Kam investovat v roce 2025: Nemovitost, nebo akcie?

Rozhodování mezi investicí do nemovitosti a nákupem akciových fondů je jedním z nejčastějších dilemat, které investoři řeší. Obě možnosti nabízejí potenciál zajímavého zhodnocení, ale liší se v míře rizika, likviditě, náročnosti na správu i daňových pravidlech. Neexistuje jedna správná odpověď pro všechny. Cílem tohoto článku je dát ti data a fakta, abys mohl udělat informované rozhodnutí, které nejlépe odpovídá tvým cílům a finanční situaci.

💡 Pamatuj: Volba investice by měla vždy odrážet tvé individuální finanční cíle, toleranci k riziku a časový horizont. Co je ideální pro jednoho, nemusí být pro druhého.

Historické výnosy: Kdo vyhrává na dlouhé trati?

Minulá výkonnost sice není zárukou budoucích výnosů, ale dává nám cenný kontext. Podívejme se na průměrné roční zhodnocení obou typů aktiv.

  • Akciové trhy: Globální akciové indexy, jako je S&P 500, historicky dosahují průměrného ročního výnosu kolem 8–10 % (oficiální data S&P 500). Tyto výnosy zahrnují jak růst ceny akcií, tak vyplacené dividendy.
  • Nemovitosti v ČR: Ceny nemovitostí v České republice v posledních letech výrazně rostly. Podle dat Českého statistického úřadu se průměrný roční růst cen v posledním desetiletí pohyboval mezi 5–15 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. K tomu je třeba připočítat ještě výnos z pronájmu, který se obvykle pohybuje okolo 3–5 % ročně před zdaněním a náklady.

Pamatuj: Výnos u nemovitostí se skládá ze dvou částí: růstu ceny nemovitosti a příjmu z nájmu. U akciových fondů je to růst hodnoty podílových listů a případné dividendy.

Srovnání modelového příkladu

Představ si, že investuješ 5 000 000 Kč na 15 let.

Parametr Investice do bytu v Brně Investice do ETF S&P 500
Počáteční investice 5 000 000 Kč 5 000 000 Kč
Roční čistý výnos z nájmu 3,5 % (175 000 Kč) -
Roční růst hodnoty 4 % 8 %
Hodnota po 15 letech ~12 850 000 Kč ~15 860 000 Kč

Poznámka: Výpočet je zjednodušený a nezahrnuje daně, poplatky za správu fondu nebo náklady na údržbu nemovitosti.

Riziko a volatilita: Jak klidně budeš spát?

Každá investice s sebou nese riziko. Klíčové je pochopit, jakého druhu je a jak moc jsi ochotný ho podstoupit.

Akciové fondy jsou známé svou volatilitou. Jejich hodnota může v krátkém čase výrazně kolísat. Propad o 20–30 % během několika měsíců není v historii akciových trhů ničím výjimečným. Dlouhodobý trend je sice rostoucí, ale vyžaduje to pevné nervy a schopnost nepanikařit při poklesech.

Nemovitosti jsou obecně považovány za méně volatilní. Jejich ceny neklesají tak dramaticky a rychle jako akcie. Rizika jsou zde jiného druhu:
- Riziko neobsazenosti: Nenajdeš nájemníka a nemovitost negeneruje příjem.
- Riziko neplatiče: Nájemník přestane platit a jeho vystěhování může být zdlouhavé.
- Riziko údržby: Neočekávané opravy (kotel, stoupačky) mohou výrazně snížit tvůj výnos.
- Lokalita: Špatný výběr lokality může vést ke stagnaci nebo poklesu ceny.

Klíčový rozdíl v riziku: Akcie nesou tržní riziko (kolísání ceny), zatímco nemovitosti nesou provozní rizika (nájemníci, údržba, lokalita) a likviditní riziko.

Vysvětlení: Co je to volatilita?

Volatilita měří, jak moc cena aktiva kolísá v čase. Vysoká volatilita (typická pro akcie) znamená velké a rychlé změny cen, nahoru i dolů. Nízká volatilita (typická pro nemovitosti) znamená stabilnější a pomalejší cenový vývoj.

Namodeluj si vlastní investici

Zjisti, kolik můžeš mít za 20 let v akciích vs. v nemovitosti. Porovnej obě cesty v naší kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Výhody a nevýhody: Přehledné srovnání

Abychom ti rozhodování co nejvíce usnadnili, připravili jsme přehlednou tabulku klíčových vlastností obou investic.

