Co je investiční hypotéka a peněžní tok?

Investiční hypotéka je úvěr, který si bereš za účelem koupě nemovitosti určené k dalšímu pronájmu, nikoliv pro vlastní bydlení. Cílem takové investice je generovat kladný peněžní tok (cash flow). To znamená, že měsíční příjem z nájmu musí být vyšší než všechny náklady spojené s nemovitostí.

Peněžní tok je jednoduše rozdíl mezi tvými příjmy a výdaji.

Měsíční peněžní tok = Příjem z nájmu - Celkové měsíční náklady

Pokud je výsledek kladný, nemovitost si na sebe vydělává a tobě zůstává zisk. Pokud je záporný, musíš každý měsíc doplácet ze svého.

Pamatuj: Cílem investora je maximalizovat kladný peněžní tok. Není to jen o splácení hypotéky, ale o vytváření pasivního příjmu.

Jaké jsou úrokové sazby investičních hypoték v roce 2025?

Úrokové sazby u hypoték na pronájem jsou často mírně vyšší než u hypoték na vlastní bydlení. Banky vnímají tyto úvěry jako rizikovější. V roce 2025 se očekává, že úrokové sazby budou ovlivněny politikou centrálních bank. Podle prognóz České národní banky se očekává postupná stabilizace sazeb.

Na základě dat z ČBA Hypomonitoru se průměrné sazby na konci roku 2024 pohybovaly kolem 5 %. Pro investiční nemovitosti je třeba počítat s přirážkou zhruba 0,2 % až 0,5 %.

Očekávané sazby pro investiční hypotéky v roce 2025:
* LTV do 80 %: 5,2 % - 5,7 % p.a.
* LTV do 60 %: 4,9 % - 5,4 % p.a.

Definice: Co je LTV?

LTV (Loan-to-Value) je poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Například, pokud si bereš hypotéku 4 000 000 Kč na byt v hodnotě 5 000 000 Kč, tvé LTV je 80 %. Nižší LTV obvykle znamená lepší úrokovou sazbu.

Vliv výše půjčky (LTV) na úrokovou sazbu

Jak ukazuje přehled výše, banky odměňují nižší riziko. Pokud máš naspořeno více vlastních prostředků a žádáš o úvěr s LTV například 60 %, banka ti nabídne výhodnější úrok. Naopak, s LTV nad 80 % se u investičních hypoték setkáš jen zřídka a za výrazně horších podmínek, jak reguluje Česká národní banka.

Praktický příklad: Výpočet peněžního toku

Pojďme si ukázat konkrétní příklad pro byt 2+kk v Brně.

  • Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
  • Vlastní zdroje (20 %): 1 000 000 Kč
  • Výše hypotéky (LTV 80 %): 4 000 000 Kč
  • Úroková sazba: 5,5 % p.a.

Varianta A: Splatnost 30 let

  • Měsíční splátka hypotéky: 22 711 Kč

Varianta B: Splatnost 20 let

  • Měsíční splátka hypotéky: 27 503 Kč

Nyní musíme připočítat další náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti.

Nákladová položka Odhadovaná měsíční částka Poznámka
Fond oprav, služby 3 500 Kč Platí se SVJ, nezahrnuje energie nájemníka
Pojištění nemovitosti 400 Kč Nutnost pro hypotéku
Daň z nemovitosti 200 Kč Roční daň cca 2 400 Kč rozpočítaná na měsíce
Rezerva na opravy 1 000 Kč 1 % z ceny nemovitosti ročně / 12 měsíců
Celkové náklady (bez hypotéky) 5 100 Kč Součet vedlejších nákladů

Nyní sečteme vedlejší náklady se splátkou hypotéky:

  • Celkové měsíční náklady (30 let): 22 711 Kč + 5 100 Kč = 27 811 Kč
  • Celkové měsíční náklady (20 let): 27 503 Kč + 5 100 Kč = 32 603 Kč

Pozor na skryté náklady

Nezapomeňte, že kromě uvedených nákladů se mohou objevit i další. Pokud plánujete svěřit správu nemovitosti externí firmě, připočítejte k nákladům i poplatky za správu. Dále je vhodné mít rezervu i na drobné administrativní poplatky nebo nečekané výdaje.

Zlaté pravidlo: Aby tvá investice generovala kladný peněžní tok, měsíční nájemné musí být vyšší než 27 811 Kč (u 30leté hypotéky) nebo 32 603 Kč (u 20leté hypotéky).

Spočítej si peněžní tok pro svou nemovitost

Použij naši detailní kalkulačku a zjisti, jaký peněžní tok může generovat tvá investiční nemovitost. Zadej kupní cenu, výši hypotéky a všechny vedlejší náklady.

Spustit kalkulačku

Délka hypotéky: 20 vs. 30 let – co je lepší pro cash flow?

Jak ukazuje náš příklad, volba délky splatnosti má zásadní dopad na měsíční peněžní tok.

Parametr Hypotéka 30 let Hypotéka 20 let Rozdíl
Měsíční splátka 22 711 Kč 27 503 Kč 4 792 Kč
Celkové náklady 27 811 Kč 32 603 Kč 4 792 Kč
Celkem zaplaceno na úrocích 4 175 965 Kč 2 600 706 Kč -1 575 259 Kč

Závěr porovnání:
* Pro peněžní tok: Delší splatnost (30 let) znamená nižší měsíční splátku a tím pádem vyšší šanci na kladné cash flow. Rozdíl téměř 5 000 Kč měsíčně ti dává mnohem větší polštář.
* Pro celkové náklady: Kratší splatnost (20 let) znamená, že na úrocích přeplatíš o více než 1,5 milionu korun méně. Nemovitost bude dříve tvoje a bez dluhů.

Strategie investora

Mnoho investorů volí delší splatnost, aby maximalizovali měsíční cash flow a snížili riziko, že budou muset nemovitost dotovat. Ušetřené peníze mohou dále investovat. Jiní preferují rychlejší splacení dluhu.

Časté chyby při kalkulaci peněžního toku

  1. Zapomínání na vedlejší náklady: Mnoho začátečníků počítá jen nájem - hypotéka. Jak jsme ukázali, fond oprav, pojištění, daň a rezerva tvoří podstatnou část nákladů.
  2. Nerealistická rezerva na opravy: Počítat s tím, že se nic nerozbije, je naivní. Dobrým pravidlem je odkládat stranou alespoň 1 % z hodnoty nemovitosti ročně.
  3. Ignorování období neobsazenosti: Málokdy se ti podaří mít byt pronajatý 100 % času. Počítej s tím, že byt může být 1 měsíc v roce prázdný (např. při změně nájemníka). Tvůj roční příjem z nájmu tak bude jen 11násobek měsíčního nájemného.
  4. Podcenění daně z příjmu: Příjem z pronájmu je nutné danit. Nezapomeň tento náklad zahrnout do své celkové kalkulace rentability.

Tip: Vždy si vytvoř pesimistický scénář. Co se stane, když se nájemník opozdí s platbou nebo bude byt dva měsíce prázdný? Tvá investice by měla být udržitelná i v takovém případě.

Závěr: Klíčové body pro úspěšnou investici

Investice do nemovitosti na pronájem může být skvělý způsob, jak budovat majetek, ale klíčem k úspěchu je pečlivá příprava a realistická kalkulace.

  1. Počítej se vším: Zahrň do výpočtu všechny náklady, nejen splátku hypotéky.
  2. LTV ovlivňuje sazbu: Čím více vlastních zdrojů máš, tím levnější hypotéku získáš.
  3. Délka splatnosti je strategie: Delší splatnost zlepšuje cash flow, kratší snižuje celkové náklady na úrocích. Zvaž, co je tvůj primární cíl.
  4. Cíl je kladné cash flow: I kdyby to mělo být jen pár stovek měsíčně, tvá nemovitost si na sebe musí vydělat sama.

Otestuj svůj investiční plán

Než se pustíš do hledání nemovitosti, vyzkoušej si různé scénáře v naší kalkulačce. Zjisti, jaká kupní cena a výše nájmu jsou pro tebe rentabilní.

Spustit kalkulačku

Zdroje a použitá literatura