Ostatní závazky a hypotéka: Jaký mají vliv na schválení?

Proč banku zajímají tvé ostatní závazky?

Když žádáš o hypotéku, banka se nezajímá jen o tvůj příjem. Klíčovým faktorem je tvoje celková úvěruschopnost neboli bonita. Banka chce mít jistotu, že budeš schopen hypotéku splácet i se všemi svými stávajícími finančními závazky. Každá další půjčka, leasing nebo i jen povolený limit na kreditní kartě snižuje částku, kterou ti banka může půjčit na bydlení.

Regulátorem v této oblasti je Česká národní banka, která stanovuje doporučené limity pro ukazatele úvěruschopnosti, aby chránila jak banky, tak samotné dlužníky před nadměrným zadlužením.

Definice: DTI a DSTI

Banka posuzuje tvou bonitu hlavně pomocí dvou ukazatelů: DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt-Service-to-Income). DTI porovnává tvůj celkový dluh s ročním čistým příjmem. DSTI zase ukazuje, jaké procento tvého měsíčního čistého příjmu padne na splátky všech dluhů, včetně budoucí hypotéky.

Jaké závazky banka kontroluje?

Banka si tvé stávající dluhy snadno ověří v bankovních a nebankovních registrech dlužníků. Zajímají ji prakticky všechny formy úvěrů a závazků, které máš. Podívejme se na ty nejčastější.

Spotřebitelské úvěry

Jakákoliv půjčka na auto, elektroniku nebo rekonstrukci se započítává do tvých měsíčních výdajů. Banka bere v úvahu výši měsíční splátky. I menší půjčka s měsíční splátkou 2 000 Kč ti může snížit maximální výši hypotéky o statisíce korun.

Leasing na auto

Leasing, ať už operativní nebo finanční, je pro banku formou dluhu. Měsíční splátka za leasing se plně započítává do tvých výdajů a snižuje tvůj disponibilní příjem pro splácení hypotéky.

Pamatuj: I když auto technicky nevlastníš (u operativního leasingu), banka vnímá splátku jako pevný měsíční výdaj, který ovlivňuje tvůj DSTI ukazatel.

Kreditní karty

U kreditních karet je situace záludnější. Banka často nebere v potaz, zda kartu aktivně využíváš a jaký je tvůj aktuální dluh. Rozhodující je schválený úvěrový rámec.

Z pravidla platí, že banka započítá do tvých měsíčních výdajů určité procento z celkového limitu karty (obvykle 3 % až 5 %), i když zrovna nic nedlužíš. Limit 100 000 Kč tak může představovat fiktivní měsíční splátku 3 000 Kč až 5 000 Kč.

Věděl jsi? Některé banky mohou být benevolentnější k úvěrovým rámcům, které jsi nikdy nevyužil. Je ale vždy lepší se poradit s finančním poradcem a zvážit snížení limitů.

Kontokorent (povolené přečerpání)

Podobně jako u kreditních karet, i u kontokorentu banku zajímá především schválený limit. I když ho nevyužíváš, banka ho vnímá jako potenciální dluh. Do tvých měsíčních výdajů opět započítá určité procento z limitu, což ti snižuje bonitu.

Důležité: Nevyužívané úvěrové rámce a kontokorenty mohou mít stejný negativní dopad na tvou bonitu jako aktivní dluhy. Banka je vnímá jako potenciální závazek, který můžeš kdykoliv čerpat.

Praktický příklad: Jak závazky ovlivní výši hypotéky?

Pojďme se podívat na konkrétní čísla. Žadatel je jednotlivec s čistým měsíčním příjmem 45 000 Kč. Banka pro zjednodušení počítá s limitem DSTI 40 %.

Parametr	Scénář A: Bez závazků	Scénář B: S existujícími závazky
Čistý měsíční příjem	45 000 Kč	45 000 Kč
Limit DSTI (40 %)	18 000 Kč	18 000 Kč
Splátka spotřebitelského úvěru	0 Kč	2 500 Kč
Splátka leasingu	0 Kč	5 000 Kč
Kreditní karta (limit 80 000 Kč)	0 Kč	4 000 Kč (5 % z limitu)
Celkové stávající splátky	0 Kč	11 500 Kč
Prostor pro splátku hypotéky	18 000 Kč	6 500 Kč
Orientační výše hypotéky	~ 3 700 000 Kč	~ 1 350 000 Kč

Jak vidíš, existující závazky v našem příkladu snížily dosažitelnou výši hypotéky o více než 2,3 milionu korun. Každá koruna ve splátkách jiných úvěrů se citelně projeví.

Spočítej si své možnosti

Máš jiné půjčky? Spočítej si, jak ovlivní tvou novou hypotéku.

Spustit kalkulačku

Strategie pro minimalizaci dopadu tvých závazků

Chceš maximalizovat svou šanci na získání co nejvyšší hypotéky? Zde je několik strategií, které můžeš zvážit několik měsíců před podáním žádosti.

Konsoliduj své půjčky: Pokud máš více menších úvěrů, zvaž jejich sloučení do jednoho. Často tak získáš nižší měsíční splátku a lepší přehled o svých financích.
Sniž nebo zruš limity na kreditních kartách: Pokud kreditní kartu aktivně nevyužíváš, požádej banku o snížení jejího limitu na minimum nebo ji úplně zruš. To samé platí pro kontokorent.
Refinancuj stávající úvěry: Zkus refinancovat dražší spotřebitelský úvěr nebo leasing a prodloužit dobu splatnosti. Tím snížíš měsíční splátku a uvolníš si prostor pro hypotéku.

Varování: Při konsolidaci nebo refinancování buď opatrný na poplatky a celkové náklady. Důkladně si prostuduj nové smluvní podmínky, aby ses vyhnul nepříjemným překvapením.

Tip: Zkontroluj si výpisy z úvěrových registrů (BRKI a NRKI) ještě před žádostí o hypotéku. Můžeš tak odhalit staré, zapomenuté závazky nebo chyby, které by proces schvalování zkomplikovaly.

Kdy se vyplatí splatit dluh před žádostí o hypotéku?

Častou otázkou je, zda je lepší menší úvěry před žádostí o hypotéku úplně doplatit. Odpověď závisí na tvé finanční situaci.

Pozor: Nesnižuj si zbytečně rezervu

Doplacení úvěru dává smysl, pokud ti na to stačí běžné úspory a neohrozí to tvou finanční rezervu. Banka totiž vyžaduje, abys měl naspořeno minimálně 10-20 % z ceny nemovitosti (ukazatel LTV – Loan-to-Value). Nikdy bys neměl splatit dluhy za cenu toho, že ti nezbyde na akontaci.

Kdy splacení zvážit:

Máš malý dluh s vysokou měsíční splátkou (např. úvěr na elektroniku).
Do konce splácení zbývá jen pár měsíců.
Máš dostatek úspor na doplacení i na akontaci k hypotéce.

Kdy je to rizikové:

Musel bys na to použít všechny své úspory určené na koupi nemovitosti.
Jedná se o velký úvěr (např. na auto), jehož splacení by tě finančně vyčerpalo.

Závěr

Ostatní závazky mají zásadní vliv na to, jakou hypotéku a zda vůbec ti banka schválí. Není to ale překážka, kterou nelze překonat. Klíčem je plánování a příprava.

Udělej si přehled o všech svých dluzích a jejich měsíčních splátkách.
Zvaž zrušení nepotřebných kreditních karet a kontokorentů.
Pokus se alespoň 6 měsíců před žádostí o hypotéku optimalizovat své závazky.
Komunikuj s finančním poradcem, který ti pomůže najít nejlepší strategii pro tvou situaci.

Připrav se na koupi nemovitosti