Co jsou škody způsobené nájemníkem?

Jako pronajímatel se dříve či později setkáš se situací, kdy po skončení nájmu objevíš v bytě poškození. Ne každá změna stavu je ale automaticky škoda, za kterou nájemník odpovídá. Klíčové je rozlišit mezi skutečnou škodou a běžným opotřebením, které vzniká při obvyklém užívání bytu. Tento článek ti pomůže se v této problematice zorientovat a ukáže ti, jak postupovat při vymáhání náhrady.

Škoda v právním smyslu je majetková újma, která je vyjádřitelná v penězích. V kontextu pronájmu jde o poškození, zničení nebo ztrátu věci (vybavení bytu), které přesahuje rámec běžného opotřebení a za které odpovídá nájemce. Podle občanského zákoníku je nájemce povinen uhradit škodu, kterou způsobil on sám nebo členové jeho domácnosti.

Právní definice škody

V občanském zákoníku se škoda definuje jako újma na majetku, která je vyčíslitelná v penězích a je způsobena porušením právní povinnosti. Pro pronajímatele je důležité, že nájemce odpovídá za škody způsobené jím samotným nebo osobami, které s ním v bytě žijí.

Zlaté pravidlo: Vždy sepiš podrobný předávací protokol s fotodokumentací na začátku i na konci nájmu. Je to tvůj nejdůležitější důkaz o stavu bytu a jeho vybavení.

Běžné opotřebení vs. skutečná škoda

Správné rozlišení těchto dvou pojmů je zásadní pro úspěšné vymáhání náhrady. Zatímco běžné opotřebení hradí pronajímatel ze svých prostředků (je zohledněno v nájemném), škodu nad tento rámec musí uhradit nájemník. Co kam patří, částečně definuje i předpisy týkající se běžné údržby a drobných oprav.

Níže najdeš přehlednou tabulku, která ti pomůže se v tom lépe zorientovat.

Parametr Běžné opotřebení (hradí pronajímatel) Škoda (hradí nájemník)
Malba Vybledlé barvy, drobné oděrky od nábytku Počmárané zdi, velké fleky, díry ve zdi
Podlaha Mírně ošlapaný koberec, povrchové škrábance Propálený koberec, hluboké vrypy v parketách, prasklá dlažba
Dveře Ošoupané kliky, mírně opotřebené těsnění Proražené dveře, rozbitý zámek, poškozené zárubně
Kuchyňská linka Lehce opotřebená pracovní deska Ulomená dvířka, zničená deska od krájení bez prkénka
Okna Ztuhlé kování, opotřebené těsnění Rozbité sklo, prasklý rám okna
Vybavení Snížená životnost baterie, volnější panty u skříně Roztrhané čalounění na sedačce, rozbité zrcadlo

Definice: Běžné opotřebení

Jedná se o postupné zhoršování stavu bytu a jeho vybavení v důsledku běžného a řádného užívání. Jde o přirozený proces stárnutí věcí, který nelze nájemníkovi přičítat k tíži.

Nejčastější škody a odhadované náklady na opravu

Ceny oprav se mohou lišit podle regionu a rozsahu poškození. Pro představu uvádíme orientační náklady na řešení nejběžnějších škod v českých městech jako Praha nebo Brno.

Typ škody Odhadovaná cena opravy (včetně práce)
Výměna jednoho kusu prasklé dlažby 1 500 - 3 000 Kč
Oprava a výmalba díry ve zdi (sádrokarton) 2 000 - 4 000 Kč
Výměna interiérových dveří (včetně zárubní) 5 000 - 10 000 Kč
Broušení a lakování poškozených parket (za m²) 800 - 1 500 Kč
Výměna rozbitého okenního skla (dvojsklo) 3 000 - 6 000 Kč
Hloubkové čištění propáleného koberce 1 000 - 2 500 Kč
Výměna zničené pracovní desky v kuchyni 4 000 - 12 000 Kč

Spočítej si dopad nákladů na tvůj výnos

Máš rezervu na škody? Ověř si vliv nákladů na svůj výnos.

Spustit kalkulačku

Jak správně postupovat při vymáhání náhrady škody?

Když objevíš škodu, je důležité postupovat systematicky a klidně. Dodržení správného postupu výrazně zvýší tvou šanci na získání náhrady.

