Kolik si můžu půjčit, když chci splácet 20 000 Kč měsíčně?

To je jedna z nejčastějších otázek při plánování bydlení. Mnoho lidí vychází z toho, kolik si mohou dovolit měsíčně uvolnit z rodinného rozpočtu. Částka, kterou ti banka půjčí, však nezávisí jen na tvé preferované splátce. Klíčovou roli hrají dva hlavní faktory: úroková sazba a doba splatnosti.

Jednoduše řečeno, čím nižší je úroková sazba a čím delší je doba splatnosti, tím vyšší hypotéku se stejnou měsíční splátkou získáš. Vztah mezi těmito proměnnými si ukážeme na konkrétních číslech.

Pamatuj: Výpočet hypotéky ze splátky je vlastně "obrácená" matematika. Místo toho, abys z ceny nemovitosti počítal splátku, říkáš bance, jakou splátku zvládneš, a ona ti vypočítá maximální možnou výši úvěru.

Jak úroková sazba ovlivní výši hypotéky?

Úroková sazba je nejdůležitější parametr hypotéky. I malý rozdíl v desetinách procenta může v celkovém součtu znamenat statisíce korun. Podívejme se, jak se mění dostupná výše úvěru při různé výši měsíční splátky a různých úrokových sazbách. Všechny příklady počítají s dobou splatnosti 30 let.

Měsíční splátka Úrok 4 % p.a. Úrok 5 % p.a. Úrok 6 % p.a.
15 000 Kč 3 140 000 Kč 2 800 000 Kč 2 500 000 Kč
20 000 Kč 4 190 000 Kč 3 725 000 Kč 3 335 000 Kč
30 000 Kč 6 280 000 Kč 5 590 000 Kč 5 000 000 Kč

Z tabulky je jasně vidět, že při tvé požadované splátce 20 000 Kč a sazbě 4 % ročně dosáhneš na hypotéku téměř 4,2 milionu Kč. Pokud by ale sazba vzrostla na 6 %, za stejnou měsíční splátku si půjčíš o téměř 900 000 Kč méně. Podle aktuálního ČBA Hypomonitoru se průměrné sazby pohybují právě v tomto rozmezí, což z vyjednávání o úroku činí klíčový bod celého procesu. Analytici se shodují, že období výrazných výkyvů úrokových sazeb by se mohlo stabilizovat, což by mohlo přinést větší jistotu do plánování hypoték. Jak uvádí například Deloitte, Česká národní banka směřuje k období stabilních sazeb, což by mohlo být pro žadatele o hypotéku příznivé.

Jakou roli hraje doba splatnosti?

Druhým zásadním faktorem je doba, po kterou budeš hypotéku splácet. Delší doba splatnosti znamená nižší měsíční splátku u stejné výše úvěru, ale také to, že celkově zaplatíš více na úrocích. Pokud ale vycházíme z fixní měsíční splátky, delší doba splatnosti ti umožní dosáhnout na vyšší úvěr.

Podívejme se na příklad pro splátku 20 000 Kč a fixní úrokovou sazbu 5 % p.a.

Doba splatnosti Maximální výše hypotéky
20 let 3 030 000 Kč
25 let 3 420 000 Kč
30 let 3 725 000 Kč

Rozdíl mezi splatností 20 a 30 let činí u stejné splátky téměř 700 000 Kč v dostupné výši hypotéky. Proto mladší žadatelé často volí maximální možnou dobu splatnosti, aby dosáhli na vysněnou nemovitost.

Důležité zamyšlení: I když delší doba splatnosti snižuje měsíční splátku a zvyšuje dostupnou výši úvěru, pamatuj, že celkově na úrocích zaplatíš výrazně více. Zvaž, zda je pro tebe prioritou nižší měsíční zatížení, nebo co nejrychlejší splacení hypotéky a minimalizace celkových nákladů.

Zvažuješ koupi nebo pronájem?

Máš volných 20 tisíc měsíčně? Podívej se, jak vysoký úvěr to je.

Spustit kalkulačku

\n\n## Nezapomeň na limity od ČNB

I když ti podle splátky, sazby a doby splatnosti vyjde určitá částka, banka ti ji nemusí schválit. Musí se totiž řídit doporučeními České národní banky, která hlídá, aby se lidé nepředlužovali.

