Co je to záloha na hypotéku a proč ji banky vyžadují?

Záloha na hypotéku, často nazývaná akontace nebo vlastní zdroje, je část kupní ceny nemovitosti, kterou musíš zaplatit ze svého. Není to poplatek navíc, ale tvůj počáteční vklad. Banka ti pak půjčí zbytek, obvykle 80 % až 90 % ceny nemovitosti. Pro banku je tvá záloha důležitým signálem a zároveň pojistkou. Ceny nemovitostí se v čase vyvíjejí Český statistický úřad, což má dopad na požadovanou výši zálohy.

  1. Snižuje riziko banky: Pokud bys přestal splácet, banka prodá nemovitost. Tvá záloha vytváří finanční polštář pro případ, že by prodejní cena nepokryla celý dluh.
  2. Ukazuje tvou finanční disciplínu: Schopnost našetřit statisíce korun dokazuje, že umíš hospodařit s penězi a jsi pro banku důvěryhodnější klient.
  3. Chrání i tebe: Vlastní podíl na nemovitosti ti dává větší jistotu a motivaci hypotéku řádně splácet.

Pamatuj: Vlastní zdroje jsou základním kamenem pro získání hypotéky. Čím vyšší zálohu máš, tím lepší podmínky (např. nižší úrokovou sazbu) ti banka může nabídnout.

Jak vysoká je minimální záloha na byt v roce 2026?

Výši minimální zálohy určují pravidla České národní banky (ČNB), která stanovuje limity pro ukazatel LTV (Loan-to-Value). Tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Podle aktuálních doporučení ČNB platí dva základní limity (Česká národní banka). Deloitte k tomu dodává, že se očekává stabilní období úrokových sazeb.

Typ žadatele Maximální LTV Minimální záloha Příklad (byt za 5 000 000 Kč)
Standardní žadatel 80 % 20 % 1 000 000 Kč
Žadatel do 36 let (první bydlení) 90 % 10 % 500 000 Kč

Zatímco standardně potřebuješ mít naspořeno 20 % z ceny nemovitosti, pro mladé do 36 let, kteří si pořizují své první vlastní bydlení, platí mírnější podmínka 10 %. To může u bytu za 5 milionů korun znamenat úsporu 500 000 Kč na požadované akontaci.

Pozor: DTI a DSTI limity

Kromě LTV banky sledují i další dva ukazatele stanovené ČNB. DTI (Debt-to-Income) hlídá, aby celková výše tvých dluhů nebyla nepřiměřená k tvému ročnímu příjmu. DSTI (Debt-Service-to-Income) zase omezuje procento měsíčního příjmu, které může jít na splátky všech tvých úvěrů.

Možnost 1: Využití mírnějších podmínek pro mladé

Jak už bylo zmíněno, nejjednodušší cestou k nižší záloze je využití státní podpory pro mladé. Pokud je ti méně než 36 let a nekupuješ si svou druhou či třetí nemovitost, banky ti mohou půjčit až 90 % její hodnoty.

Praktický příklad

Petr (32 let) si chce koupit startovací byt v Ostravě za 3 500 000 Kč. Protože splňuje věkovou podmínku a jde o jeho první bydlení, stačí mu mít našetřeno 10 %, tedy 350 000 Kč, místo standardních 700 000 Kč. Tím se pro něj sen o vlastním bydlení stává mnohem dosažitelnějším.

Možnost 2: Zajištění hypotéky další nemovitostí

Nemáš dostatek hotovosti, ale ty nebo tvá rodina vlastníte jinou nemovitost bez dluhů? Můžeš ji použít jako dodatečnou zástavu. Banka v takovém případě sečte hodnotu obou nemovitostí a hypotéka může pokrýt až 100 % ceny kupovaného bytu.

Klíčová výhoda: Díky dodatečné zástavě můžete dosáhnout na hypotéku s nižší zálohou, nebo dokonce bez nutnosti vlastních úspor, jelikož banka posuzuje celkovou hodnotu zastaveného majetku.

Jak to funguje?