  1. Důkladná dokumentace: Všechny škody ihned po zjištění nafoť nebo natoč na video. Ideálně ještě za přítomnosti nájemníka při přebírání bytu.
  2. Porovnání se vstupním protokolem: Porovnej aktuální stav s fotodokumentací v předávacím protokolu z počátku nájmu. To je tvůj klíčový důkaz.
  3. Písemná výzva: Vyčísli škodu a písemně (doporučeným dopisem nebo e-mailem s doručenkou) vyzvi nájemníka k úhradě. Uveď konkrétní částku, rozpis oprav a termín pro zaplacení.
  4. Využití kauce: Pokud nájemník na výzvu nereaguje nebo odmítá platit, máš právo započíst si náklady na opravu škod proti složené kauci. Musíš to však nájemníkovi řádně a prokazatelně vyúčtovat.
  5. Předžalobní výzva: Pokud kauce na pokrytí škod nestačí, dalším krokem je zaslání předžalobní výzvy, ideálně prostřednictvím advokáta.
  6. Soudní vymáhání: Poslední možností je podání žaloby u soudu. V tomto bodě je již nezbytné právní zastoupení.

Pozor: Započtení kauce

Pamatuj, že kauci můžeš použít pouze na úhradu dlužného nájemného, služeb a prokazatelných škod. Nemůžeš ji použít na běžné opotřebení nebo na smluvní pokuty, pokud to není ve smlouvě explicitně ujednáno a v souladu se zákonem.

Role pojištění: Kdo co platí?

Pojištění může výrazně zjednodušit řešení škod. Existují dva základní typy pojištění, které vstupují do hry:

  • Pojištění nemovitosti a domácnosti (pronajímatel): Tvoje pojistka kryje škody na samotné stavbě (zdi, stropy, okna) a na tvém majetku (kuchyňská linka, vestavěné skříně). Obvykle se ale nevztahuje na škody úmyslně způsobené nájemníkem.
  • Pojištění odpovědnosti nájemce (nájemník): Důrazně doporučujeme vyžadovat po nájemníkovi sjednání tohoto pojištění. Kryje škody, které nájemník neúmyslně způsobí na pronajatém majetku. Například vytopení sousedů prasklou hadicí od pračky nebo rozbité okno při průvanu.

Tip: Sjednání pojištění odpovědnosti nájemce zahrň jako povinnou součást nájemní smlouvy. Ušetříš si tím spoustu potenciálních problémů a dohadování.

Jak škodám efektivně předcházet?

Nejlepší škoda je ta, která nikdy nevznikne. Prevence je základem klidného pronajímání.

  1. Pečlivý výběr nájemníka: Prověř si potenciální zájemce v dostupných registrech, vyžádej si reference z předchozího bydliště.
  2. Kvalitní nájemní smlouva: Dobře sepsaná smlouva jasně definuje práva a povinnosti obou stran, včetně odpovědnosti za škody. Více tipů, na co si dát pozor při koupi bytu a souvisejících nákladech, najdeš například u Jakuba Žižky.
  3. Předávací protokol: Jak už bylo zmíněno, detailní protokol s fotkami je naprostý základ. Uveď do něj i stavy měřidel energií.
  4. Pravidelné kontroly: Ve smlouvě si sjednej právo na pravidelnou kontrolu stavu bytu (např. jednou za půl roku) po předchozím ohlášení.
  5. Vstupní kauce: Vždy požaduj kauci ve výši alespoň dvou měsíčních nájmů. Slouží jako finanční polštář pro případné problémy.

Důležité: Kvalitní nájemní smlouva je pilířem prevence. Detailně specifikujte předmět nájmu, práva a povinnosti obou stran, způsob úhrady nájemného, ale i jasné podmínky pro řešení a úhradu případných škod nad rámec běžného opotřebení.

Maximalizuj svůj zisk z pronájmu

Máš rezervu na škody? Ověř si vliv nákladů na svůj výnos.

Spustit kalkulačku

Závěr

Řešení škod způsobených nájemníkem nemusí být noční můra, pokud víš, jak na to. Klíčem k úspěchu je důsledná prevence, pečlivá dokumentace a znalost tvých práv. Vždy se snaž nejprve o smírnou dohodu, ale neboj se využít zákonných nástrojů, pokud to situace vyžaduje. Pamatuj, že dobře nastavené procesy od samého začátku ti ušetří čas, peníze i nervy.

Zdroje a použitá literatura

  • Jakub Žižka: "Na co si dát pozor při koupi bytu: skryté výdaje a vady", www.jakubzizka.cz, přístup 28. prosince 2025