Co ovlivňuje výnosnost investičního bytu?

Než se pustíme do konkrétních měst, je klíčové pochopit, co vlastně určuje, zda bude tvá investice do pronájmu úspěšná. Nejde jen o to levně koupit a draze pronajmout. Výnosnost je komplexní metrika, kterou ovlivňuje několik hlavních faktorů: lokalita, kupní cena, výše nájmu a náklady na provoz. Tyto náklady zahrnují nejen fond oprav, platby společenství vlastníků jednotek (SVJ) za služby, ale i pojištění, daň z nemovitosti, náklady na údržbu, potenciální opravy a v neposlední řadě také náklady spojené s obstaráním a správou nájemníků, včetně provizí realitním kancelářím nebo času věnovaného vlastní správě. Nezbytné je také zohlednit období, kdy byt může být neobsazený, což představuje výpadek příjmů. Vždy je také důležité sledovat širší ekonomický kontext, včetně makroekonomických prognóz, které ovlivňují úrokové sazby a celkovou kupní sílu. Česká národní banka pravidelně zveřejňuje své aktuální prognózy, které mohou investorům poskytnout cenné vodítko pro dlouhodobé plánování a posouzení rizika.

💡 Správa nemovitosti: Pamatuj, že úspěšná investice do pronájmu vyžaduje aktivní správu. Ať už si najmeš profesionální realitní kancelář, nebo se budeš starat sám, vždy počítej s časem a dodatečnými náklady na údržbu, drobné opravy, komunikaci s nájemníky, řešení havarijních situací a administrativu. Efektivní správa může výrazně ovlivnit tvůj čistý výnos a spokojenost nájemníků.

Základním ukazatelem je hrubý výnos z pronájmu. Ten ti dává rychlou představu o potenciálu nemovitosti. Spočítáš ho snadno:

Hrubý roční výnos (%) = (Roční nájemné / Kupní cena nemovitosti) × 100

Pamatuj: Hrubý výnos nepočítá s dalšími náklady, jako jsou daně, poplatky za správu, opravy nebo období, kdy je byt prázdný. Reálný (čistý) výnos je vždy o něco nižší.

Podle dat z Global Property Guide, se hrubé výnosy z pronájmu v centrech českých měst pohybují mezi 3 % a 6 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti.

Srovnání velkých měst: Kde se vyplatí investovat?

Každé velké město v ČR má svá specifika. Zatímco Praha láká na stabilitu a vysokou poptávku, Ostrava může nabídnout výrazně vyšší procentuální výnos díky nižším pořizovacím cenám. Podívejme se na srovnání klíčových metrik.

Definice: Hrubý výnos z pronájmu

Hrubý výnos z pronájmu (Gross Rental Yield) je jednoduchý ukazatel, který porovnává roční příjem z nájmu s kupní cenou nemovitosti. Nezapomeň, že nezahrnuje provozní náklady, daně ani údržbu.

Město Průměrná cena bytu 2+kk (cca 55 m²) Průměrný měsíční nájem Hrubý roční výnos (přibližně)
Praha 7 500 000 Kč 24 000 Kč 3,8 %
Brno 6 000 000 Kč 18 000 Kč 3,6 %
Plzeň 4 800 000 Kč 15 000 Kč 3,75 %
Ostrava 3 200 000 Kč 13 000 Kč 4,8 %

Poznámka: Ceny jsou orientační pro rok 2025 a mohou se lišit dle stavu a přesné lokality. Data jsou aproximována na základě trendů z Českého statistického úřadu.

Důkladná prověrka (Due Diligence): Před každou koupí investiční nemovitosti si pečlivě prověř nejen finanční stránku, ale i právní stav, technický stav bytu a domu, sousedské vztahy a plány rozvoje dané lokality. Důkladný průzkum ti může ušetřit spoustu starostí a peněz v budoucnu. Nezapomínej ani na potenciální regulace nájemného, které mohou ovlivnit budoucí výnosy.

Praha: Centrum vs. Okraj

Praha je sázka na jistotu, co se týče poptávky. Ceny nemovitostí jsou zde ale nejvyšší v celé republice, což tlačí výnosy dolů. Analýzy z expats.cz ukazují, že vysoké mzdy udržují poptávku po nájmech silnou a atraktivní pro bonitní nájemníky, často cizince nebo mladé profesionály.

  • Centrum (Praha 1, 2): Prestižní adresa, ale velmi vysoké pořizovací ceny. Výnos se zde často pohybuje jen kolem 2,5–3 %. Vhodné pro investory, kteří sází na dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti a její uchování, nikoliv na vysoké cash flow z nájmu. Typickými nájemníky jsou zde turisté (Airbnb, krátkodobé pronájmy), expati nebo manažeři.
  • Širší centrum a okrajové části (Praha 4, 5, 9, 10): Nabízí ideální kompromis. Ceny jsou dostupnější a výnosy se mohou přiblížit 4 %. Klíčová je dostupnost MHD, zejména metra, a dobrá občanská vybavenost. Lokality jako Pankrác, Smíchov, Karlín nebo Letňany, které prošly masivní revitalizací a nabízejí moderní bydlení, jsou velmi vyhledávané studenty i mladými rodinami.

Brno: Technologický a studentský hub

Brno je dynamické město s velkým počtem studentů (Masarykova univerzita, VUT) a rostoucím IT sektorem. To zaručuje stabilní a dlouhodobou poptávku po menších a středních bytech. Ceny nemovitostí zde v posledních letech rostly, ale stále jsou výrazně nižší než v Praze. Investice v blízkosti univerzitních kampusů (např. Starý Lískovec, Královo Pole) nebo technologických parků (jih Brna) je téměř vždy dobrá volba. Město aktivně podporuje inovace a výzkum, což přitahuje kvalifikovanou pracovní sílu a udržuje vysokou poptávku po nájemním bydlení.

Ostrava: Vysoký výnos s otazníkem

Ostrava na první pohled láká nejvyššími hrubými výnosy v ČR, které mohou přesáhnout i 5-6 %. Důvodem jsou nízké pořizovací ceny nemovitostí. Je zde však třeba počítat s vyšším rizikem spojeným se socioekonomickou strukturou obyvatelstva a potenciálně delší dobou, po kterou může být byt neobsazený. Pečlivý výběr nájemníka a lokality (např. Poruba, moderní developerské projekty v centru nebo v blízkosti Ostravské univerzity) je zde absolutně klíčový. Vyhýbat by ses měl naopak starým sídlištím bez perspektivy. Investoři by zde měli klást velký důraz na renovaci nemovitosti, aby zvýšili její atraktivitu a snížili riziko.

Spočítej si reálný výnos své investice

Ověř si výnosnost vybrané lokality v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Rozvíjející se oblasti s potenciálem

Velká města nejsou jedinou možností. Stále více investorů se dívá na menší města s dobrou dopravní dostupností a silným lokálním průmyslem, která nabízejí často vyšší výnosy a nižší vstupní náklady.

  1. Středočeský kraj (Kladno, Beroun, Kolín, Mladá Boleslav): Blízkost Prahy a dobré dopravní spojení z těchto měst dělají atraktivní alternativu. Mnoho lidí dojíždí za prací do metropole, ale preferuje levnější nájemné mimo ni. Rostoucí průmyslové zóny (např. automobilový průmysl v Mladé Boleslavi) navíc generují stabilní poptávku po bydlení pro zaměstnance.
  2. Pardubice a Hradec Králové: Dvě silná a konkurenční krajská města s univerzitami a rozvinutým průmyslem (farmaceutický průmysl, strojírenství). Poptávka po nájmech je zde stabilní a ceny nemovitostí jsou stále rozumné, s dobrou perspektivou růstu. Univerzitní prostředí zajišťuje stálý přísun studentů jako potenciálních nájemníků.
  3. Liberec: Díky Technické univerzitě a blízkosti k hranicím s Německem a Polskem má Liberec zajímavý investiční potenciál, zejména v segmentu menších bytů pro studenty a mladé profesionály. Také rozvoj cestovního ruchu v Jizerských horách přináší příležitosti pro krátkodobé pronájmy.
  4. Olomouc: Historické univerzitní město s rostoucí ekonomikou a stabilní poptávkou po bydlení, zejména v okolí Univerzity Palackého. Nabízí vyvážený poměr mezi cenou a výnosem.

Pozor: Riziko lokální ekonomiky

Při investici v menším městě si vždy prověř jeho ekonomickou stabilitu. Je město závislé na jednom velkém zaměstnavateli? Jaká je míra nezaměstnanosti a její trend? Problémy místní ekonomiky se rychle promítnou do trhu s nájmy, a to jak poklesem poptávky, tak i solventnosti nájemníků. Hledej diverzifikovanou ekonomiku.

Varování: Kterým lokalitám se raději vyhnout?

Ne každá levná nemovitost je dobrá investice. Existují lokality, které mohou na první pohled vypadat lákavě kvůli nízké ceně, ale ve skutečnosti přinášejí více problémů než zisku.

  • Regiony s vysokou nezaměstnaností: Oblasti jako Ústecký nebo Karlovarský kraj (mimo turistická centra) mohou mít strukturální problémy a dlouhodobě klesající poptávku po bydlení. Poptávka po nájmech je slabá a riziko neplatičů vysoké. Nízká kupní cena zde často reflektuje nízký zájem a budoucí problémy.
  • Vyloučené lokality: Vyhni se čtvrtím se špatnou pověstí a vysokou kriminalitou. I když je byt levný, budeš mít problém najít spolehlivé, bonitní nájemníky a správa nemovitosti bude náročná, plná rizik poškození a platební neschopnosti.
  • Města bez růstového potenciálu: Lokality s klesajícím počtem obyvatel, bez velkých zaměstnavatelů nebo kvalitní infrastruktury nenabízejí potenciál pro růst hodnoty nemovitosti ani nájemného. Investice do takových oblastí může vést k dlouhodobé stagnaci a obtížné likviditě nemovitosti.

Zlaté pravidlo: Neinvestuj tam, kde bys sám nechtěl bydlet. Kvalita lokality je přímo úměrná kvalitě a bonitě tvých budoucích nájemníků, což přímo ovlivňuje výnosnost a bezproblémovost pronájmu.

Porovnej si různé lokality

Ověř si výnosnost vybrané lokality v kalkulačce.

Spustit kalkulačku

Závěr

Neexistuje jedna univerzální „nejlepší“ lokalita pro investici do pronájmu. Každá oblast nabízí jiný poměr mezi rizikem, výnosem a potenciálem růstu hodnoty. Klíčem k úspěchu je důkladný průzkum trhu a pochopení specifických dynamik každé lokality.

  • Pro konzervativní investory: Praha a Brno nabízejí stabilitu a jistotu poptávky, avšak za cenu nižšího cash flow z nájmu a vyšší vstupní investice. Jsou vhodné pro ty, kteří preferují uchování hodnoty.
  • Pro investory hledající vyšší výnos: Ostrava a některá menší města mohou být správnou volbou, ale vyžadují důkladnější průzkum, aktivní správu a ochotu nést vyšší riziko. Potenciál zhodnocení zde může být rychlejší.
  • Zlatá střední cesta: Okrajové části Prahy a krajská města jako Plzeň, Pardubice, Hradec Králové nebo Liberec představují vyvážený kompromis mezi cenou, výnosem a rizikem. Často nabízejí solidní růstový potenciál.

Před každou investicí si udělej vlastní podrobný průzkum, navštiv danou lokalitu, promluv si s místními realitními makléři a získej co nejvíce informací. A hlavně – vše si pečlivě spočítej, ideálně s ohledem na čistý výnos po odečtení všech nákladů a daní.

Zdroje a použitá literatura

  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí", csu.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Global Property Guide: "Czech Republic’s Residential Property Market Analysis 2025", www.globalpropertyguide.com, přístup 28. prosince 2025
  • Expats.cz: "Average wages in Prague soar past CZK 62,000 monthly", www.expats.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Česká národní banka: "Current forecast - Czech National Bank", www.cnb.cz, přístup 28. prosince 2025