  • Kupovaný byt: Hodnota 5 000 000 Kč.
  • Rodičovský dům (dodatečná zástava): Hodnota 4 000 000 Kč.
  • Celková hodnota zástavy: 9 000 000 Kč.

Banka ti může půjčit 80 % z celkové hodnoty zástavy (tedy 7 200 000 Kč), což pohodlně pokryje celou kupní cenu bytu (5 000 000 Kč). Žádnou hotovost na zálohu v tu chvíli nepotřebuješ.

Důležité: Riziko pro ručitele

Pokud bys přestal splácet, banka má právo uspokojit svou pohledávku z prodeje kterékoli ze zastavených nemovitostí. Tvoji rodiče by tak mohli o svůj dům přijít. Tento krok je potřeba velmi dobře zvážit a mít perfektně zajištěné splácení.

Koupě, nebo nájem?

Nemáš 20 % v hotovosti? Zjisti své možnosti financování.

Spustit kalkulačku

Možnost 3: Peníze od rodiny – dar, nebo půjčka?

Další častou cestou je finanční pomoc od rodiny. Zde je klíčové rozlišit, zda jde o dar, nebo o půjčku, protože to má vliv na to, jak se k penězům postaví banka.

Darované peníze

Pokud ti rodiče peníze darují, banka je považuje za tvé vlastní zdroje. Stačí sepsat jednoduchou darovací smlouvu. Dary v přímé příbuzenské linii (rodiče, prarodiče, děti) jsou navíc osvobozeny od daně.

Půjčené peníze

Pokud si od rodiny peníze půjčíš, banka to bude vnímat jako další dluh. Měsíční splátka této půjčky se započítá do tvých výdajů a ovlivní tvůj DSTI ukazatel, což může snížit maximální výši hypotéky, na kterou dosáhneš.

Tip: Pokud je to možné, vždy volte formu daru. Pro banku je to čistá a přehledná situace, která zvyšuje tvou bonitu. Půjčka od rodiny může tvé šance na získání hypotéky paradoxně zkomplikovat.

Možnost 4: Kombinace úvěrů (riziková varianta)

Někteří lidé se snaží chybějící zálohu financovat dalším úvěrem, například ze stavebního spoření nebo nezajištěným spotřebitelským úvěrem. Banky však tuto strategii vidí velmi nerady a často ji přímo zakazují ve svých podmínkách.

Proč je to riskantní?

  • Vysoké DSTI: Dvě splátky (hypotéka + úvěr na zálohu) výrazně zatíží tvůj měsíční rozpočet a je pravděpodobné, že překročíš limit DSTI.
  • Podezření pro banku: Banka to může vnímat jako obcházení pravidel ČNB a žádost zamítnout.
  • Cesta do dluhové pasti: Pokud se ti zkomplikuje finanční situace, splácení dvou velkých úvěrů najednou může být neudržitelné.

Varování: Neobcházejte pravidla

Snažit se zatajit bance další úvěr na dofinancování zálohy je porušení smlouvy a může vést k okamžitému zesplatnění celé hypotéky. Vždy jednej s bankou na rovinu.

Závěr: Klíčové body pro získání hypotéky bez úspor

Pořízení bytu bez naspořené vysoké částky není v roce 2026 nemožné, ale vyžaduje pečlivé plánování a využití správných strategií. Zde jsou nejdůležitější body:

  1. Využij statusu mladého žadatele: Pokud je ti pod 36 let, stačí ti 10% záloha, což je nejjednodušší cesta.
  2. Zvaž zástavu další nemovitosti: Má-li tvá rodina nemovitost bez dluhů, můžeš pokrýt i 100 % kupní ceny.
  3. Preferuj dar před půjčkou: Peníze od rodiny ve formě daru banka vnímá jako tvé vlastní a nezhoršují tvou bonitu.
  4. Vyhni se dofinancování spotřebitelským úvěrem: Je to extrémně rizikové a většina bank to nepovolí.

Než se pro jakoukoliv variantu rozhodneš, pečlivě propočti všechny své možnosti a zvaž rizika.

Vyzkoušejte naši kalkulačku

Nemáš 20 % v hotovosti? Zjisti své možnosti financování.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura