Co banku skutečně zajímá? Bonita, ne tvůj status na Facebooku
Než se pustíme do detailů, je klíčové pochopit jednu věc: banka nehodnotí tvoje osobní štěstí ani rodinné vztahy. Zajímá ji pouze a jedině finanční matematika. Proces posouzení tvé schopnosti splácet se nazývá hodnocení bonity. Banka se dívá na tvé příjmy, výdaje, stávající dluhy a platební morálku.
Regulátorem pro tyto podmínky je Česká národní banka, která stanovuje limity pro klíčové ukazatele, jako jsou DTI (celkový dluh vůči ročnímu příjmu) a DSTI (měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu). A právě zde hraje rodinný stav zásadní, i když nepřímou roli.
Pamatuj: Pro banku nejsi "ženatý" nebo "svobodná". Jsi soubor čísel – příjmů, výdajů a závazků. Tvůj rodinný stav tato čísla zásadně ovlivňuje.
Manželství: Výhoda spojených příjmů
Když o hypotéku žádají manželé, banka automaticky posuzuje jejich finance společně. To je ve většině případů obrovská výhoda. Proč?
- Sčítají se příjmy: Dva příjmy téměř vždy znamenají vyšší bonitu. Banka vidí silnější finanční zázemí a je ochotnější půjčit více peněz.
- Rozmělnění rizika: Z pohledu banky je riziko rozloženo na dvě osoby. Pokud jeden z partnerů dočasně přijde o práci, je tu stále druhý příjem, který může pokrýt splátky.
Praktický příklad: Brno
- Svobodný žadatel (Petr): Čistý příjem 45 000 Kč. Chce si koupit byt v Brně za 5 000 000 Kč.
- Manželé (Jana a Tomáš): Společný čistý příjem 75 000 Kč (35 000 Kč + 40 000 Kč). Chtějí si koupit stejný byt.
Banka u Petra posuzuje bonitu z příjmu 45 000 Kč. U Jany a Tomáše ale pracuje s částkou 75 000 Kč. Jejich schopnost splácet je v očích banky podstatně vyšší, a proto na hypotéku dosáhnou snáze a pravděpodobně i s lepší úrokovou sazbou.
Právní souvislost: Společné jmění manželů (SJM)
Pokud si manželé neupraví majetkové vztahy smlouvou, vše, co si za trvání manželství pořídí (včetně dluhů jako hypotéka), spadá do SJM. Proto banky automaticky posuzují manžele společně – právně jsou v tom spolu.
Důležité: Nezapomeňte, že i když máte dva příjmy, banka bude brát v úvahu i vaše společné výdaje a závazky. Sčítají se nejen příjmy, ale i potenciální dluhy z kreditních karet nebo jiných úvěrů obou partnerů.
Svobodný žadatel: Všechno je na tobě
Jako svobodný máš plnou kontrolu nad svými financemi i budoucí nemovitostí. Nikdo ti do rozhodování nemluví. To je ale vykoupeno tím, že celá finanční tíha leží jen na tvých bedrech.
- Výhody: Jsi 100% vlastníkem, rozhoduješ o všem sám.
- Nevýhody: Tvůj jediný příjem musí pokrýt celou splátku. Jakýkoliv výpadek (nemoc, ztráta práce) je velkým rizikem. Dosáhneš na nižší celkovou částku hypotéky.
Tip: Pokud jsi svobodný a tvůj příjem sám o sobě nestačí, můžeš k žádosti o hypotéku přizvat spolužadatele. Často to bývá rodič nebo jiný člen rodiny. Zvýšíš tak bonitu, ale daná osoba se stává spoludlužníkem se všemi právy a povinnostmi.
Co když máš vyšší příjem než pár? I s nadprůměrným individuálním příjmem můžeš na hypotéku dosáhnout bez problémů. Klíčové je, aby tvůj příjem s rezervou pokrýval měsíční splátku a zároveň zůstal dostatečný zbytek na životní náklady, které banka posuzuje.
Zvažuješ koupi, ale nejsi si jistý?
Ve dvou se to táhne líp. Zjisti společnou bonitu s partnerem.
Spustit kalkulačkuDěti a alimenty: Jak ovlivňují tvoji bonitu?
Dalšími faktory, které vstupují do hry, jsou vyživovací povinnosti. Banka je vnímá jako pravidelné a neoddiskutovatelné výdaje, které snižují tvůj disponibilní příjem.
- Děti v domácnosti: Banka pro každé dítě započítá do tvých měsíčních výdajů určité životní minimum. I když tyto peníze reálně neutratíš, pro banku je to náklad, který snižuje tvou schopnost splácet.
- Alimenty: Pokud platíš alimenty, banka tuto částku bere jako fixní měsíční závazek, stejně jako by to byla splátka jiného úvěru. Přímo ti snižuje DSTI ukazatel.
Příklad: Vliv alimentů
Markéta má čistý příjem 50 000 Kč. Nemá žádné jiné dluhy. Platí však alimenty na jedno dítě ve výši 8 000 Kč měsíčně.
Banka nebude její bonitu počítat z 50 000 Kč, ale z částky ponížené o alimenty, tedy z 42 000 Kč. To může znamenat rozdíl v maximální výši hypotéky i o několik set tisíc korun.
Nezapomeňte na životní minimum: Banky počítají s životním minimem nejen pro děti, ale i pro každého dospělého v domácnosti. Čím více členů domácnosti, tím vyšší bankou předpokládané životní náklady, což snižuje vaši bonitu.
Porovnání: Společná vs. individuální hypotéka
Následující tabulka shrnuje klíčové rozdíly mezi žádostí o hypotéku jako jednotlivec a jako pár.
| Parametr | Svobodný žadatel | Manželé / Partneři (spolužadatelé) |
|---|---|---|
| Posuzované příjmy | Pouze jeden příjem | Součet všech příjmů (výrazně vyšší bonita) |
| Posuzované závazky | Pouze vlastní dluhy | Součet všech dluhů obou žadatelů |
| Schvalovací proces | Jednodušší administrativa | Složitější, dokládají se dokumenty za oba |
| Riziko při ztrátě příjmu | Extrémně vysoké | Nižší, kryto druhým příjmem |
| Vlastnická práva | 100% vlastník | Podílové spoluvlastnictví (např. 50/50) |
Závěr: Co si z toho odnést?
Rodinný stav sám o sobě není pro banku kritériem, ale finanční důsledky z něj plynoucí ano. Zde jsou nejdůležitější body:
- Více příjmů je více moci: Dva žadatelé s průměrnými příjmy téměř vždy dosáhnou na lepší podmínky než jednotlivec s nadprůměrným příjmem.
- Závazky se počítají: Děti a především alimenty reálně snižují částku, kterou ti banka je ochotna půjčit.
- Manželství je finanční partnerství: Z pohledu banky i zákona jste na to dva. To je výhoda při žádosti, ale i závazek při splácení.
- Svoboda má svou cenu: Jako jednotlivec máš plnou kontrolu, ale neseš veškeré riziko a musíš prokázat výrazně vyšší bonitu.
Spočítej si své možnosti
Ve dvou se to táhne líp. Zjisti společnou bonitu s partnerem.
Spustit kalkulačkuZdroje a použitá literatura
- Česká národní banka: "Requirements for LTV, DSTI and DTI limits", www.cnb.cz, přístup 5. ledna 2026
- Banky.cz: "Požádat o hypotéku u banky nebo přes hypotečního makléře? Srovnali jsme výhody a nevýhody", www.banky.cz, přístup 5. ledna 2026