Kam investovat v roce 2026: Byt, nebo akcie?

Stojíš před zásadním rozhodnutím. Máš k dispozici například 2 000 000 Kč a ptáš se, kam je investovat, aby se co nejlépe zhodnotily. Dvě nejčastější volby jsou jasné: koupě investičního bytu, nebo nákup akcií, například prostřednictvím ETF fondů. Obě cesty mohou vést k finančnímu růstu, ale každá má svá specifika, výhody i nevýhody. V tomto článku ti nenabídneme investiční radu, ale férové srovnání založené na datech a matematice, které ti pomůže se správně rozhodnout.

Historické výnosy: Nemovitosti vs. Akcie

Minulé výnosy sice nezaručují ty budoucí, ale dávají nám cenný vhled do toho, jak se jednotlivým aktivům dařilo v dlouhodobém horizontu.

Výnosnost investice do nemovitosti

U nemovitostí se celkový výnos skládá ze dvou hlavních složek:

  1. Růst ceny nemovitosti: Ceny bytů v České republice dlouhodobě rostou. Podle dat Českého statistického úřadu se průměrný roční růst za posledních deset let pohyboval mezi 5 % a 10 % v závislosti na lokalitě.
  2. Příjem z nájmu: Pronájem generuje pravidelný měsíční příjem. Čistý výnos z nájmu (po odečtení poplatků za správu, pojištění, fond oprav a daní) se v krajských městech obvykle pohybuje mezi 2 % a 4 % ročně z ceny nemovitosti.

Celkový roční výnos se tak historicky pohybuje v průměru mezi 7 % a 12 %.

Výnosnost investice do akcií

Akciové trhy, zejména globální indexy, historicky nabízejí ještě o něco vyšší zhodnocení. Například americký index S&P 500, který zahrnuje 500 největších firem v USA, měl podle oficiálních dat dlouhodobý průměrný roční výnos kolem 10 % (včetně dividend).

Podobně si vedou i globální indexy jako MSCI World. Výhodou je, že investicí do jednoho ETF získáš podíl ve stovkách či tisících firem po celém světě.

Důležité: Diverzifikace Jednou z klíčových výhod akciových ETF je možnost snadné diverzifikace. Namísto investování do jediného aktiva (jeden byt), rozložíš riziko mezi stovky či tisíce firem a regionů, což snižuje dopad případných problémů jedné konkrétní společnosti nebo trhu.

Pamatuj: Akcie historicky nabízejí mírně vyšší průměrný roční výnos, ale za cenu vyšší volatility. Nemovitosti jsou stabilnější, ale jejich celkový výnos je často o něco nižší.

Porovnání rizika a volatility

Výnos je jen jedna strana mince. Tou druhou je riziko, které musíš podstoupit.

  • Akcie jsou známé svou vyšší volatilitou. Jejich hodnota může v krátkém období výrazně kolísat. Během krizí nejsou neobvyklé propady o 20-30 %. Na druhou stranu, po propadech historicky vždy následoval růst na nová maxima.
  • Nemovitosti mají nižší volatilitu. Ceny realit neklesají tak dramaticky a často reagují na ekonomické změny se zpožděním. Riziko je zde ale jiné – je koncentrované. Celá tvá investice stojí a padá s jedním bytem v jedné lokalitě. Problémy s nájemníkem, havárie nebo zhoršení pověsti čtvrti mohou tvůj výnos citelně ohrozit.

Vysvětlení: Co je volatilita?

Volatilita je termín, který popisuje, jak moc cena aktiva (například akcie nebo nemovitosti) kolísá v čase. Vysoká volatilita znamená velké a rychlé změny ceny oběma směry, zatímco nízká volatilita značí větší cenovou stabilitu.

Parametr Investiční byt Akciový ETF fond
Riziko Koncentrované (jeden byt, jedna lokalita) Diverzifikované (stovky/tisíce firem)
Volatilita Nízká až střední Střední až vysoká
Hlavní hrozby Problémový nájemník, poškození, pokles cen v lokalitě Ekonomická krize, pokles celého trhu

Praktický příklad: Investice 2 000 000 Kč na 15 let

Pojďme si ukázat na konkrétních číslech, jak by mohla vypadat investice 2 000 000 Kč v obou scénářích po dobu 15 let.

Scénář A: Investiční byt

Za 2 000 000 Kč koupíš menší byt například v Ostravě nebo Ústí nad Labem.

  • Počáteční investice: 2 000 000 Kč
  • Měsíční nájem: 10 000 Kč (120 000 Kč ročně)
  • Náklady (fond oprav, pojištění, daň, údržba): 2 500 Kč měsíčně (30 000 Kč ročně)
  • Čistý roční příjem z nájmu: 120 000 - 30 000 = 90 000 Kč (4,5% roční výnos)
  • Předpokládaný růst ceny bytu: 4 % ročně (konzervativní odhad)

Výsledek po 15 letech:

  • Hodnota bytu: 2 000 000 Kč * (1 + 0,04)^15 = 3 602 250 Kč
  • Celkový čistý příjem z nájmu: 90 000 Kč * 15 let = 1 350 000 Kč
  • Celková hodnota majetku: 5 002 250 Kč

Scénář B: Akciový ETF fond

Celou částku 2 000 000 Kč zainvestuješ do globálního ETF (např. sledujícího index MSCI World).

