Jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték v lednu 2026?

Začátek roku 2026 přináší na hypoteční trh mírnou stabilitu. Po turbulentních letech, kdy jsme zažili strmý růst úrokových sazeb, se situace ustálila a sazby se pohybují v relativně předvídatelném pásmu. Podle posledních dat z ČBA Hypomonitoru se průměrná nabídková sazba u nových hypoték v lednu 2026 pohybuje okolo 5,3 %. Tento údaj představuje průměr trhu a konkrétní nabídka pro tebe se může lišit v závislosti na zvolené bance, délce fixace, výši úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a především na tvé bonitě a úvěrové historii.

Je to znatelný pokles oproti vrcholům z let 2023 a 2024, kdy se sazby často blížily 7 %, ale stále jsme daleko od extrémně nízkých sazeb, které jsme viděli kolem roku 2021. Stabilizace je vítanou zprávou pro zájemce o vlastní bydlení, jelikož umožňuje lépe plánovat a předvídat měsíční splátky.

Pamatuj: Aktuální průměrná úroková sazba hypoték se v lednu 2026 pohybuje kolem 5,3 %. Jedná se o klíčový ukazatel, který ovlivňuje výši tvé měsíční splátky a celkové náklady na bydlení. I malé odchylky v úrokové sazbě mohou mít v dlouhodobém horizontu zásadní dopad na tvůj rodinný rozpočet.

Jak se úrokové sazby vyvíjely v posledních letech?

Pro pochopení současné situace a pro kvalifikovaný odhad budoucího vývoje je nezbytné podívat se do historie. Vývoj úrokových sazeb byl v posledních pěti letech jako na houpačce, plný prudkých změn a neočekávaných zvratů. Tento přehled ti ukáže hlavní trendy a události, které formovaly dnešní trh s hypotékami v České republice.

Rok Průměrná úroková sazba (p.a.) Klíčová událost
2021 2,2 % Historicky nízké sazby, boom na trhu nemovitostí a vysoká poptávka po hypotékách
2022 4,5 % Prudký růst inflace, začátek agresivního zvyšování sazeb ČNB v reakci na ekonomické tlaky
2023 6,2 % Vrchol úrokových sazeb, výrazné ochlazení trhu s nemovitostmi a pokles objemu nových hypoték
2024 5,8 % Postupná stabilizace a mírný pokles sazeb, trh se začíná adaptovat na novou realitu
2025 5,5 % Zpomalení inflace, ČNB drží sazby stabilní, ekonomika se pozvolna zotavuje

Jak je vidět z tabulky, trh prošel dramatickou proměnou. Zatímco v roce 2021 bylo možné získat hypotéku za sazbu blížící se 2 %, což vyvolalo obrovský zájem a růst cen nemovitostí, o dva roky později se sazby vyšplhaly nad 6 %, což vedlo k výraznému útlumu. Tento vývoj byl přímou reakcí na ekonomickou situaci, zejména na inflační tlaky, které podle dat z Trading Economics dosahovaly dvouciferných hodnot a vyžadovaly rázné kroky ze strany centrální banky.

Vliv inflace: Historicky nízké sazby v roce 2021 byly udržitelné jen do doby, než se rozjela inflace. Rostoucí ceny zboží a služeb nutily centrální banky po celém světě, včetně ČNB, k razantnímu zvyšování úrokových sazeb, aby inflaci zkrotily. Tento boj s inflací se přímo odrazil na ceně hypoték.

Co nejvíce ovlivňuje výši úrokových sazeb?

Možná si kladeš otázku, kdo nebo co vlastně určuje, kolik za hypotéku zaplatíš. Nejde o náhodná čísla, ale o výsledek několika propojených ekonomických faktorů, které se neustále mění. Dva nejdůležitější a vzájemně silně provázané jsou kroky České národní banky a celková míra inflace v ekonomice.

  1. Základní úroková sazba ČNB: Česká národní banka (ČNB) nastavuje takzvanou 2T repo sazbu, která je klíčová pro celý finanční trh. Je to základní úrok, za který si komerční banky mohou u ČNB uložit své volné peníze nebo si od ní půjčit peníze na krátkodobou bázi. Pro komerční banky je to hlavní benchmark, od kterého odvozují úroky pro své klienty, včetně hypoték, spotřebitelských úvěrů a vkladových produktů. Když ČNB tuto sazbu zvýší, zdraží se i peníze pro komerční banky, což se pak promítne do vyšších úrokových sazeb hypoték, a naopak. Tento nástroj používá ČNB k řízení ekonomiky a hlavně k boji proti inflaci a udržení cenové stability.

  2. Míra inflace: Inflace, tedy trvalý růst cenové hladiny, je úhlavním nepřítelem úspor a stabilní ekonomiky. Vysoká inflace snižuje kupní sílu peněz a vytváří nejistotu. Pokud je inflace vysoká a nekontrolovaná, ČNB musí zasáhnout a zvýšit úrokové sazby, aby „zchladila“ ekonomiku, omezila půjčování peněz a tím zpomalila růst cen. Cílem ČNB je držet inflaci v pásmu 2 % s tolerancí +/- 1 procentní bod. Aktuální prognóza ČNB ukazuje, že se inflaci daří držet v cílovém pásmu, což je hlavní důvod současné stabilizace sazeb a opatrného optimismu na trhu.

Vysvětlení: Co je 2T repo sazba?

Zjednodušeně řečeno, je to „cena peněz“ v české ekonomice. Komerční banky si od této sazby odvíjejí své vlastní úrokové marže. Pokud je 2T repo sazba například 4 %, banka ti nikdy nenabídne hypotéku pod touto úrovní, protože by na tom tratila. K základní sazbě si banka přidá svou marži (provozní náklady, zisk) a rizikovou přirážku (bonita klienta, LTV úvěru).

Doporučení: Hodnotíš svou bonitu?

Banky před schválením hypotéky detailně hodnotí tvou bonitu, tedy schopnost splácet úvěr. Klíčové jsou tvé příjmy, výdaje, stávající závazky a úvěrová historie. Čistý úvěrový registr a dostatečné příjmy jsou základem pro získání výhodné úrokové sazby. Zkontroluj si svou bonitu předem, abys věděl, co můžeš očekávat.

Vyplatí se ti hypotéka při současných sazbách?

Získej nejlepší sazbu. Spočítej si svou měsíční splátku.

Spustit kalkulačku

Srovnání hypotéčních sazeb u velkých bank

I když je průměrná sazba na trhu důležitým vodítkem, finální nabídky se u jednotlivých bank výrazně liší. Každá banka má svou vlastní strategii, hodnotí bonitu klientů a rizikovost úvěrů podle interních metodik a v neposlední řadě se liší i jejich marže. Níže najdeš ilustrativní příklad srovnání nabídkových úrokových sazeb u tří velkých českých bank pro modelový příklad hypotéky ve výši 3 000 000 Kč na 25 let s LTV (Loan-to-Value) 80 % a fixací na 5 let. Pamatuj, že se jedná o modelový příklad a tvá reálná nabídka se může lišit.

Banka Nabídková úroková sazba (p.a.) Měsíční splátka
Česká spořitelna 5,29 % 18 045 Kč
ČSOB 5,35 % 18 150 Kč
mBank 5,19 % 17 838 Kč

Pozor: Nejde jen o úrokovou sazbu

Při výběru hypotéky se nedívej jen na samotnou úrokovou sazbu. Důležité jsou i další poplatky, jako je poplatek za sjednání úvěru (který bývá často odpuštěn), za vedení úvěrového účtu, cena za odhad nemovitosti nebo podmínky pojištění schopnosti splácet. Vždy si nech předložit kompletní přehled nákladů, který zahrnuje RPSN (roční procentní sazbu nákladů). RPSN ti ukáže celkové roční náklady úvěru, včetně všech poplatků.

Predikce vývoje úrokových sazeb pro zbytek roku 2026 a 2027

Předpovídat budoucnost je vždy ošemetné a zatížené určitou mírou nejistoty, ale na základě dostupných dat, ekonomických prognóz a zpráv centrální banky, jako je Monetary Policy Report od ČNB, můžeme odhadnout pravděpodobný směr.

Analytici se shodují, že pokud se udrží současný trend klesající inflace a stabilní, i když mírný, ekonomický růst, ČNB by mohla přistoupit k dalšímu mírnému snižování základní úrokové sazby. Pro hypoteční trh to znamená, že sazby by mohly v průběhu roku 2026 a na začátku roku 2027 mírně klesnout. Tento názor sdílí i zpráva Deloitte: CNB: Time of stable interest rates, která zdůrazňuje očekávanou stabilitu.

Nečekej však žádný dramatický propad, který by nás vrátil do éry sazeb pod 2 %. Pravděpodobnější je scénář pozvolného snižování o desetiny procentních bodů, maximálně o jeden procentní bod v horizontu 12-18 měsíců. Cílem ČNB je udržet stabilitu a cenovou hladinu, nikoliv vyvolat nový nezdravý boom na realitním trhu, který by mohl vést k další cenové bublině. Důležité bude sledovat vývoj mezinárodní ekonomiky, zejména kroky Evropské centrální banky a Federálního rezervního systému v USA.

Zlaté pravidlo: Nesnaž se dokonale načasovat trh. Pokud máš vyřešené bydlení a stabilní příjem, je často lepší se zaměřit na výběr nejlepší možné nabídky v danou chvíli a srovnání různých variant, než čekat na hypotetický propad sazeb, který nemusí přijít nebo nemusí být tak výrazný, jak bys očekával.

Závěr: Co si z toho odnést?

Situace na hypotečním trhu v roce 2026 se jeví stabilnější než v předchozích letech, ale stále vyžaduje obezřetnost a informované rozhodování. Zde jsou klíčové body, které by sis měl z článku odnést:

  • Aktuální stav: Průměrné úrokové sazby hypoték se na začátku roku 2026 pohybují okolo 5,3 %. Trh se po bouřlivých letech stabilizoval.
  • Hlavní vlivy: Výši sazeb určuje primárně základní sazba ČNB (2T repo sazba) a míra inflace. Centrální banka je hlavním regulátorem cen peněz v ekonomice.
  • Historický kontext: Trh se stabilizoval po období extrémně nízkých sazeb (kolem roku 2021), které vystřídal prudký růst (vrchol v roce 2023) v reakci na vysokou inflaci.
  • Budoucí vývoj: Odborníci očekávají spíše stagnaci nebo mírný pokles sazeb v horizontu jednoho až dvou let, pokud inflace zůstane pod kontrolou a ekonomika stabilní.
  • Tvoje rozhodnutí: Vždy porovnávej konkrétní nabídky více bank, nejen podle úrokové sazby, ale i podle dalších poplatků a podmínek (RPSN). Nezapomeň také důkladně zhodnotit svou bonitu.

Spočítej si svou hypotéku

Získej nejlepší sazbu. Spočítej si svou měsíční splátku.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura