Kolik si mohu půjčit? Základní pravidla pro rok 2026

Otázka „kolik si mohu půjčit na hypotéku“ je klíčová pro každého, kdo uvažuje o koupi vlastního bydlení. Výše úvěru, kterou ti banka schválí, nezávisí jen na tvém přání, ale na přísných pravidlech a výpočtech. Hlavní slovo v tom má Česká národní banka, která stanovuje limity úvěrových ukazatelů, aby chránila jak tebe, tak i stabilitu finančního trhu.

Pro rok 2026 jsou v platnosti dva hlavní ukazatele, které banky musí dodržovat: DTI a DSTI. Tyto zkratky určují, jak velký dluh si můžeš dovolit v poměru ke svému příjmu. Pojďme se na ně podrobněji.

Klíčové ukazatele ČNB: DTI a DSTI

Abys pochopil, jak banka hodnotí tvoji schopnost splácet, musíš znát dva magické pojmy. Jsou to závazná pravidla, která žádná banka nemůže ignorovat.

Definice: Co je DTI a DSTI?

DTI (Debt-to-Income): Tento ukazatel představuje celkový dluh žadatele vyjádřený jako násobek jeho čistého ročního příjmu. Jednoduše řečeno, kolikrát tvůj celkový dluh převyšuje to, co si za rok vyděláš.

DSTI (Debt-Service-to-Income): Tento ukazatel vyjadřuje, jaké procento z tvého čistého měsíčního příjmu půjde na splátky všech tvých úvěrů.

Podle aktuálních doporučení České národní banky platí pro rok 2026 následující limity:

  1. Limit DTI: Tvůj celkový dluh (včetně nové hypotéky a všech ostatních půjček) nesmí překročit 8,5násobek tvého čistého ročního příjmu.
  2. Výjimka pro mladé: Pokud je ti méně než 36 let, limit DTI je mírnější a činí 9,5násobek čistého ročního příjmu.
  3. Limit DSTI: Součet všech tvých měsíčních splátek nesmí překročit 45 % tvého čistého měsíčního příjmu.
  4. Výjimka pro mladé: Pro žadatele do 36 let je limit DSTI stanoven na 50 % čistého měsíčního příjmu.

Pamatuj: Tyto limity jsou maximální hranice stanovené ČNB. Jednotlivé banky mohou mít vlastní, přísnější interní pravidla pro posuzování bonity klientů, proto se vždy informuj u konkrétní banky.

Pamatuj: Ukazatel DTI je většinou ten přísnější a více omezující. Právě od něj se odvíjí maximální částka, na kterou dosáhneš.

Jak banky počítají maximální hypotéku? Násobek příjmu

Nejjednodušší způsob, jak si udělat rychlou představu o maximální výši hypotéky, je použít právě limit DTI. Stačí ti k tomu znát tvůj čistý měsíční příjem.

Vzorec pro výpočet maximálního zadlužení:

Maximální celkový dluh = Čistý měsíční příjem × 12 × 8,5

Pokud je ti méně než 36 let, jednoduše nahraď násobek 8,5 za 9,5.

Důležité: Vypočítané "maximální celkové zadlužení" zahrnuje všechny tvé dluhy. Pokud už splácíš jiné půjčky (spotřebitelský úvěr, leasing, kreditní karta), musíš jejich zůstatky odečíst, abys zjistil maximální možnou výši nové hypotéky. Nezapomeň, že i nečerpaný kontokorent nebo kreditní karta se započítávají.

Je důležité si uvědomit, že výsledek je tvé maximální celkové zadlužení. Pokud už splácíš jiné půjčky (spotřebitelský úvěr, leasing, kreditní karta), musíš jejich zůstatky od této částky odečíst, abys získal maximální výši nové hypotéky.

Praktický příklad: Maximální hypotéka podle čistého příjmu

Pojďme si ukázat, jaký úvěr si můžeš dovolit s různými úrovněmi příjmu. V tabulce počítáme s tím, že nemáš žádné jiné dluhy. Používáme standardní limit DTI 8,5násobku ročního příjmu.

Čistý měsíční příjem Čistý roční příjem Maximální možná hypotéka (DTI 8,5x) Maximální hypotéka pro lidi do 36 let (DTI 9,5x)
40 000 Kč 480 000 Kč 4 080 000 Kč 4 560 000 Kč
50 000 Kč 600 000 Kč 5 100 000 Kč 5 700 000 Kč
60 000 Kč 720 000 Kč 6 120 000 Kč 6 840 000 Kč
70 000 Kč 840 000 Kč 7 140 000 Kč 7 980 000 Kč

Jak vidíš, s čistým příjmem 50 000 Kč měsíčně si můžeš teoreticky půjčit až 5,1 milionu korun. Pokud je ti pod 36 let, dosáhneš dokonce na 5,7 milionu.

Zvažuješ koupi, nebo pronájem?

Zjisti svou maximální hypotéku na základě tvých příjmů.

Spustit kalkulačku

Jaké další faktory ovlivňují výši hypotéky?

Samotný příjem a limity ČNB nejsou vše. Banka při schvalování úvěru zkoumá tvou celkovou finanční situaci a spolehlivost. Co všechno hraje roli?

  • Existující dluhy: Jak už bylo zmíněno, splátky spotřebitelských úvěrů, leasingů nebo kreditních karet snižují částku, kterou ti banka půjčí.
  • Kreditní historie: Banka si tě prověří v registrech dlužníků. Jakákoliv negativní historie se splácením může vést k zamítnutí žádosti.
  • Počet žadatelů: Pokud o hypotéku žádáš v páru, vaše příjmy se sčítají, což vám umožní dosáhnout na vyšší částku.
  • Věk a profese: Banky preferují žadatele v produktivním věku se stabilním zaměstnáním a příjmem.
  • Výše vlastních zdrojů: I když byl limit LTV (Loan-to-Value) zrušen, banky stále obvykle požadují alespoň 10–20 % z ceny nemovitosti z tvých vlastních úspor.

Náš tip: Před podáním žádosti o hypotéku si promluv s hypotečním specialistou. Dokáže ti pomoci s optimalizací tvé finanční situace a poradí, jaké kroky podniknout pro získání co nejlepší nabídky.

Tip: Než začneš žádat o hypotéku, zkontroluj si svou kreditní historii v bankovních i nebankovních registrech (BRKI a NRKI) a případně zruš nevyužívané kreditní karty či kontokorenty. I ty se totiž započítávají do tvých potenciálních závazků.

Nejčastější chyby při žádosti o hypotéku

  1. Nadhodnocování příjmů: Počítej vždy jen s čistým a stabilním příjmem. Jednorázové bonusy nebo příjmy z dohod banka nemusí akceptovat v plné výši.
  2. Zapomínání na další dluhy: Nezapomeň, že i povolený kontokorent nebo kreditní karta s nulovým čerpáním se může započítat do tvého DSTI limitu.
  3. Podcenění vlastních zdrojů: Mít připraveno 20 % z ceny nemovitosti je dnes standard. Spoléhat se na 100% hypotéku nelze.
  4. Špatné načasování: Nežádej o hypotéku těsně po změně zaměstnání nebo během zkušební doby. Banky vyžadují stabilitu.

Varování: Vyhni se braní nových půjček nebo otevírání nových kreditních karet v období před žádostí o hypotéku. Každý nový závazek nebo dotaz do registrů může snížit tvou bonitu a negativně ovlivnit výši schválené hypotéky.

Spočítej si, co je pro tebe lepší

Zjisti svou maximální hypotéku na základě tvých příjmů.

Spustit kalkulačku

Závěr: Co si z toho odnést?

Maximální výše tvé hypotéky je dána především tvým čistým příjmem a regulatorními limity DTI a DSTI, které pro rok 2026 stanovila Česká národní banka. Pro rychlý odhad si zapamatuj jednoduché pravidlo:

  • Tvoje celkové dluhy nesmí překročit 8,5násobek čistého ročního příjmu (nebo 9,5násobek, pokud jsi mladší 36 let).

Nezapomeň však, že banka posuzuje i mnoho dalších faktorů, jako jsou tvé stávající dluhy, kreditní historie a výše úspor. Vždy je dobré mít finanční rezervu a nežádat o úvěr na samé hranici svých možností.

Klíčová zpráva: Hypotéka je dlouhodobý závazek. Vždy si předem důkladně propočti své finanční možnosti a buď připraven na neočekávané výdaje. Důkladné plánování a rozvaha jsou základem pro zodpovědné a bezpečné financování bydlení.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 05. ledna 2026
  • Česká národní banka: "CNB to reintroduce LTV, DTI and DSTI limits on mortgage loans", www.cnb.cz, přístup 05. ledna 2026