená volba
5 let 4,4 % Jistota a klid
10 let 4,8 % Maximum jistoty

Pozor: Sazby jsou individuální

Uvedené sazby jsou pouze orientační. Finální nabídka od banky vždy závisí na tvé bonitě, výši hypotéky (LTV) a dalších faktorech. Vždy porovnej nabídky více bank.

Faktor LTV: Poměr LTV (Loan To Value) je klíčový pro výši úrokové sazby. Čím nižší LTV (tedy čím více vlastních prostředků máš), tím lepší sazbu obvykle získáš. Banky preferují nižší riziko.

Spočítej si svou hypotéku

Fixovat na 3 nebo 5 let? Porovnej si scénáře úroků.

Spustit kalkulačku

Praktický příklad: Hypotéka 4 000 000 Kč na 25 let

Pojďme si ukázat, jaký dopad má volba fixace na konkrétním příkladu. Uvažujeme hypotéku ve výši 4 000 000 Kč se splatností 25 let a použijeme odhadované sazby pro rok 2026.

Parametr Fixace 3 roky Fixace 5 let Fixace 10 let
Úroková sazba 4,5 % 4,4 % 4,8 %
Měsíční splátka 22 239 Kč 22 016 Kč 22 925 Kč
Zaplaceno za 5 let 1 334 340 Kč 1 320 960 Kč 1 375 500 Kč
Rozdíl po 5 letech +13 380 Kč Základ +54 540 Kč

Z tabulky je patrné, že pětiletá fixace vychází v tomto modelovém příkladu nejlevněji. Desetiletá fixace by znamenala přeplatek přes 54 000 Kč za prvních pět let. Naopak tříletá fixace je jen o málo dražší, ale dává ti dříve možnost reagovat na případný pokles sazeb.

Jakou strategii zvolit? Růst vs. pokles sazeb

Správná strategie závisí na tvém očekávání budoucího vývoje. Analytici se na základě zpráv o měnové politice a analýz jako Deloitte: CNB: Time of stable interest rates shodují, že období prudkého růstu sazeb je pravděpodobně za námi.

Strategie pro očekávaný POKLES sazeb:
- Zvol kratší fixaci (1 nebo 3 roky).
- Budeš moci dříve refinancovat a získat nižší úrok.
- Akceptuješ riziko, že se prognóza nenaplní a sazby naopak vzrostou.

Strategie pro očekávanou STABILITU nebo MÍRNÝ RŮST sazeb:
- Zvol delší fixaci (5 nebo 10 let).
- „Zamkneš“ si současnou, potenciálně výhodnou sazbu na dlouhou dobu.
- Získáš jistotu a ochranu před budoucím zdražováním peněz.

Tip: Sleduj dlouhodobý vývoj základní úrokové sazby, kterou stanovuje jak Česká národní banka, tak Evropská centrální banka. Je to klíčový ukazatel, od kterého se odvíjí ceny komerčních úvěrů.

Závěr: Jakou fixaci zvolit v roce 2026?

Rozhodnutí je vždy na tobě, ale na základě dat a prognóz pro rok 2026 lze shrnout následující body:

  1. Pro konzervativní povahy: Pětiletá fixace představuje zlatý standard. Nabízí skvělý kompromis mezi atraktivní sazbou a dostatečně dlouhou jistotou. Je to sázka na jistotu, kterou neprohloupíš.
  2. Pro optimisty: Pokud věříš v pokračující pokles úrokových sazeb, tříletá fixace ti dává šanci za tři roky výrazně ušetřit. Je to mírně rizikovější, ale potenciálně velmi výhodná varianta.
  3. Pro odvážné: Jednoletá fixace je vhodná jen pro zkušené investory nebo lidi s dostatečnou finanční rezervou, kteří jsou připraveni na možné zvýšení splátek.
  4. Dlouhodobá jistota: Desetiletou fixaci zvaž pouze v případě, že je pro tebe absolutní prioritou neměnná splátka a jsi ochoten si za tuto jistotu připlatit.

Klíčové shrnutí: Před finálním rozhodnutím si vždy propočti různé scénáře s pomocí hypoteční kalkulačky a konzultuj s finančním poradcem. Důkladná analýza ti pomůže vyhnout se budoucím nepříjemným překvapením.

Vyzkoušejte si různé scénáře

Fixovat na 3 nebo 5 let? Porovnej si scénáře úroků.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura