Co je dostupnost bydlení a proč je klíčová?

Dostupnost bydlení je termín, který popisuje, jak snadné nebo obtížné je pro průměrně vydělávajícího člověka pořídit si vlastní nemovitost. Nejde jen o to mít na účtu cílovou částku. Do hry vstupuje tvůj čistý měsíční příjem, výše úspor, stávající dluhy a především regulatorní limity stanovené Českou národní bankou.

Koupě bytu za 5 000 000 Kč není jen o ceně nemovitosti. Je to komplexní rovnice, kde na jedné straně stojí tvá finanční situace a na druhé straně požadavky bank a regulátora. Pojďme si tuto rovnici rozebrat krok za krokem.

Pamatuj: Banka ti půjčí maximálně 90 % ceny nemovitosti (ukazatel LTV). Zbylých 10 % musíš mít vždy z vlastních zdrojů. V praxi je ale lepší mít naspořeno alespoň 20 %.

Jaký čistý příjem potřebuješ na byt za 5 milionů?

Toto je nejdůležitější otázka. Výpočet závisí na dvou hlavních faktorech: výši tvých úspor (akontace) a aktuální úrokové sazbě hypoték. Pro náš příklad budeme počítat s úrokovou sazbou 5,5 % p.a. a splatností 30 let, což jsou na začátku roku 2026 reálné hodnoty Deloitte.

Scénář 1: Máš naspořeno 10 % (500 000 Kč)

Toto je absolutní minimum, které banky vyžadují.

  • Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
  • Vlastní zdroje (10 %): 500 000 Kč
  • Výše hypotéky: 4 500 000 Kč
  • Předpokládaná měsíční splátka: 25 551 Kč

Nyní přichází na řadu klíčový ukazatel DSTI (Debt-Service-to-Income), který hlídá ČNB. Říká, že tvoje celkové měsíční splátky všech úvěrů nesmí přesáhnout určitý podíl tvého čistého měsíčního příjmu. Pro žadatele do 36 let je tento limit benevolentnější.

Vysvětlení: Co je DSTI?

DSTI (Debt-Service-to-Income) je poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek všech tvých dluhů a tvým čistým měsíčním příjmem. Podle doporučení ČNB by tento poměr neměl překročit 45 % (resp. 50 % pro lidi do 36 let).

Výpočet potřebného příjmu:
Pokud je limit DSTI 45 %, tvůj minimální čistý měsíční příjem musí být:
25 551 Kč / 0,45 = 56 780 Kč

Scénář 2: Máš naspořeno 20 % (1 000 000 Kč)

Tato varianta je pro banku mnohem bezpečnější a často ti nabídne i lepší úrokovou sazbu. S vyššími úsporami si půjčuješ méně, a proto potřebuješ i nižší příjem.

  • Kupní cena bytu: 5 000 000 Kč
  • Vlastní zdroje (20 %): 1 000 000 Kč
  • Výše hypotéky: 4 000 000 Kč
  • Předpokládaná měsíční splátka: 22 711 Kč

Výpočet potřebného příjmu:
S nižší splátkou ti stačí i nižší čistý měsíční příjem:
22 711 Kč / 0,45 = 50 469 Kč

Parametr Scénář A (10% úspory) Scénář B (20% úspory)
Vlastní zdroje 500 000 Kč 1 000 000 Kč
Výše hypotéky 4 500 000 Kč 4 000 000 Kč
Měsíční splátka 25 551 Kč 22 711 Kč
Min. čistý příjem 56 780 Kč 50 469 Kč

Zvažuješ koupi, nebo pronájem?

Dosáhneš na byt za 5 milionů? Porovnej splátku s nájmem.

Spustit kalkulačku

Porovnání dostupnosti: Praha, Brno, Ostrava

Cena 5 000 000 Kč znamená v každém městě úplně jiný standard bydlení. Zatímco v Ostravě za ni pořídíš nadstandardní byt, v Praze to bude spíše menší startovací byt. Dostupnost je silně ovlivněna poměrem mezi cenami nemovitostí a lokálními mzdami, jak dokládají data Českého statistického úřadu.

Podívejme se na modelový příklad bytu o velikosti 60 m² a potřebného příjmu v různých městech.

Město Průměrná cena bytu (60 m²) Potřebné úspory (20 %) Měsíční splátka Min. čistý příjem
Praha 7 200 000 Kč 1 440 000 Kč 32 704 Kč 72 675 Kč
Brno 5 100 000 Kč 1 020 000 Kč 23 165 Kč 51 478 Kč
Ostrava 3 300 000 Kč 660 000 Kč 14 990 Kč 33 311 Kč

Poznámka: Ceny jsou orientační pro začátek roku 2026, splátka počítána s úrokem 5,5 % na 30 let, příjem s DSTI 45 %.

Tip: Nezaměřuj se jen na Prahu. V regionech může být cesta k vlastnímu bydlení výrazně snazší a rychlejší díky nižším cenám nemovitostí.

Jak zvýšit svou šanci na hypotéku?

Nedosahuješ na potřebný příjem? Nezoufej, existuje několik strategií, jak svou pozici vylepšit.

  1. Zvyšte své úspory: Čím více vlastních zdrojů máš, tím menší úvěr potřebuješ. Každých 100 000 Kč navíc ti sníží měsíční splátku o zhruba 570 Kč.
  2. Snižte své dluhy: Banka sleduje všechny tvé závazky. Splacení kreditních karet, kontokorentů nebo spotřebitelských úvěrů ti uvolní "prostor" v rámci limitu DSTI.
  3. Zvyšte svůj příjem: Zvaž změnu práce, požádej o povýšení nebo si najdi vedlejší příjem. I pár tisíc korun měsíčně navíc může hrát roli.
  4. Přizvěte spolužatele: Pokud kupuješ nemovitost s partnerem, vaše příjmy se sčítají, což výrazně zvyšuje vaši bonitu a šanci na schválení.

Pozor: Celkový dluh (DTI)

Kromě DSTI banky posuzují i ukazatel DTI (Debt-to-Income), tedy celkové zadlužení vůči čistému ročnímu příjmu. Tento limit bývá nastaven na 8,5násobek (9,5násobek pro žadatele do 36 let). S hypotékou 4,5 milionu bys tedy měl mít roční čistý příjem alespoň 530 000 Kč (cca 44 170 Kč měsíčně).

Důležité: Nezapomeňte zvážit i další náklady spojené s koupí nemovitosti, jako jsou poplatky za odhad nemovitosti, poplatky za katastr nemovitostí a právní služby. Tyto náklady mohou tvořit další desítky tisíc korun.

Kdy koupit a kdy raději dál spořit?

Načasování je věčná otázka. Čekání znamená více času na spoření, ale také riziko, že ceny nemovitostí a úrokové sazby porostou. Zde je jednoduché srovnání.

Koupit hned Dále spořit
✅ Fixuješ si současnou cenu nemovitosti ✅ Budeš mít více vlastních zdrojů (nižší hypotéka)
✅ Bydlíš ve vlastním a neplatíš nájem ✅ Můžeš získat lepší úrokovou sazbu
❌ Vyšší měsíční splátka ❌ Ceny nemovitostí mohou mezitím vzrůst
❌ Menší finanční rezerva po koupi ❌ Úrokové sazby se mohou zvýšit

Zlaté pravidlo: Než se rozhodneš pro hypotéku, měl bys mít kromě akontace vytvořenou i finanční rezervu ve výši alespoň 6 měsíčních platů pro nečekané výdaje.

Spočítej si, co se ti vyplatí

Dosáhneš na byt za 5 milionů? Porovnej splátku s nájmem.

Spustit kalkulačku

Závěr: Je byt za 5 milionů reálný?

Ano, pořízení bytu za 5 000 000 Kč je pro jednotlivce nebo pár s nadprůměrnými příjmy reálné. Klíčové je mít naspořeno alespoň 20 % z kupní ceny a splňovat příjmové limity ČNB. Jak jsme si ukázali, s 1 000 000 Kč vlastních zdrojů potřebuješ čistý měsíční příjem okolo 50 500 Kč.

Co si z článku odnést:

  1. Úspory jsou základ: Bez 10-20 % kupní ceny se neobejdeš.
  2. Příjem je král: Tvůj čistý příjem přímo určuje maximální výši splátky.
  3. Lokalita rozhoduje: V regionech je dostupnost bydlení výrazně vyšší než v Praze.
  4. Plánuj dopředu: Snižuj stávající dluhy a pracuj na zvýšení příjmu ještě předtím, než začneš hledat nemovitost.

Koupě bytu je velké finanční rozhodnutí. Vždy si proto pečlivě spočítej všechny možnosti a ujisti se, že měsíční splátka příliš nezatíží tvůj rozpočet.

Zdroje a použitá literatura

  • Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Česká národní banka: "CNB to reintroduce LTV, DTI and DSTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí | Statistika", csu.gov.cz, přístup 5. ledna 2026
  • Deloitte: "CNB: Time of stable interest rates | M&A Port | Deloitte Czech Republic", www.deloitte.com, přístup 5. ledna 2026