Co je měsíční peněžní tok a proč je klíčový?

Měsíční peněžní tok (anglicky cash flow) je nejdůležitější metrikou pro každého investora do nemovitostí. Jednoduše řečeno, je to rozdíl mezi všemi tvými příjmy z pronájmu a všemi výdaji spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Je to čistý zisk, který ti každý měsíc přistane na účtu.

Proč je tak důležitý? Protože na rozdíl od teoretického zhodnocení nemovitosti je peněžní tok reálný příjem, který můžeš použít na splácení hypotéky, další investice nebo jednoduše na život. Kladný peněžní tok znamená, že se nemovitost "platí sama" a ještě ti vydělává. Z dlouhodobého hlediska ti pozitivní peněžní tok umožňuje budovat kapitál, refinancovat hypotéky nebo investovat do dalších nemovitostí, čímž se otevírá cesta k finanční nezávislosti. Je to ukazatel, který přímo ovlivňuje tvou likviditu a schopnost reagovat na nepředvídané události.

Pamatuj: Cílem investora by mělo být dosažení co nejvyššího a nejstabilnějšího pozitivního peněžního toku. Negativní peněžní tok znamená, že na nemovitost každý měsíc doplácíš ze svého.

Základní vzorec pro výpočet peněžního toku

Výpočet je v principu jednoduchý. Stačí od celkových příjmů odečíst celkové výdaje.

Měsíční peněžní tok = Celkové měsíční příjmy - Celkové měsíční výdaje

Nenech se zmást jednoduchostí vzorce! Skutečná výzva spočívá v identifikaci a přesném vyčíslení VŠECH příjmů a výdajů. Opomenutí byť jen jedné položky může zásadně zkreslit realitu tvého peněžního toku a vést k finančním ztrátám. Buď pečlivý a důkladný.

Klíčem k přesnému výpočtu je však správná identifikace a ocenění všech položek na obou stranách rovnice. Pojďme se na to podívat krok za krokem.

Krok 1: Sečti všechny měsíční příjmy

Tato část je obvykle ta jednodušší, ale i zde je potřeba být přesný. Hlavním příjmem je samozřejmě hrubé nájemné, což je základní částka, kterou nájemník platí za užívání nemovitosti. Měla by být stanovena realisticky s ohledem na tržní podmínky v dané lokalitě a specifika pronajímané nemovitosti (velikost, stav, vybavení, dopravní dostupnost). Dalším významným zdrojem příjmů mohou být další příjmy, které často investoři opomíjejí. Mohou sem patřit poplatky za parkovací stání, sklepní kóje, pronájem balkonu nebo terasy, využívání zahrady, nebo specifické poplatky za domácí mazlíčky či nadstandardní vybavení. Je klíčové zahrnout všechny tyto položky, aby tvůj výpočet byl kompletní a odrážel skutečný příjem.

  1. Hrubé nájemné: Částka, kterou ti nájemník platí každý měsíc.
  2. Další příjmy: Mohou sem patřit poplatky za parkovací stání, sklep, využívání zahrady nebo poplatky za domácí mazlíčky. Započítej vše, co ti nájemník platí navíc k základnímu nájmu.

💡 Tip pro maximalizaci příjmů: Pravidelně sleduj aktuální výši nájemného v tvé lokalitě. Někdy můžeš mít potenciál k mírnému navýšení, nebo naopak zjistit, že je tvůj nájem příliš vysoký a riskuješ delší neobsazenost. Využij online portály s realitní inzercí pro rychlý přehled.

Příklad: Pronajímáš byt za 18 000 Kč a parkovací stání za 1 500 Kč. Tvé celkové měsíční příjmy jsou 19 500 Kč.

Krok 2: Sečti všechny měsíční výdaje

Tohle je kritická část, kde investoři nejčastěji dělají chyby, protože zapomínají na skryté a nepravidelné náklady. Důkladnost se zde opravdu vyplatí a je alfou a omegou pro realistický výpočet peněžního toku. Nezapočítání všech výdajů může vést k iluzi ziskovosti a následnému nepříjemnému překvapení.

Pozor: Nezaměňuj platby nájemníka s tvými náklady

Nájemník ti často posílá jednu částku, která zahrnuje nájem i zálohy na služby (voda, teplo). Pro výpočet peněžního toku musíš pracovat pouze s náklady, které platíš ty jako majitel. Zálohy na služby jsou jen průchozí položka.