  • Počáteční investice: 2 000 000 Kč
  • Předpokládaný průměrný roční výnos: 8 % (konzervativní historický průměr)

Výsledek po 15 letech (se složeným úročením):

  • Hodnota investice: 2 000 000 Kč * (1 + 0,08)^15 = 6 344 340 Kč

Matematika ukazuje, že díky síle složeného úročení může mít pasivní investice do akcií z dlouhodobého hlediska vyšší potenciál.

Spočítej si vlastní scénář

Koupě bytu, nebo nájem a investice do akcií? Porovnej si obě cesty v naší detailní kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Likvidita a transakční náklady

Jak rychle a levně dokážeš svou investici proměnit zpět na hotovost?

  • Nemovitosti jsou vysoce nelikvidní. Prodej bytu může trvat měsíce a je spojen s vysokými náklady. Náklady na realitní makléře, právní služby a případné daně mohou snadno dosáhnout 5 % z prodejní ceny. U bytu za 2 miliony to znamená náklady 100 000 Kč.
  • Akcie (ETF) jsou velmi likvidní. Můžeš je prodat během několika sekund v obchodních hodinách burzy. Transakční náklady jsou minimální, často v řádu desetin procenta.

Tip: Pokud tušíš, že budeš peníze potřebovat dříve než za 10-15 let, vysoká likvidita akcií je obrovskou výhodou. Nemovitost tě v takovém případě může dostat pod tlak a donutit k prodeji pod cenou.

Daňové rozdíly v ČR (platné pro rok 2026)

Zdanění může výrazně ovlivnit tvůj čistý výnos.

Typ příjmu Zdanění u nemovitosti Zdanění u akcií
Průběžný příjem Příjem z nájmu se daní 15% sazbou daně z příjmu fyzických osob (po odečtení skutečných nebo paušálních výdajů). Dividendy jsou zdaněny 15% srážkovou daní přímo u zdroje (broker ti vyplatí již zdaněnou částku).
Příjem z prodeje Osvobozeno od daně z příjmu po 10 letech držení (tzv. časový test). Zdroj: e15.cz Osvobozeno od daně z příjmu po 3 letech držení (časový test). Zároveň platí roční limit prodeje cenných papírů 100 000 Kč.

Vysvětlení: Časový test

Časový test je zákonem stanovená doba, po kterou musíš aktivum držet, aby byl tvůj zisk z jeho prodeje osvobozen od daně z příjmu. U nemovitostí je to 10 let, u cenných papírů (akcií) 3 roky. Splnění tohoto testu je klíčové pro maximalizaci čistého výnosu.

Klíčový rozdíl v daních: Pro osvobození od daně z příjmu z prodeje musíš nemovitost držet 10 let, zatímco cenné papíry stačí držet 3 roky (nebo nepřekročit roční limit prodeje 100 000 Kč). To má velký dopad na likviditu a flexibilitu investice.

Závěr: Co je tedy lepší investice?

Neexistuje jediná správná odpověď. Volba závisí čistě na tvých cílech, časovém horizontu a ochotě podstoupit riziko.

  • Investice do bytu je vhodná pro tebe, pokud:

    • Chceš vlastnit hmotné aktivum, na které si můžeš "sáhnout".
    • Nevadí ti starosti spojené s pronájmem a správou nemovitosti.
    • Plánuješ investovat na velmi dlouhou dobu (10+ let).
    • Máš rád stabilnější investici s nižší volatilitou.

  • Investice do akcií (ETF) je lepší volbou, jestliže:

    • Preferuješ pasivní a jednoduchý přístup k investování.
    • Chceš maximální diverzifikaci a vysokou likviditu.
    • Jsi ochoten akceptovat vyšší kolísání hodnoty pro potenciál vyššího výnosu.
    • Tvůj investiční horizont je alespoň 5-7 let.

Obě strategie mají své místo v investičním portfoliu. Zatímco nemovitost představuje stabilní, koncentrovaný základ, akcie nabízejí dynamický růstový potenciál. Pečlivě zvaž všechna pro a proti, než se rozhodneš.

Vyzkoušejte naši kalkulačku

Byt vs. akcie? Podívej se v kalkulačce, zda se ti vyplatí vlastní bydlení, nebo nájem a investice.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura

  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí", csu.gov.cz, přístup 5. ledna 2026
  • OfficialData.org: "S&P 500 Returns since 1900", www.officialdata.org, přístup 5. ledna 2026
  • e15.cz: "Daň z nemovitosti 2025: Kdy, jak a kolik zaplatit - návod | e15.cz", www.e15.cz, přístup 5. ledna 2026