Vyzkoušet kalkulačky
Nemovitosti

Kalkulačka Nájem vs. Hypotéka

Porovnejte celkové náklady na pronájem a koupi nemovitosti. Zjistěte, která varianta je pro vás finančně výhodnější na základě vašich parametrů a investičních cílů.

Zjistit informace o kalkulačce

Jak kalkulačku používat

  1. Zadejte cenu nemovitosti, kterou zvažujete koupit, a měsíční nájem za srovnatelný byt.
  2. Vyplňte parametry hypotéky - výši úvěru, úrokovou sazbu a dobu splatnosti.
  3. Uveďte další náklady - poplatky za správu, opravy, daně z nemovitosti.
  4. Nastavte investiční parametry - očekávaný růst hodnoty nemovitosti a délku porovnání.

Klíčové pojmy

Základní metriky a pojmy, které kalkulačka používá:

  • Breakeven bod - časový okamžik, kdy se celkové náklady na koupi a nájem vyrovnají. Po tomto bodě je koupě výhodnější.
  • Oportunitní náklady - ušlý výnos z investování peněz do jiných aktiv místo do nemovitosti.
  • Vlastní kapitál - část hodnoty nemovitosti, kterou skutečně vlastníte (cena minus zbývající dluh).
  • Celkové náklady vlastnictví - součet všech výdajů spojených s vlastnictvím (splátky, údržba, daně, pojištění).
  • Apreciace - růst hodnoty nemovitosti v čase, obvykle vyjádřený v procentech ročně.

Co počítáme

Kalkulačka porovnává obě varianty z hlediska:

  • Celkové náklady - součet všech výdajů za zvolené období
  • Ušlý výnos z investice - co byste vydělali investováním počáteční investice jinam
  • Vlastní kapitál - kolik máte v nemovitosti uloženo po splacení části hypotéky
  • Breakeven bod - kdy se koupě stane výhodnější než nájem
  • Čistá pozice - konečný rozdíl mezi oběma variantami

Jak na výpočet Nájem vs. Hypotéka

Kalkulačka používá osvědčené vzorce pro porovnání obou variant. Díky těmto vzorcům můžete objektivně posoudit, zda se vám vyplatí koupit nemovitost na hypotéku, nebo si raději pronajímat a investovat ušetřené peníze jinam.

Měsíční splátka hypotéky

Při koupi na hypotéku kalkulačka nejprve spočítá výši úvěru a měsíční splátku:

Výše hypotéky = Cena nemovitosti - Vlastní kapitál (akontace) Měsíční úroková sazba = Roční úrok / 12 / 100 Počet měsíců = Roky splácení × 12 Měsíční splátka = Výše hypotéky × [Měsíční sazba × (1 + Měsíční sazba)Počet měsíců] / [(1 + Měsíční sazba)Počet měsíců - 1]

Příklad: Nemovitost za 4 mil. Kč, akontace 1 mil. Kč, hypotéka 3 mil. Kč na 25 let při 5% → měsíční splátka cca 17 500 Kč.

Celkové náklady na vlastnictví

Kromě splátky hypotéky platíte i průběžné náklady (údržba, pojištění, daň z nemovitosti):

Roční náklady na vlastnictví = (Měsíční splátka × 12) + (Měsíční náklady × 12)

Příklad: Splátka 17 500 Kč + náklady 3 000 Kč/měsíc = 246 000 Kč ročně.

Růst hodnoty nemovitosti a vlastní kapitál

Nemovitost v čase roste na hodnotě (apreciace) a vy splácíte část jistiny. To zvyšuje váš vlastní kapitál:

Hodnota nemovitosti po t letech = Cena × (1 + Růst hodnoty / 100)t Vlastní kapitál = Hodnota nemovitosti - Zbývající dluh hypotéky

Příklad: Nemovitost za 4 mil. Kč, růst 3% ročně → za 10 let má hodnotu cca 5,4 mil. Kč. Pokud zbývá dluh 2 mil. Kč, váš vlastní kapitál je 3,4 mil. Kč.

Celkové náklady na nájem

Při pronájmu platíte pouze měsíční nájem, který každoročně roste s inflací:

Nájem po t letech = Počáteční nájem × (1 + Růst nájmu / 100)t-1 Roční náklady na nájem = Měsíční nájem × 12

Příklad: Nájem 15 000 Kč/měsíc, růst 3% ročně → za 10 let platíte cca 19 500 Kč/měsíc.

Investice ušetřeného kapitálu

Při pronájmu můžete peníze, které jste nevložili do nemovitosti, investovat jinam (akcie, ETF, dluhopisy):

Hodnota investice = Počáteční kapitál × (1 + Výnos investice / 100)t + průběžně investované rozdíly

Příklad: Investujete 1 mil. Kč (akontaci) při výnosu 7% ročně → za 10 let máte cca 2 mil. Kč.

Breakeven bod

Breakeven bod je moment, kdy se kumulativní náklady obou variant vyrovnají:

Breakeven = rok t, kdy: Kumulativní náklady (koupě) = Kumulativní náklady (nájem)

Příklad: Pokud breakeven nastane za 8 let, znamená to, že pokud plánujete bydlet déle než 8 let, koupě se vyplatí.

Čistá pozice po T letech

Konečné porovnání ukazuje, kolik vám zbude v obou scénářích:

Varianta koupě: Čistá pozice = Vlastní kapitál - Celkové utracené peníze Varianta nájem: Čistá pozice = Hodnota investice - Celkové utracené peníze na nájem

Příklad: Po 20 letech máte při koupi vlastní kapitál 5 mil. Kč, při nájmu investici 3 mil. Kč. Rozdíl 2 mil. Kč ve prospěch koupě.

Máte nápad na novou kalkulačku nebo potřebujete radu?

Rádi vám pomůžeme s výběrem vhodné investice nebo vytvoříme kalkulačku přesně pro vaše potřeby.

Kontaktujte nás