Co je míra neobsazenosti a proč je klíčová?

Míra neobsazenosti (anglicky vacancy rate) je procentuální vyjádření doby, po kterou je tvá nemovitost prázdná a negeneruje žádný příjem. Jedná se o jeden z nejdůležitějších, ale často přehlížených faktorů při výpočtu reálné návratnosti investice do nemovitosti (ROI).

Ignorování tohoto parametru vede k nerealistickým očekáváním a může zásadně zkreslit tvé finanční plány. Zatímco teoretický roční příjem z nájmu může vypadat lákavě, skutečnost je často odlišná.

Pamatuj: Každý den, kdy je tvůj byt prázdný, ztrácíš peníze. Nejenže nepřichází nájem, ale stále musíš platit náklady jako fond oprav, pojištění nebo energie.

Jak se míra neobsazenosti počítá?

Základní vzorec je jednoduchý. Spočítáš počet dní, kdy byl byt prázdný, a vydělíš ho celkovým počtem dní v roce.

Míra neobsazenosti (%) = (Počet dní bez nájemníka / 365) * 100

Například, pokud tvůj byt byl prázdný 30 dní v roce, míra neobsazenosti je:
(30 / 365) * 100 = 8,2 %

To znamená, že jsi přišel o 8,2 % potenciálního ročního příjmu.

Jaká je průměrná neobsazenost v Česku?

Míra neobsazenosti se výrazně liší podle lokality, typu nemovitosti a aktuální situace na trhu. Zatímco přesná data pro celý trh nejsou snadno dostupná, na základě zpráv z realitního trhu a analýz od Českého statistického úřadu, Deloitte a Global Property Guide se můžeme bavit o určitých odhadech.

Definice: Co ovlivňuje neobsazenost?

Mezi klíčové faktory patří lokalita (dopravní dostupnost, občanská vybavenost), stav a vybavení bytu, výše nájemného v porovnání s konkurencí a také sezónnost poptávky.

Lokalita Typická míra neobsazenosti Odpovídá přibližně Důvod
Praha (centrum) 2 - 4 % 1 - 2 týdny ročně Vysoká poptávka, rychlá obměna nájemníků
Brno, Plzeň 4 - 6 % 2 - 3 týdny ročně Stabilní poptávka díky univerzitám a průmyslu
Ostrava, Ústí n. L. 6 - 10 % 3 - 5 týdnů ročně Nižší poptávka, vyšší konkurence nabídky
Malá města, venkov 8 - 12 %+ 1 - 2 měsíce ročně Omezená poptávka, delší doba hledání nájemníka

Poznámka: Jedná se o kvalifikované odhady, které se mohou lišit. Vždy si udělej vlastní průzkum pro konkrétní lokalitu.

Jaký je reálný dopad neobsazenosti na tvůj výnos?

Pojďme si ukázat praktický příklad. Máš byt v Brně, který pronajímáš za 18 000 Kč měsíčně. Roční náklady (fond oprav, pojištění, daň) činí 30 000 Kč.

Scénář A: Ignorování neobsazenosti (chybný výpočet)
- Roční příjem: 18 000 Kč * 12 = 216 000 Kč
- Čistý zisk: 216 000 Kč - 30 000 Kč = 186 000 Kč

Scénář B: Realistický výpočet s neobsazeností 5 %
- Doba neobsazenosti: 365 dní * 0,05 = 18 dní (cca 2,5 týdne)
- Ztráta na nájmu: (18 000 Kč / 30 dní) * 18 dní = 10 800 Kč
- Roční příjem: 216 000 Kč - 10 800 Kč = 205 200 Kč
- Čistý zisk: 205 200 Kč - 30 000 Kč = 175 200 Kč

Rozdíl je 10 800 Kč ročně. To je více než třetina měsíčního nájmu!

Spočítej si skutečný výnos z nemovitosti

Jak moc tě stojí prázdný byt? Zadej neobsazenost do kalkulačky.

Spustit kalkulačku

Jak minimalizovat období, kdy je byt prázdný?

Cílem každého investora je mít neobsazenost co nejnižší. S nulou počítat nelze, ale existují strategie, jak se k ní přiblížit.

  1. Správně nastavené nájemné: Udělej si průzkum trhu. Příliš vysoký nájem odradí zájemce, příliš nízký zase snižuje tvůj zisk. Cílem je být konkurenceschopný.
  2. Kvalitní prezentace: Profesionální fotografie a detailní popis v inzerátu jsou naprostý základ. Zvaž i virtuální prohlídku.
  3. Dlouhodobí a prověření nájemníci: Lepší je mít spolehlivého nájemníka s mírně nižším nájmem než riskovat časté střídání a prázdné měsíce.
  4. Flexibilita při prohlídkách: Buď ochotný ukazovat byt i večer nebo o víkendech. Čím více zájemců byt uvidí, tím rychleji ho pronajmeš.
  5. Rychlá údržba a opravy: Pokud se něco v bytě pokazí, řeš to okamžitě. Spokojený nájemník nemá důvod odcházet.

Tip: Začni hledat nového nájemníka ideálně 1-2 měsíce před ukončením stávající smlouvy. Minimalizuješ tak prodlevu mezi odchodem starého a příchodem nového nájemníka.

Existuje sezónnost na trhu s pronájmy?

Ano, poptávka po pronájmech není po celý rok stejná a zohlednění tohoto faktu ti může pomoci lépe plánovat.

  • Nejvyšší poptávka (srpen - říjen): Vrchol sezóny. Studenti hledají ubytování na akademický rok, lidé se stěhují za prací po letních prázdninách. V tomto období pronajmeš byt nejrychleji.
  • Střední poptávka (březen - červen): Stabilní období, poptávka je slušná, ale ne tak hektická jako na podzim.
  • Nejnižší poptávka (listopad - leden): Lidé se před Vánoci a na začátku roku neradi stěhují. Pokud ti smlouva končí v tomto období, připrav se na delší dobu hledání.

Vysvětlení: Jak využít sezónnost?

Při uzavírání nájemní smlouvy se snaž, aby končila v období vysoké poptávky (např. v červnu, červenci nebo srpnu). I za cenu mírné slevy na prvních pár měsíců se ti to dlouhodobě vyplatí, protože byt snadněji a rychleji znovu pronajmeš.

Závěr: Klíčové body k zapamatování

Neobsazenost není jen teoretický pojem, ale reálný faktor, který přímo ovlivňuje tvé peníze. Přestaň počítat s příjmem 12x měsíční nájem a buď realista.

  1. Vždy počítej se ztrátou: Zahrň do svých kalkulací míru neobsazenosti alespoň 4-8 % (tj. cca 1 měsíc bez nájmu ročně).
  2. Lokalita je klíčová: V Praze budeš mít menší problém najít nájemníka než v menším městě.
  3. Sezónnost hraje roli: Snaž se, aby ti nájemní smlouvy nekončily v zimě.
  4. Aktivně pracuj na minimalizaci: Kvalitní inzerát a péče o nájemníky ti ušetří týdny bez příjmu.

Otestuj si své scénáře v naší kalkulačce

Jak moc tě stojí prázdný byt? Zadej neobsazenost do kalkulačky.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura

  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí | Statistika", csu.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Deloitte: "CNB: Time of stable interest rates | M&A Port | Deloitte Czech Republic", www.deloitte.com, přístup 28. prosince 2025
  • Global Property Guide: "Czech Republic’s Residential Property Market Analysis 2025", www.globalpropertyguide.com, přístup 28. prosince 2025