Co je peněžní tok a proč je klíčový?

Peněžní tok (anglicky cash flow) je nejdůležitější metrikou pro investora do nájemních nemovitostí. Jednoduše řečeno, je to rozdíl mezi tvými měsíčními příjmy z nájmu a všemi výdaji spojenými s provozem nemovitosti. Je to čistý zisk, který ti každý měsíc přistane na účtu (nebo naopak ztráta, kterou musíš doplatit).

Měsíční peněžní tok = Příjmy z nájmu - Celkové měsíční výdaje

Zatímco růst ceny nemovitosti je spekulativní, peněžní tok je reálný a předvídatelný. Kladný peněžní tok ti dává finanční polštář a snižuje riziko, zatímco záporný může tvou investici rychle proměnit v noční můru.

Pamatuj: Kladný peněžní tok je základem udržitelné investice do nemovitostí. Umožňuje ti pokrýt nečekané výdaje a tvořit si rezervu, aniž bys musel sahat do vlastních úspor.

Příklad č. 1: Investice do 2+kk v Praze (Vysočany)

Představme si, že kupuješ byt 2+kk (55 m²) v pražských Vysočanech. Podle aktuálních dat z Českého statistického úřadu a analýz trhu, například Global Property Guide, se ceny v této lokalitě pohybují okolo 7 000 000 Kč.

Výpočet peněžního toku (bez hypotéky)

Nejprve se podívejme na scénář, kdy byt kupuješ za vlastní peníze. Tvé příjmy a výdaje budou vypadat následovně:

Položka Částka (měsíčně) Poznámka
Příjem: Nájemné 25 000 Kč Tržní nájemné za zařízený byt
Výdaj: Fond oprav a služby -3 500 Kč Platba SVJ, úklid, výtah
Výdaj: Pojištění nemovitosti -300 Kč Roční pojistka rozpočítaná na měsíce
Výdaj: Daň z nemovitosti -250 Kč Roční daň cca 3 000 Kč rozpočítaná
Výdaj: Rezerva na opravy -1 500 Kč Doporučená rezerva (cca 5-7% nájmu)
Celkové měsíční výdaje -5 550 Kč Součet všech nákladů
Čistý peněžní tok 19 450 Kč Příjem - Výdaje

Definice: Fond oprav

Jedná se o pravidelnou platbu Společenství vlastníků jednotek (SVJ), která slouží k financování údržby a oprav společných částí domu (střecha, fasáda, výtah). Jeho výše se liší dům od domu.

Bez hypotéky ti tedy pražský byt generuje téměř 20 000 Kč měsíčně. To zní skvěle, ale jak to změní hypotéka?

Příklad č. 2: Investice do 3+1 v Brně (Královo Pole)

Nyní se přesuňme do Brna. Za podobnou cenu jako v Praze, tedy okolo 6 000 000 Kč, můžeš pořídit větší byt 3+1 (70 m²) v žádané lokalitě, jako je Královo Pole. Jak se to projeví na peněžním toku?

Výpočet peněžního toku (bez hypotéky)

Položka Částka (měsíčně) Poznámka
Příjem: Nájemné 23 000 Kč Tržní nájemné, často pro studenty nebo rodiny
Výdaj: Fond oprav a služby -4 500 Kč U starších a větších bytů bývá vyšší
Výdaj: Pojištění nemovitosti -350 Kč Mírně vyšší kvůli velikosti
Výdaj: Daň z nemovitosti -300 Kč Roční daň cca 3 600 Kč rozpočítaná
Výdaj: Rezerva na opravy -1 500 Kč Podobná jako v Praze
Celkové měsíční výdaje -6 650 Kč Součet všech nákladů
Čistý peněžní tok 16 350 Kč Příjem - Výdaje

I když je brněnský byt levnější a větší, generuje o něco nižší peněžní tok kvůli kombinaci nižšího nájmu a vyšších provozních nákladů. Stále je to však velmi solidní výsledek.

Spočítej si peněžní tok pro svou nemovitost

Které město vydělává víc? Porovnej si to v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Hypotéka vs. vlastní kapitál: Jak se změní peněžní tok?

Většina investorů využívá k nákupu nemovitosti hypotéku. To dramaticky mění celou matematiku. Podle České národní banky banky obvykle poskytují hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti (LTV). Pro naše příklady budeme počítat s úrokovou sazbou 4,5 % p.a. a splatností 30 let, což odpovídá aktuálním predikcím České národní banky pro rok 2025.

