Co je poměr dluhu k příjmu a proč je klíčový?

Při žádosti o hypotéku se setkáš se dvěma magickými zkratkami: DTI a DSTI. Jsou to klíčové ukazatele, které banka používá k posouzení tvé úvěruschopnosti neboli bonity. Říkají, jestli si můžeš dovolit splácet další dluh.

  • DTI (Debt-to-Income): Tento ukazatel porovnává celkovou výši tvých dluhů s tvým čistým ročním příjmem. Jde o celkový dluhový strop.
  • DSTI (Debt-Service-to-Income): Tento ukazatel sleduje poměr všech tvých měsíčních splátek (včetně budoucí hypotéky) k tvému čistému měsíčnímu příjmu. Hlídá tvůj měsíční cash flow.

Tyto metriky zavedla Česká národní banka, aby chránila jak banky, tak samotné klienty před nadměrným zadlužením a neschopností splácet.

Pamatuj: Banku nezajímá jen tvůj příjem, ale především tvá schopnost dlouhodobě a spolehlivě splácet. Nízké stávající dluhy jsou stejně důležité jako vysoký plat.

Jaké jsou limity ČNB pro hypotéky v roce 2026?

Česká národní banka (ČNB) pravidelně upravuje doporučení a limity pro poskytování hypoték, aby zajistila stabilitu finančního trhu. Pro rok 2026 platí následující klíčové limity, které musí banky dodržovat ČNB ČNB:

  1. Limit DTI (Debt-to-Income): Celkové zadlužení žadatele nesmí překročit 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu. Pro žadatele do 36 let je tento limit mírnější, a to 9,5násobek.

  2. Limit DSTI (Debt-Service-to-Income): Součet všech měsíčních splátek dluhů nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele. Pro žadatele do 36 let je limit 50 %.

  3. Limit LTV (Loan-to-Value): Banky standardně poskytují hypotéky do výše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. To znamená, že musíš mít naspořeno minimálně 20 % z vlastních zdrojů. Pro žadatele do 36 let je limit LTV 90 %.

Vysvětlení: Proč jsou limity pro mladší žadatele mírnější?

ČNB předpokládá, že mladší lidé jsou na začátku své kariéry a jejich příjmy v budoucnu porostou. Proto jim umožňuje mírně vyšší zadlužení, aby pro ně bylo dosažení vlastnického bydlení snazší.

Jak se počítá bonita pro hypotéku?

Výpočet bonity se může u jednotlivých bank mírně lišit, ale základní princip je vždy stejný. Banka vezme tvé doložitelné čisté příjmy a odečte od nich veškeré stávající měsíční výdaje a splátky.

Co banka považuje za příjem:

  • Čistá mzda ze zaměstnání (ideálně na dobu neurčitou)
  • Příjmy z podnikání (OSVČ) – banka často počítá jen část obratu nebo zisku
  • Příjmy z pronájmu
  • Rodičovský příspěvek, důchody

Ověření příjmů: Banky budou vyžadovat potvrzení o příjmech za posledních 3-12 měsíců. Pro OSVČ je klíčové daňové přiznání za poslední 1-2 roky a ideálně vyšší základ daně. Stabilní a doložitelné příjmy jsou základ.

Co banka považuje za dluhy a výdaje:

  • Splátky spotřebitelských úvěrů a půjček
  • Splátky leasingu
  • Kreditní karty a kontokorenty (i když je zrovna nečerpáš, banka počítá s určitým procentem z limitu)
  • Výživné

Pozor na skryté dluhy: I nevyužívané kreditní karty a kontokorentní úvěry snižují tvou bonitu, protože banka s nimi počítá jako s potenciálním dluhem. Před žádostí o hypotéku je ideální je zrušit.

Základní vzorec pro DSTI vypadá takto:

DSTI = (Součet všech měsíčních splátek + Nová splátka hypotéky) / Čistý měsíční příjem

Výsledek nesmí překročit stanovený limit (např. 45 %).