Důležité: Ukazatele DTI a DSTI

  • DSTI (Debt-Service-to-Income): Poměr mezi celkovou výší všech tvých měsíčních splátek a tvým čistým měsíčním příjmem. Tento poměr by neměl přesáhnout 45 % (resp. 50 % u žadatelů do 36 let).
  • DTI (Debt-to-Income): Poměr mezi celkovým zadlužením žadatele a jeho čistým ročním příjmem. Tento ukazatel aktuálně není přísně uplatňován, ale banky k němu stále přihlíží.

Praktický příklad

Tomáš a Jana jsou pár, oba mají 32 let a jejich společný čistý měsíční příjem je 70 000 Kč. Chtějí si vzít hypotéku se splátkou 20 000 Kč a nemají žádné jiné dluhy.

  1. Výpočet DSTI: (20 000 Kč / 70 000 Kč) * 100 = 28,6 %
  2. Limit ČNB: Pro žadatele do 36 let je limit DSTI 50 %. S hodnotou 28,6 % jsou hluboko pod limitem, takže z tohoto pohledu je vše v pořádku.

Pokud by ale měli ještě leasing na auto za 8 000 Kč a spotřebitelský úvěr se splátkou 4 000 Kč, jejich celkové měsíční splátky by činily 32 000 Kč. Jejich DSTI by pak bylo (32 000 / 70 000) * 100 = 45,7 %, což už je blíže k hranici a banka by byla opatrnější.

Časté chyby při plánování hypotéky podle splátky

Plánování od konce, tedy od splátky, je logické, ale skrývá několik úskalí.

  1. Zapomínání na další náklady: Měsíční splátka není jediný výdaj. Musíš počítat s pojištěním nemovitosti, pojištěním schopnosti splácet, poplatky za vedení účtu a především s náklady na energie a fond oprav.

Kromě splátky pamatuj na: * Pojištění nemovitosti: Povinné pojištění proti živelním pohromám a dalším rizikům. * Pojištění schopnosti splácet: Nepovinné, ale doporučené pro případ ztráty zaměstnání, nemoci apod. * Poplatky bance: Za vedení úvěru, odhad nemovitosti, čerpání úvěru. * Fond oprav a energie: Měsíční platby za provoz domácnosti, které se mohou lišit.

  1. Fixace na nejnižší sazbu: Nejnižší úroková sazba je lákavá, ale často je podmíněna dalšími produkty, jako je kreditní karta nebo investice, které nemusí být výhodné. Vždy porovnávej celkové náklady (RPSN).

💡 Co je RPSN? Roční procentní sazba nákladů (RPSN) ti ukáže celkové náklady úvěru vyjádřené v procentech z celkové výše úvěru za rok. Zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i všechny další poplatky spojené s úvěrem, díky čemuž je ideálním ukazatelem pro srovnání nabídek různých bank.

  1. Žádná finanční rezerva: Pokud nastavíš splátku na úplné maximum svých možností, jakýkoliv nečekaný výdaj nebo ztráta zaměstnání může způsobit vážné problémy. Vždy si nech rezervu.

Tip: Zkus si nastavenou měsíční splátku platit "nanečisto" několik měsíců před žádostí o hypotéku. Peníze si posílej na spořicí účet. Nejen, že si ověříš, jestli splátku pohodlně zvládáš, ale zároveň si vytvoříš finanční rezervu.

Závěr: Co si z toho odnést?

Výpočet hypotéky podle měsíční splátky je skvělý výchozí bod pro plánování. Tvá splátka 20 000 Kč ti v dnešních podmínkách může zajistit hypotéku mezi 3,3 až 4,2 miliony korun.

Klíčové body, které si zapamatuj:

  • Úroková sazba je král: I malý rozdíl v sazbě má obrovský dopad na výši úvěru.
  • Doba splatnosti ti dává flexibilitu: Prodloužením doby splácení dosáhneš na vyšší částku.
  • Splátka není všechno: Nezapomeň na limity DSTI od ČNB a na své další životní náklady.
  • Vytvoř si rezervu: Nikdy neplánuj splátku na hraně svých finančních možností.

Spočítej si své možnosti

Máš volných 20 tisíc měsíčně? Podívej se, jak vysoký úvěr to je.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká bankovní asociace: "ČBA Hypomonitor", www.cbamonitor.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Deloitte: "CNB: Time of stable interest rates | M&A Port | Deloitte Czech Republic", www.deloitte.com, přístup 5. ledna 2026