Co je to fixace úrokové sazby?

Při sjednávání hypotéky je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí volba typu úrokové sazby. Ta určuje, kolik budeš bance přeplácet za půjčené peníze. V zásadě máš na výběr dvě hlavní cesty: fixní a variabilní úrokovou sazbu. Každá má své specifické výhody, nevýhody a hodí se pro jiný typ člověka a jinou ekonomickou situaci.

Zjednodušeně řečeno, fixní sazba je sázka na jistotu a stabilitu, zatímco variabilní sazba je sázka na budoucí pokles úroků, která s sebou ale nese určitá rizika.

Fixní hypotéka: Jistota na prvním místě

Fixní hypotéka znamená, že ti banka garantuje stejnou výši úrokové sazby po předem domluvené období, tzv. fixační období. V České republice jsou nejběžnější fixace na 3, 5, 7 nebo 10 let. Po celou tuto dobu máš jistotu, že se ti měsíční splátka nezmění, ať se na trhu děje cokoliv.

Výhody fixní hypotéky

  • Předvídatelnost: Přesně víš, kolik budeš každý měsíc platit. To ti umožňuje snadno plánovat rodinný rozpočet.
  • Ochrana před růstem sazeb: Pokud úrokové sazby na trhu porostou, tvá splátka zůstane stejná až do konce fixačního období.
  • Psychologický klid: Nemusíš neustále sledovat vývoj ekonomiky a bát se nečekaného zdražení hypotéky.

Nevýhody fixní hypotéky

  • Vyšší počáteční sazba: Za jistotu se platí. Banky si do fixní sazby promítají riziko budoucího vývoje, takže bývá o něco vyšší než aktuální variabilní sazba.
  • Žádný profit z poklesu sazeb: Pokud tržní sazby klesnou, tvá splátka zůstane neměnně vysoká až do konce fixace.

Důležité: Předčasné splacení fixní hypotéky mimo konec fixačního období může být spojeno s poplatky, tzv. sankcemi, které banky účtují za ušlý zisk. Vždy si prověřte podmínky své smlouvy!

Pamatuj: Fixní hypotéka je ideální pro konzervativní klienty, rodiny s napjatým rozpočtem nebo pro ty, kteří preferují jistotu a nechtějí riskovat.

Variabilní hypotéka: Sázka na budoucnost

Variabilní (nebo také plovoucí) úroková sazba není pevně daná. Mění se v čase podle vývoje tržních úrokových sazeb. V České republice je nejčastěji vázána na mezibankovní sazbu PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), ke které si banka připočítá svou pevnou marži.

Výsledná sazba = PRIBOR + bankovní marže

Pokud PRIBOR klesá, klesá i tvá splátka. Pokud ale roste, splátka se ti zvyšuje.

Vysvětlení: Co je to PRIBOR?

PRIBOR je průměrná úroková sazba, za kterou si české banky navzájem půjčují peníze. Její výši ovlivňuje především základní úroková sazba stanovená Českou národní bankou. Změny v sazbách ČNB se takřka okamžitě promítají do výše PRIBORu a tím i do splátek variabilních hypoték.

Výhody variabilní hypotéky

  • Nižší počáteční sazba: V době nízkých úrokových sazeb může být variabilní hypotéka výrazně levnější než fixní.
  • Možnost profitovat z poklesu sazeb: Pokud tržní sazby klesají, tvé splátky se automaticky snižují a ušetříš.

Nevýhody a rizika variabilní hypotéky

  • Nejistota: Nikdy přesně nevíš, jak vysoká bude tvá splátka za pár měsíců nebo let.
  • Riziko růstu sazeb: Pokud sazby na trhu výrazně vzrostou, tvá splátka se může zvýšit o tisíce korun měsíčně, což může ohrozit tvůj rozpočet.
  • Vyšší nároky na finanční rezervu: Měl bys mít dostatečnou rezervu pro případ, že by splátky skokově narostly.

Klíčové pro variabilní hypotéku: Vždy měj dostatečnou finanční rezervu (ideálně ve výši 6-12 měsíčních splátek), která ti umožní pokrýt případné skokové zvýšení úrokové sazby bez ohrožení tvého rozpočtu.

Srovnání nákladů: Fixní vs. variabilní hypotéka v praxi

Pojďme si ukázat modelový příklad pro hypotéku ve výši 4 000 000 Kč se splatností 25 let v Praze na začátku roku 2026.

  • Scénář A: Fixní hypotéka s fixací na 5 let a sazbou 4,3 % p.a.
  • Scénář B: Variabilní hypotéka s počáteční sazbou 3,8 % p.a. (1M PRIBOR 3,0 % + marže 0,8 %)
Parametr Fixní hypotéka (4,3 %) Variabilní hypotéka (3,8 %) Variabilní (PRIBOR +2 %)
Počáteční měsíční splátka 21 789 Kč 20 638 Kč -
Roční úspora na začátku - 13 812 Kč -
Splátka po růstu PRIBOR o 2 % 21 789 Kč - 25 009 Kč
Roční náklad po růstu 261 468 Kč - 300 108 Kč
Rozdíl v nákladech po růstu - - + 38 640 Kč / rok

Jak je vidět, na začátku s variabilní hypotékou ušetříš. Pokud by ale sazby vzrostly, jak naznačují některé prognózy České bankovní asociace, může se variabilní hypotéka výrazně prodražit a rozdíl může činit i několik desítek tisíc korun ročně.

Jsi si jistý, že koupě je pro tebe to pravé?

Hazard nebo jistota? Podívej se, jak se mění splátka u variabilu.

Spustit kalkulačku

Co očekávat na trhu v roce 2026?

Predikovat vývoj úrokových sazeb je vždy složité. Podle aktuálních prognóz České národní banky se očekává postupná stabilizace ekonomiky. Inflace, která byla v minulých letech vysoká, by se měla držet blíže 2% cíle.

To by mohlo vést ke stabilitě nebo mírnému poklesu základních úrokových sazeb. Na druhou stranu, jak uvádí Deloitte, existují globální rizika, která mohou vést k opětovnému zpřísňování měnové politiky. Vývoj sazeb centrálních bank, jako je například Evropská centrální banka, hraje důležitou roli v celosvětovém finančním prostředí.

Zlaté pravidlo: Nesnaž se přechytračit trh. Rozhoduj se podle své finanční situace a tolerance k riziku, nikoliv podle spekulací o budoucím vývoji.

Kterou variantu tedy zvolit?

Neexistuje jedna správná odpověď. Volba závisí čistě na tvých preferencích a finanční situaci. Zde je jednoduchý přehled, který ti může pomoci se rozhodnout:

Charakteristika Zvol spíše fixní hypotéku Zvol spíše variabilní hypotéku
Tolerance k riziku Nízká, preferuješ jistotu Vysoká, nevadí ti nejistota
Rodinný rozpočet Napjatý, neočekávaný výdaj by byl problém Flexibilní, máš velkou finanční rezervu
Očekávání vývoje sazeb Myslíš, že sazby porostou nebo zůstanou stejné Věříš, že sazby budou klesat
Životní situace Plánuješ rodinu, máš stabilní příjem Jsi finančně zajištěný, investuješ

Pozor: Dostupnost na trhu

Většina bank v ČR standardně nabízí fixní hypotéky. Variabilní hypotéky jsou méně časté a obvykle je poskytují banky, které se zaměřují na movitější klientelu. Před rozhodnutím si vždy ověř aktuální nabídku u více bank.

Spočítej si náklady na bydlení

Hazard nebo jistota? Podívej se, jak se mění splátka u variabilu.

Spustit kalkulačku

Závěr: Klíčové body k zapamatování

  1. Fixní hypotéka nabízí jistotu a předvídatelnost splátek za cenu mírně vyšší úrokové sazby. Je ideální pro ty, kdo nechtějí riskovat.
  2. Variabilní hypotéka může být levnější, pokud tržní sazby klesají, ale nese s sebou riziko výrazného nárůstu splátek v budoucnu.
  3. Tvá volba by měla vycházet z tvé osobní tolerance k riziku a stability tvého rozpočtu, nikoliv z pokusů předpovědět budoucnost.
  4. V roce 2026 se očekává stabilizace trhu, ale stále existují rizika. Dlouhodobější fixace (5 a více let) se jeví jako bezpečnější volba pro většinu lidí.
  5. Před finálním rozhodnutím si vždy porovnej nabídky více bank a zvaž všechny poplatky spojené s hypotékou.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Current forecast", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká národní banka: "Monetary Policy Report – Winter 2025", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká bankovní asociace: "ČBA Hypomonitor", www.cbamonitor.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Deloitte: "CNB: Time of stable interest rates", www.deloitte.com, přístup 5. ledna 2026
  • Evropská centrální banka: "Key ECB interest rates", www.ecb.europa.eu, přístup 5. ledna 2026