Který byt ti vydělá víc? Garsonka, nebo 3+1?

Stojíš před klíčovým rozhodnutím každého investora do nemovitostí: koupit menší byt s vidinou vyššího procentuálního výnosu, nebo vsadit na větší byt, který přiláká stabilnější nájemníky? Odpověď není jednoznačná a závisí na tvé strategii, lokalitě a ochotě riskovat. V tomto článku ti ukážeme matematiku, která ti pomůže se rozhodnout, a porovnáme výhody i nevýhody obou variant.

Jak velikost bytu ovlivňuje výnosnost pronájmu (ROI)?

Na první pohled se zdá, že menší byty mají vyšší návratnost investice (ROI). Důvodem je, že jejich pořizovací cena je výrazně nižší, ale cena nájmu za metr čtvereční bývá naopak vyšší než u velkých bytů. Podívejme se na konkrétní, modelové příklady z velkých českých měst.

Definice: Hrubé ROI

V této fázi počítáme takzvané hrubé ROI (Return on Investment), které nebere v potaz další náklady jako daně, pojištění, opravy nebo období, kdy je byt prázdný. Jde o základní ukazatel pro rychlé porovnání. Hrubé roční ROI = (Měsíční nájem × 12 / Kupní cena) × 100

Porovnání výnosnosti v českých městech

Následující tabulka ukazuje modelové výpočty pro byty v původním, ale udržovaném stavu. Ceny jsou orientační a odrážejí situaci na trhu na konci roku 2025. Údaje o cenách nemovitostí vycházejí z průměrných hodnot, jak uvádí Český statistický úřad.

Město Typ bytu Průměrná kupní cena Průměrný měsíční nájem Roční hrubé ROI
Praha 1+kk (35 m²) 4 500 000 Kč 17 000 Kč 4,53 %
Praha 3+1 (75 m²) 8 000 000 Kč 28 000 Kč 4,20 %
Brno 1+kk (35 m²) 3 500 000 Kč 13 000 Kč 4,46 %
Brno 3+1 (75 m²) 6 500 000 Kč 22 000 Kč 4,06 %
Ostrava 1+kk (35 m²) 1 800 000 Kč 8 000 Kč 5,33 %
Ostrava 3+1 (75 m²) 3 200 000 Kč 13 000 Kč 4,88 %

Z tabulky jasně vyplývá, že menší byty typu 1+kk dosahují ve všech městech o několik desetin procentního bodu vyššího hrubého ROI. Tento rozdíl se může zdát malý, ale v dlouhodobém horizontu a při započtení dalších nákladů hraje významnou roli.

Klíčový poznatek: I malý rozdíl v hrubém ROI (např. 0.5%) se na investici 4 000 000 Kč projeví jako 20 000 Kč ročně. Za deset let je to 200 000 Kč navíc! Dlouhodobě se tyto rozdíly sčítají.

Spočítej si přesné ROI pro tvou nemovitost

Který byt vydělá víc? Spočítej si to u nás.

Spustit kalkulačku

Kdo si jaký byt pronajímá? Poptávka a cílová skupina

Výnosnost není všechno. Klíčové je také to, jak rychle a komu byt pronajmeš. Každá velikost bytu cílí na jinou skupinu lidí.

💡 Rada experta: Než koupíš byt, prozkoumej místní demografii a trendy. Jsi ve studentském městě? Pak jsou malé byty s velkou poptávkou sázkou na jistotu. V rodinné čtvrti s dobrou školou se naopak bude lépe pronajímat větší byt.

Malé byty (1+kk, 2+kk)

  • Cílová skupina: Studenti, jednotlivci, mladé páry, pracovníci stěhující se za prací.
  • Výhody: Obrovská poptávka, zejména ve velkých a univerzitních městech. Byt snadno a rychle znovu pronajmeš.
  • Nevýhody: Vysoká fluktuace nájemníků. Studenti odcházejí po konci studia, mladí lidé si hledají větší bydlení. To znamená častější papírování, hledání nových nájemníků a vyšší riziko krátkodobých prostojů mezi pronájmy.

Velké byty (3+1 a větší)

  • Cílová skupina: Rodiny s dětmi, skupiny spolubydlících (např. studenti medicíny, mladí lékaři).
  • Výhody: Nájemníci jsou mnohem stabilnější. Rodiny s dětmi mají tendenci zůstávat na jednom místě několik let kvůli školce, škole a sociálním vazbám.
  • Nevýhody: Nižší poptávka a delší doba hledání nájemníka. Trh pro velké byty je menší a náročnější. Zároveň je zde menší ochota ke kompromisům ohledně stavu a lokality bytu. Podle analýz trhu (Global Property Guide) je poptávka po rodinném bydlení stabilní, ale citlivější na ekonomickou situaci.

Pamatuj: Vysoká fluktuace u malých bytů znamená víc práce. Každá změna nájemníka obnáší inzerci, prohlídky, smlouvy a předání bytu. Zvaž, kolik času chceš správě věnovat.

Jak často stojí byt prázdný? Obsazenost a prostoje

Každý den, kdy je tvůj byt prázdný, ti prodělává peníze. Velikost bytu přímo ovlivňuje, jak dlouhé tyto prostoje mohou být.

  • Malé byty: Díky vysoké poptávce je běžné, že najdeš nového nájemníka během jednoho až dvou týdnů, někdy i plynule navážeš na toho předchozího. I když se nájemníci střídají častěji (např. jednou za 1-2 roky), celková doba, kdy je byt prázdný, bývá kratší.
  • Velké byty: Najít vhodnou rodinu může trvat i déle než měsíc. Pokud se ti nepodaří najít nájemníka před začátkem školního roku, může být byt prázdný i několik měsíců. Na druhou stranu, když už nájemníka najdeš, je velká šance, že zůstane 5 i více let.

Prostoje = Ztráta zisku: Každý měsíc, kdy je tvůj byt prázdný, znamená ztrátu potenciálního nájmu. U bytu s nájmem 15 000 Kč/měsíc přijdete za jeden prázdný měsíc o 15 000 Kč. Zvaž dobu pronájmu v tvých kalkulacích ROI.

Náklady na údržbu a správu

Pořizovací cenou to nekončí. Provozní náklady se u různých velikostí bytů výrazně liší.

Pozor: Skryté náklady a fond oprav

Při koupi bytu si vždy zjisti výši příspěvků do fondu oprav. Ten se obvykle počítá podle podlahové plochy. U bytu 3+1 o velikosti 75 m² může být měsíční příspěvek klidně o 1 500 Kč vyšší než u garsonky s 35 m². To je 18 000 Kč ročně, které ti ukrojí ze zisku. Na další skryté náklady upozorňují i realitní experti (jakubzizka.cz).

  • Rekonstrukce a opravy: Vymalovat byt 3+1 stojí více než dvakrát tolik co garsonku. Výměna podlah, oken nebo kuchyňské linky se u většího bytu může prodražit o statisíce korun.
  • Energie a poplatky: I když energie platí nájemník, společné prostory (výtah, osvětlení chodeb) se rozpočítávají často podle osob nebo podlahové plochy, což opět znevýhodňuje větší byty.
  • Opotřebení: Rodina s dětmi opotřebuje byt obecně více než jednotlivec. Počítej s častějšími a nákladnějšími opravami.

Závěrečné srovnání: Který byt je pro tebe?

Neexistuje univerzální vítěz. Volba závisí na tvých investičních cílech.

Vlastnost Malý byt (1+kk, 2+kk) Velký byt (3+1 a více)
Hrubé ROI Vyšší Nižší
Cílová skupina Studenti, jednotlivci, páry Rodiny, spolubydlící
Fluktuace nájemníků Vysoká (1-2 roky) Nízká (3-5+ let)
Rychlost pronájmu Velmi rychlá (dny/týdny) Pomalejší (týdny/měsíce)
Náklady na údržbu Nízké Vysoké
Náročnost správy Vyšší (časté změny) Nižší (stabilita)
Ideální strategie Maximalizace cash flow, flexibilita Dlouhodobá stabilita, menší starost

Vyzkoušej si různé scénáře v naší kalkulačce

Který byt vydělá víc? Spočítej si to u nás.

Spustit kalkulačku

Shrnutí: Co si z článku odnést?

  1. Malé byty nabízejí vyšší hrubé ROI. Díky nižší pořizovací ceně a vysokému nájmu na metr čtvereční ti v procentech vydělají více.
  2. Velké byty znamenají stabilitu. Získáš dlouhodobé a spolehlivé nájemníky, což snižuje starosti se správou a zajišťuje pravidelný příjem.
  3. Poptávka je klíčová. V univerzitních městech je obrovský hlad po malých bytech. V klidnějších lokalitách s dobrou občanskou vybaveností zase snadněji najdeš rodinu do většího bytu.
  4. Nepodceňuj náklady. Fond oprav, rekonstrukce a častější správa u malých bytů mohou výrazně snížit čistý zisk. Vždy si spočítej všechny výdaje.

Konečné rozhodnutí je na tobě. Zvaž, jestli preferuješ maximalizaci zisku za cenu vyšší administrativy, nebo klidnější investici s o něco nižším, ale stabilnějším výnosem.

Zdroje a použitá literatura

  • Český statistický úřad: "Ceny nemovitostí | Statistika", csu.gov.cz, přístup 28. prosince 2025
  • Global Property Guide: "Czech Republic’s Residential Property Market Analysis 2025", globalpropertyguide.com, přístup 28. prosince 2025
  • Jakub Žižka: "Na co si dát pozor při koupi bytu: skryté výdaje a vady", jakubzizka.cz, přístup 28. prosince 2025