Vlastnost Investice do nemovitostí Investice do akciových fondů
Vstupní kapitál Vysoký (statisíce až miliony Kč) Nízký (lze začít od 500 Kč měsíčně)
Likvidita Nízká (prodej trvá měsíce) Velmi vysoká (prodej během 1-2 dnů)
Možnost páky Ano (hypotéka) Omezená (obvykle pro zkušené investory)
Náročnost na správu Vysoká (komunikace s nájemníky, údržba) Nízká (téměř pasivní)
Diverzifikace Nízká (investice v jedné lokalitě) Vysoká (fond drží stovky akcií)
Pravidelný příjem Ano (nájem) Možné (dividendové fondy)

Tip: Finanční páka (hypotéka) je největší výhodou nemovitostí. Umožňuje ti ovládat aktivum v hodnotě milionů jen s zlomkem vlastních prostředků, což může násobit tvé výnosy.

Daňové dopady: Kde zaplatíš méně?

Daně mohou výrazně ovlivnit celkovou výnosnost tvé investice. V České republice platí odlišná pravidla.

  • Nemovitosti:
  • Příjem z nájmu: Daní se jako příjem fyzických osob (15 %). Můžeš uplatnit buď reálné, nebo paušální výdaje (30 %).
  • Prodej nemovitosti: Osvobozen od daně z příjmu po 5 letech vlastnictví (pokud jsi v ní nebydlel) nebo po 2 letech (pokud jsi v ní bydlel). Od roku 2021 platí časový test 10 let pro nemovitosti pořízené po tomto datu.

  • Daň z nemovitých věcí: Platí se každoročně, výše závisí na lokalitě a typu nemovitosti (podle novely zákona).

  • Akciové fondy:

  • Prodej cenných papírů: Příjem z prodeje je osvobozen od daně, pokud držíš cenné papíry déle než 3 roky (tzv. časový test). Zároveň platí limit 100 000 Kč na příjmy z prodeje za rok – pokud ho nepřekročíš, daň neplatíš, i když 3letý test nesplníš.
  • Dividendy: Jsou zdaněny u zdroje srážkovou daní 15 % (u českých akcií). U zahraničních záleží na smlouvě o zamezení dvojího zdanění.

Pozor: Daňový časový test

U akcií je osvobození od daně po 3 letech držení. U nemovitostí pořízených od roku 2021 je tento test prodloužen na 10 let. To je zásadní rozdíl v plánování prodeje.

Kdy zvolit nemovitost a kdy akciový fond?

Zvol si investici do nemovitosti, pokud:
- Máš k dispozici větší počáteční kapitál nebo dosáhneš na hypotéku.
- Jsi ochotný věnovat čas a energii správě a údržbě.
- Preferuješ hmatatelné aktivum a pravidelný měsíční příjem (cashflow).
- Plánuješ investovat na velmi dlouhou dobu (10+ let).

Zvol si investici do akciových fondů, pokud:
- Chceš začít investovat s menšími částkami.
- Preferuješ maximální jednoduchost a pasivní přístup.
- Potřebuješ mít možnost se k penězům rychle dostat (vysoká likvidita).
- Máš silnější žaludek na tržní výkyvy a investuješ na dobu alespoň 5–7 let.

Vyzkoušejte naši kalkulačku

Nejsi si jistý, která varianta je pro tebe výnosnější? Zadej předpokládané zhodnocení do naší kalkulačky a porovnej si výsledky v dlouhodobém horizontu.

Spustit kalkulačku

Závěr: Co si z toho odnést?

Nejlepší strategií je často kombinace obou. Diverzifikace je klíčem k řízení rizika. Zde je pět hlavních bodů k zapamatování:

  1. Výnosy: Historicky jsou si obě třídy aktiv v dlouhodobém horizontu podobné, akcie mírně vedou, ale s vyšší volatilitou.
  2. Riziko: Akcie jsou volatilní, nemovitosti jsou rizikové z hlediska správy a likvidity.
  3. Likvidita: Akcie prodáš za dva dny, prodej bytu trvá měsíce. To je klíčový rozdíl.
  4. Náročnost: Akciové fondy jsou téměř bez práce, nemovitost je v podstatě druhé zaměstnání.
  5. Daně: U obou existuje časový test pro osvobození od daně z příjmu při prodeji (3 roky u akcií, 10 let u nových nemovitostí).

Pečlivě zvaž své finanční možnosti, časové kapacity a vztah k riziku. Ať už se rozhodneš jakkoliv, nejdůležitější je začít a vytrvat.

Zdroje a použitá literatura

  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí | Statistika", csu.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • OfficialData.org: "S&P 500 Returns since 1900", www.officialdata.org, přístup 28. prosince 2025
  • Finanční správa ČR: "Novela zákona o dani z nemovitých věcí", financnisprava.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Sarwa: "Real Estate vs Stocks Historical Returns: Which Outperforms?", www.sarwa.co, přístup 28. prosince 2025
  • NerdWallet: "Is Real Estate a Good Investment? - NerdWallet", www.nerdwallet.com, přístup 28. prosince 2025