Existuje minimální příjem pro získání hypotéky?

Častá otázka, na kterou neexistuje jednoduchá odpověď s jedním konkrétním číslem. Banky nestanovují plošný minimální příjem, například 30 000 Kč čistého. Místo toho posuzují tvou bonitu – schopnost splácet dluh – pomocí několika klíčových ukazatelů, které reguluje a doporučuje Česká národní banka.

Cílem těchto limitů, které jsou pravidelně revidovány s ohledem na ekonomickou situaci a stabilitu hypotečního trhu, jak potvrzuje i Prague Daily News, je chránit jak tebe před nadměrným zadlužením, tak stabilitu celého finančního systému. Ačkoli se podmínky mohou v čase měnit, základní principy posuzování bonity zůstávají. I když máš nadprůměrný plat, nemusíš na hypotéku dosáhnout, pokud tvé stávající dluhy pohltí příliš velkou část tvých příjmů.

Pamatuj: Nejde o to, kolik vyděláváš, ale kolik ti zůstane po zaplacení všech nezbytných výdajů a stávajících splátek. To je pro banku klíčové.

Klíčové ukazatele: Co banky sledují?

Abys pochopil, jak banka hodnotí tvou žádost, musíš znát tři magické zkratky: DSTI, DTI a LTV. Tyto limity jsou pro banky závazné a vycházejí z doporučení ČNB.

Definice: DSTI, DTI a LTV

DSTI (Debt-Service-to-Income): Poměr mezi celkovou výší všech tvých měsíčních splátek (včetně nové hypotéky) a tvým čistým měsíčním příjmem. Nesmí přesáhnout 45 % (resp. 50 % pro žadatele do 36 let).

DTI (Debt-to-Income): Poměr celkové výše všech tvých dluhů (včetně nové hypotéky) a tvého čistého ročního příjmu. Nesmí přesáhnout 8,5násobek (resp. 9,5násobek pro žadatele do 36 let).

LTV (Loan-to-Value): Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Standardně nesmí přesáhnout 80 % (90 % pro žadatele do 36 let). Znamená to, že musíš mít naspořeno minimálně 20 % (resp. 10 %) z ceny nemovitosti.

Tyto ukazatele tvoří základní rámec, kterým se řídí všechny banky v České republice. Jejich cílem je zajistit, abys měl po zaplacení splátky hypotéky a všech ostatních závazků stále dostatečnou finanční rezervu pro běžné životní náklady a neočekávané události. Dodržování těchto limitů je klíčové pro udržení zdravého finančního sektoru a předcházení krizím.

Praktický příklad: Jaký příjem potřebuješ na byt v Brně?

Představ si, že chceš koupit byt v Brně za 4 500 000 Kč. Máš naspořeno 900 000 Kč (20 %), takže potřebuješ hypotéku ve výši 3 600 000 Kč. Jsi sám, je ti 32 let a nemáš žádné jiné dluhy. Úroková sazba je 5,5 % a splatnost 30 let.

  • Měsíční splátka hypotéky: cca 20 440 Kč

Nyní si spočítáme minimální čistý příjem, který potřebuješ podle limitu DSTI (pro tebe platí mírnější limit 50 %).

Minimální čistý příjem = Měsíční splátka / Limit DSTI
Minimální čistý příjem = 20 440 Kč / 0,50 = 40 880 Kč

Abys splnil limit DSTI, tvůj minimální čistý měsíční příjem musí být alespoň 40 880 Kč. Současně musíš splnit i limit DTI. Tvůj celkový dluh (3 600 000 Kč) nesmí přesáhnout 9,5násobek tvého čistého ročního příjmu.

Minimální roční příjem = Celkový dluh / Limit DTI
Minimální roční příjem = 3 600 000 Kč / 9,5 = 378 947 Kč
Minimální měsíční příjem = 378 947 Kč / 12 = 31 579 Kč

V tomto případě je přísnější podmínka DSTI, takže se musíš řídit podle ní. S čistým příjmem pod 41 000 Kč bys na danou hypotéku pravděpodobně nedosáhl.

Důležité: Uvedený příklad je zjednodušený. Každá banka může mít drobné odchylky v metodice výpočtu a posuzování bonity, například započtení budoucích příjmů nebo specifické posuzování rodinných rozpočtů. Vždy je proto dobré konzultovat svou konkrétní situaci s hypotečním specialistou, který ti pomůže najít nejvhodnější řešení. Pamatuj, že banky také posuzují tvé volné prostředky po odečtení takzvaného životního minima a normativních nákladů na bydlení.

Spočítej si, co se ti vyplatí víc

Splňuješ limity ČNB? Ověř si svou dostupnost bydlení.

Spustit kalkulačku

Jak banky posuzují příjem zaměstnance a OSVČ?

Způsob, jakým banka nahlíží na tvé příjmy, se dramaticky liší podle toho, jestli jsi zaměstnanec, nebo podnikatel (OSVČ).

Zaměstnanec: Jistota a stabilita

Jako zaměstnanec to máš jednodušší, neboť banka považuje příjem ze zaměstnání za stabilní a snadno ověřitelný. Průměrné mzdy v České republice, zejména ve větších městech jako Praha, neustále rostou a v roce 2026 překračují hranici 62 000 Kč měsíčně, což může pozitivně ovlivnit tvou bonitu Expats.cz. Co bude banka kontrolovat?

  1. Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele: Standardizovaný formulář, který banka poskytne.
  2. Výpisy z bankovního účtu: Obvykle za posledních 3-6 měsíců, aby si ověřila, že ti mzda skutečně chodí na účet.
  3. Pracovní smlouva: Musí být na dobu neurčitou. Smlouva na dobu určitou může být problém, pokud nekončí v daleké budoucnosti nebo pokud ji nemáš opakovaně prodlužovanou.

Pozor: Zkušební a výpovědní lhůta

Během zkušební doby ti žádná banka hypotéku neschválí. Jsi v nejisté pozici a pro banku představuješ příliš vysoké riziko. Stejně tak neuspěješ, pokud jsi ve výpovědní lhůtě.

OSVČ: Složitější výpočty

Pro OSVČ je proces komplikovanější. Banka nevychází z tvých fakturovaných částek, ale z daňového přiznání. Nejčastěji si tvůj příjem vypočítá jedním z těchto způsobů:

  • Procento z obratu: Banka vezme tvůj roční obrat (příjmy) a z něj uzná jako čistý příjem jen určité procento (např. 15-25 %). Toto se často děje u OSVČ, které využívají výdajový paušál.
  • Základ daně: Některé banky pracují se základem daně z tvého daňového přiznání. To může být výhodnější, pokud uplatňuješ reálné výdaje.
Parametr Zaměstnanec OSVČ (paušál)
Doklady Potvrzení o příjmu, výpisy Daňové přiznání (1-2 roky)
Posuzovaný příjem Průměrná čistá mzda % z ročního obratu
Stabilita Vysoká (smlouva na dobu neurčitou) Nižší (nutnost delší historie)
Příklad Mzda 50 000 Kč = příjem 50 000 Kč Obrat 1 200 000 Kč = příjem 15 000 - 25 000 Kč

Tip pro OSVČ: Pokud plánuješ hypotéku, zvaž přechod na reálné výdaje nebo dočasně přestaň optimalizovat daně. Vyšší daňový základ ti sice jednorázově zvýší odvody, ale může ti otevřít dveře k hypotéce. Je klíčové mít stabilní a prokazatelnou historii příjmů, ideálně za poslední dva roky.

Existují výjimky pro mladé žadatele?

Ano, regulace České národní banky pamatuje na mladé lidi, kteří si pořizují první bydlení. Pokud je ti méně než 36 let, platí pro tebe mírnější pravidla:

  • LTV (Loan-to-Value): Můžeš získat hypotéku až na 90 % hodnoty nemovitosti (místo standardních 80 %).
  • DSTI (Debt-Service-to-Income): Měsíční splátky mohou tvořit až 50 % tvých čistých příjmů (místo 45 % ).
  • DTI (Debt-to-Income): Celkové zadlužení může dosáhnout až 9,5násobku tvých čistých ročních příjmů (místo 8,5násobku).

Tyto výjimky reflektují fakt, že mladí lidé jsou na začátku kariéry, mají nižší úspory, ale vyšší potenciál růstu příjmů v budoucnu.

Shrnutí výhod pro mladé (do 36 let): - LTV až 90 %: Potřebuješ naspořit pouze 10 % z ceny nemovitosti, místo standardních 20 %. To výrazně snižuje počáteční kapitálovou náročnost. - DSTI až 50 %: Měsíční splátky mohou tvořit až polovinu tvých čistých příjmů, což dává větší flexibilitu při plánování rozpočtu a umožňuje dosáhnout na vyšší hypotéku. - DTI až 9,5násobek: Celkové zadlužení může být vyšší v poměru k ročním příjmům, což reflektuje budoucí potenciál růstu příjmů. Tyto úlevy výrazně usnadňují vstup na trh s nemovitostmi a podporují pořízení prvního bydlení pro mladou generaci.

Vyzkoušej si svůj scénář

Splňuješ limity ČNB? Ověř si svou dostupnost bydlení.

Spustit kalkulačku

Závěr: Klíčové body k zapamatování

  1. Neexistuje fixní minimální příjem: Vše závisí na poměru tvých příjmů a výdajů, které banka posuzuje pomocí limitů DSTI a DTI.
  2. Klíčové jsou limity ČNB: Tvé celkové měsíční splátky nesmí překročit 45 % čistého příjmu a celkový dluh 8,5násobek ročního příjmu.
  3. Mladí do 36 let mají výhody: Mohou si půjčit až 90 % ceny nemovitosti a mají mírnější limity pro DSTI a DTI.
  4. OSVČ to mají složitější: Banka často počítá příjem jako malé procento z obratu, což může výrazně snížit dosažitelnou výši hypotéky.
  5. Stabilita je klíč: Pracovní smlouva na dobu neurčitou a dostatečně dlouhá podnikatelská historie jsou pro banku zásadní.

Zdroje a použitá literatura