Praktický příklad: Maximální hypotéka podle příjmu

Pojďme si ukázat, jakou maximální výši hypotéky můžeš získat s různými příjmy. V příkladech počítáme s žadatelem starším 36 let, který nemá žádné jiné dluhy. Úroková sazba je modelově 5,5 % a splatnost 30 let.

Čistý měsíční příjem Max. měsíční splátka (45 % DSTI) Max. výše hypotéky (dle DSTI) Max. výše hypotéky (dle DTI 8,5x) Reálná max. hypotéka
40 000 Kč 18 000 Kč 3 170 000 Kč 4 080 000 Kč 3 170 000 Kč
50 000 Kč 22 500 Kč 3 960 000 Kč 5 100 000 Kč 3 960 000 Kč
60 000 Kč 27 000 Kč 4 755 000 Kč 6 120 000 Kč 4 755 000 Kč

Důležité: Rozhoduje přísnější limit

Jak vidíš v tabulce, banka ti vždy půjčí částku, která splňuje oba limity (DTI i DSTI). V tomto případě je pro žadatele přísnějším omezením měsíční splátka (DSTI), která jim nedovolí dosáhnout na celkový dluhový strop (DTI).

Zvažuješ koupi, ale nejsi si jistý?

Půjčí ti banka dost? Prověř si své limity v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Jaké další faktory ovlivňují schválení hypotéky?

Kromě příjmů a limitů ČNB banky posuzují i další aspekty tvého finančního života.

  • Úvěrová historie: Banka si tě prověří v registrech dlužníků. Jakákoliv negativní historie (nesplácení v minulosti) může vést k zamítnutí žádosti.
  • Stabilita příjmu: Příjem na dobu neurčitou je pro banku mnohem důvěryhodnější než příjem z dohody o provedení práce nebo z krátkodobého projektu OSVČ.
  • Vlastní zdroje (LTV): Jak už bylo zmíněno, musíš mít naspořeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti. Čím více vlastních zdrojů máš, tím lepší podmínky můžeš získat.
  • Věk a vzdělání: Vyšší věk může znamenat kratší maximální dobu splatnosti. Naopak vyšší vzdělání může banka vnímat jako předpoklad stabilního příjmu.

Jak zvýšit svou šanci na vyšší hypotéku?

Pokud tvůj současný příjem nestačí na vysněnou nemovitost, existuje několik strategií, jak svou bonitu vylepšit:

  1. Sniž stávající dluhy: Před žádostí o hypotéku se pokus splatit spotřebitelské úvěry, zruš nevyužívané kreditní karty a zbav se kontokorentu. Každá tisícikoruna měsíční splátky navíc snižuje tvou maximální hypotéku o zhruba 200 000 Kč.
  2. Zvyš si příjem: Zkus si říct o zvýšení platu, najdi si vedlejší příjem, nebo pokud podnikáš, optimalizuj své daňové přiznání tak, aby lépe odráželo tvé reálné příjmy.
  3. Přizvi spolužadatele: Pokud žádáš o hypotéku s partnerem, vaše příjmy se sčítají, což výrazně zvyšuje vaši společnou bonitu a šanci na dosažení vyšší částky.

Tip: Než začneš hledat nemovitost, nech si v bance udělat nezávazný scoring. Zjistíš, na jakou maximální částku dosáhneš, a ušetříš si čas i zklamání.

Spočítej si náklady na bydlení

Půjčí ti banka dost? Prověř si své limity v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Závěr

Získání hypotéky je proces, kde hlavní roli hraje matematika a pravidla stanovená ČNB. Tvá maximální hypotéka je přímo závislá na výši tvých čistých příjmů a objemu stávajících dluhů. Klíčové je pamatovat na limity DTI (celkový dluh vůči ročnímu příjmu) a DSTI (měsíční splátky vůči měsíčnímu příjmu). Čím lépe budeš na žádost připravený – s čistou úvěrovou historií, minimem dluhů a dostatkem vlastních zdrojů – tím hladší celý proces bude a na vyšší částku dosáhneš.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká národní banka: "CNB to reintroduce LTV, DTI and DSTI limits on mortgage loans", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026