  • Praha: Hypotéka 80 % ze 7 000 000 Kč = 5 600 000 Kč. Měsíční splátka: 28 367 Kč.
  • Brno: Hypotéka 80 % ze 6 000 000 Kč = 4 800 000 Kč. Měsíční splátka: 24 326 Kč.

Vysvětlení: Finanční páka

Hypotéka funguje jako finanční páka. Umožňuje ti ovládat aktivum (nemovitost) v hodnotě milionů korun s využitím jen zlomku vlastních peněz. Zvyšuje potenciální zisk (Cash-on-Cash Return), ale také riziko.

Podívejme se, jak splátka hypotéky ovlivní náš peněžní tok v obou městech.

Parametr Praha (hotově) Praha (hypotéka) Brno (hotově) Brno (hypotéka)
Měsíční příjem (nájem) 25 000 Kč 25 000 Kč 23 000 Kč 23 000 Kč
Měsíční provozní náklady -5 550 Kč -5 550 Kč -6 650 Kč -6 650 Kč
Měsíční splátka hypotéky 0 Kč -28 367 Kč 0 Kč -24 326 Kč
Čistý měsíční peněžní tok 19 450 Kč -8 917 Kč 16 350 Kč -7 976 Kč

Jak vidíš, v obou případech se s hypotékou peněžní tok propadl do hlubokých záporných čísel. Každý měsíc bys musel investici dotovat z vlastních zdrojů téměř 9 000 Kč v Praze a 8 000 Kč v Brně.

Proč může být i záporný peněžní tok ziskový?

Zdá se to jako špatný obchod, ale není to tak jednoduché. Splátka hypotéky se skládá ze dvou částí: úroku (náklad) a úmoru (splátka jistiny, tedy postupné splácení tvého dluhu). Zatímco úrok je ztráta, úmor je forma nucených úspor – buduješ si vlastní kapitál v nemovitosti.

První splátka hypotéky v Praze (28 367 Kč) se skládá z:\
- Úrok: 21 000 Kč (náklad)\
- Úmor: 7 367 Kč (budování tvého kapitálu)

Když od záporného peněžního toku (-8 917 Kč) odečteme „nákladový“ úrok a přičteme „úsporný“ úmor, zjistíme, že i přes nutnost dotace se tvé celkové jmění zvyšuje. Nájemník ti v podstatě splácí velkou část hypotéky.

Pamatujte: I když je měsíční peněžní tok záporný, splácení jistiny hypotéky (úmor) zvyšuje tvé čisté jmění a je formou vynucené úspory, kterou za tebe částečně hradí nájemník.

Zlaté pravidlo: Nesleduj slepě jen peněžní tok. Důležitá je celková návratnost, která zahrnuje splátku jistiny (úmor) a očekávaný růst hodnoty nemovitosti v čase.

Vyzkoušejte si různé scénáře v naší kalkulačce

Které město vydělává víc? Porovnej si to v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Závěr

Naše reálné příklady ukázaly několik klíčových poznatků pro každého, kdo zvažuje investici do bytu v roce 2025:

  1. Praha vs. Brno: Praha nabízí vyšší nájemné, ale za cenu výrazně vyšší kupní ceny. Brno může nabídnout lepší poměr ceny a výkonu, ale s mírně nižším peněžním tokem při platbě v hotovosti.
  2. Hypotéka je dvousečná zbraň: Při současných úrokových sazbách je velmi pravděpodobné, že tvá investice bude mít záporný peněžní tok. Budeš muset nemovitost několik let dotovat.
  3. Dívej se za peněžní tok: I když měsíčně doplácíš, nájemník ti splácí část hypotéky (úmor) a hodnota tvého majetku roste. Z dlouhodobého hlediska se taková investice může stále vyplatit.

Neexistuje jednoduchá odpověď, zda je lepší Praha nebo Brno. Vždy záleží na konkrétní nemovitosti, tvé finanční situaci a investiční strategii.

💡 Důležité: Před jakoukoliv investicí do nemovitosti si vždy proveďte detailní due diligence. Zahrnuje prověření právního stavu nemovitosti, technického stavu, potenciálních nájemníků a důkladnou analýzu trhu.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Current forecast - Czech National Bank", www.cnb.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí | Statistika", csu.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits - Czech National Bank", www.cnb.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Global Property Guide: "Czech Republic’s Residential Property Market Analysis 2025", www.globalpropertyguide.com, přístup 28. prosince 2025