Pravidelné měsíční výdaje

  • Splátka hypotéky: Jedná se o pravidelnou měsíční platbu bance. Je důležité rozlišovat mezi jistinou (částka, kterou si půjčuješ) a úroky (cena za půjčení peněz). Na začátku splácení tvoří většinu splátky úroky, které si můžeš za určitých podmínek odečíst z daňového základu, což ovlivňuje celkovou efektivitu investice.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti: Nezbytné pro ochranu tvé investice před nepředvídatelnými událostmi, jako jsou požár, povodeň, krádež nebo poškození majetku třetí stranou. Ideální je mít komplexní pojištění, které kryje jak stavební část nemovitosti, tak i její vybavení. Roční platbu rozpočítáme na měsíce.
  • Poplatky SVJ (Společenství vlastníků jednotek): Zahrnuje řadu položek, jako je fond oprav (peníze určené na budoucí velké rekonstrukce a údržbu společných částí domu), úklid a osvětlení společných prostor, odvoz odpadu, pojištění společných částí budovy a poplatky za správu budovy. Tyto poplatky se mohou výrazně lišit dům od domu.
  • Daň z nemovitých věcí: Platí se sice jednou ročně, obvykle do konce května, ale pro přesný měsíční výpočet ji vyděl dvanácti. Výše daně závisí na typu nemovitosti, její rozloze a lokalitě, stejně jako na koeficientech stanovených obcí. Sazby a pravidla se mohou čas od času měnit, proto je dobré sledovat aktuální legislativu. Informace o aktuálních sazbách najdeš na portálech jako e15.cz nebo přímo u Finanční správy.
  • Poplatky za správu: Pokud využíváš služeb realitní kanceláře nebo externího správce nemovitosti pro správu pronájmu, je to obvykle 5-10 % z nájmu. Tyto služby ti sice ušetří čas, ale snižují tvůj peněžní tok. Pečlivě zvaž, zda se ti tato služba vyplatí.

⚠️ Pozor na skryté administrativní poplatky: Kromě běžných plateb SVJ nebo správcovských poplatků se mohou objevit i jednorázové nebo méně časté poplatky, například za právní služby (nájemní smlouva), ověřování podpisů, nebo bankovní poplatky za převody. Tyto bys měl také promítnout do roční sumy a rozpočítat na měsíce.

Nepravidelné, ale nutné výdaje (rezervy)

Toto jsou náklady, které neplatíš každý měsíc, ale jejich absence v rozpočtu je častou chybou. Musíš s nimi počítat a nejlepší praxí je tvořit si na ně pravidelnou měsíční rezervu, abys nebyl(a) překvapen(a) náhlými výdaji.

  • Rezerva na opravy a údržbu: Zlaté pravidlo říká odkládat 5-10 % z měsíčního nájmu na budoucí opravy a pravidelnou údržbu. To může zahrnovat vše od drobností, jako je výměna vodovodních kohoutků, přes opravy spotřebičů, malování bytu po každém nájemci, až po větší investice jako je nový kotel, oprava střechy nebo výměna oken v budoucnu. Důležitost této rezervy nelze podcenit, protože zanedbání údržby snižuje hodnotu nemovitosti a atraktivitu pro nájemce.
  • Rezerva na neobsazenost: Málokterá nemovitost je pronajatá 100 % času. Počítej s tím, že byt může být 1-2 měsíce v roce prázdný mezi nájemci, nebo v případě potřeby rozsáhlejší rekonstrukce. Odkládej si tedy stranou 5-8 % z nájmu na pokrytí výpadku příjmu. Během období neobsazenosti ti sice nepřichází nájemné, ale fixní náklady (hypotéka, SVJ, pojištění) stále běží. Tato rezerva ti pomůže překlenout tato období bez finančního stresu.

🛠️ Nezapomeň na nouzový fond: Kromě rezerv na opravy a neobsazenost je dobré mít i obecný nouzový fond pro případ opravdu velkých a nečekaných událostí, které by mohly významně ovlivnit tvou schopnost splácet hypotéku nebo pokrývat běžné náklady, například dlouhodobá nemoc nebo ztráta zaměstnání. I když to není přímo součást peněžního toku nemovitosti, je to klíčové pro tvou celkovou finanční stabilitu jako investora.

Spočítej si peněžní tok na naší kalkulačce

Zjisti svůj skutečný měsíční cashflow z pronájmu.

Spustit kalkulačku

Praktický příklad: Byt 2+kk v Brně

Pojďme si to ukázat na konkrétních číslech. Koupil jsi byt v Brně za 5 000 000 Kč. Na hypotéku sis půjčil 4 000 000 Kč (80 % LTV).

PŘÍJMY:
- Měsíční nájem: 20 000 Kč

VÝDAJE:

Položka Měsíční částka Popis
Splátka hypotéky 18 500 Kč Úrok 5,5 %, splatnost 30 let (podle dat ČNB)
Pojištění nemovitosti 400 Kč Odhad
Poplatky SVJ (fond oprav, atd.) 2 500 Kč Běžná sazba pro byty této velikosti
Daň z nemovitosti 250 Kč Roční daň cca 3 000 Kč / 12 měsíců
Rezerva na opravy (5 %) 1 000 Kč 5 % z 20 000 Kč
Rezerva na neobsazenost (5 %) 1 000 Kč 5 % z 20 000 Kč
Celkové měsíční výdaje 23 650 Kč Součet všech nákladů

VÝPOČET PENĚŽNÍHO TOKU:

20 000 Kč (příjmy) - 23 650 Kč (výdaje) = -3 650 Kč

Výsledek: V tomto případě je peněžní tok negativní. Každý měsíc bys na provoz bytu musel doplácet 3 650 Kč ze svého. To ukazuje, jak klíčové je započítat opravdu všechny náklady, nejen splátku hypotéky. Negativní peněžní tok signalizuje, že je třeba přehodnotit buď výši nájmu, nebo hledat způsoby, jak snížit provozní náklady, případně zvážit, zda je investice v dané podobě udržitelná.

Nezapomeň na daň z příjmu z pronájmu

Zisk z pronájmu je příjem, který podléhá dani z příjmu. Po skončení kalendářního roku (obvykle do konce března následujícího roku) musíš podat daňové přiznání. Sečteš všechny své příjmy z pronájmu za uplynulý rok a odečteš od nich související výdaje. Můžeš se rozhodnout pro uplatnění skutečných výdajů (např. úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, pojištění, opravy, poplatky SVJ, daň z nemovitosti atd.) nebo využít 30% paušál z příjmů z pronájmu (maximálně do 600 000 Kč). Zvolíš si tu variantu, která je pro tebe výhodnější. Výsledný zdanitelný zisk pak zdaníš 15% sazbou daně z příjmu fyzických osob. Tento náklad dále snižuje tvůj finální čistý peněžní tok a je důležité s ním počítat dopředu, aby sis na něj mohl(a) tvořit rezervu.

📊 Daňové plánování je klíčové! Využití paušálních výdajů nebo uplatnění skutečných nákladů může mít zásadní dopad na tvůj daňový základ a tím pádem i na finální peněžní tok. Před investicí nebo každoročně se poraď s daňovým poradcem, abys optimalizoval(a) svou daňovou povinnost a maximalizoval(a) ziskovost pronájmu. Nezapomeň, že daň z příjmu je roční záležitost, ale její vliv na měsíční cash flow je významný.

Závěr: Klíčové body k zapamatování

Výpočet měsíčního peněžního toku je základní dovedností každého investora do nemovitostí. Pamatuj na tyto body:

  1. Buď důsledný: Zahrň naprosto všechny příjmy a výdaje, i ty nejmenší. Ignorování zdánlivě drobných položek se může v dlouhodobém horizontu výrazně projevit.
  2. Tvoř rezervy: Náklady na opravy a neobsazenost přijdou. Buď na ně připraven a pravidelně odkládej finanční prostředky.
  3. Pozor na skryté náklady: Poplatky SVJ, pojištění a daně tvoří významnou část výdajů a často jsou podceňovány.
  4. Cíl je kladný tok: Hledej investice, které generují pozitivní cash flow od prvního dne. To ti zajistí finanční klid a prostor pro další růst.
  5. Používej nástroje: Neboj se využít kalkulačky, které ti pomohou s přesným výpočtem a vizualizací tvého peněžního toku.

Otestuj svou investici

Zjisti svůj skutečný měsíční cashflow z pronájmu.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura