Kalkulátor nemovitostního flipu

Jak kalkulačku používat

Zadejte kupní cenu nemovitosti a náklady spojené s nákupem (daň z nabytí, realitka, právník).
Vyplňte náklady na renovaci - materiál, práce, projekty, povolení.
Uveďte očekávanou prodejní cenu po renovaci a náklady na prodej (realitka, inzerce).
Nastavte časový horizont - jak dlouho bude trvat nákup, renovace a prodej.

Co počítáme

Kalkulačka vypočítá komplexní analýzu flipu:

Čistý zisk - kolik skutečně vyděláte po odečtení všech nákladů
ROI - návratnost investice v procentech
Daň z příjmu - daňová povinnost z prodeje nemovitosti
Holding costs - náklady na držení nemovitosti během renovace
Break-even analýza - minimální prodejní cena pro nulový zisk

Klíčové pojmy

Základní pojmy a pravidla, které kalkulačka používá:

Flipping - strategie investování do nemovitostí spočívající v nákupu, renovaci a rychlém prodeji za vyšší cenu.
ARV (After Repair Value) - odhadovaná hodnota nemovitosti po dokončení renovace, očekávaná prodejní cena.
Holding costs - průběžné náklady na držení nemovitosti během projektu (pojištění, daně, energie, hypotéka).
70% pravidlo - zlaté pravidlo flippingu: kupní cena + renovace by neměly překročit 70% ARV, aby byl flip ziskový.
Contingency reserve - rezerva na nepředvídané výdaje, obvykle 10-20% z rozpočtu na renovaci.
Daň z příjmu z prodeje - v ČR 15% daň z příjmu při prodeji do 10 let od nabytí (s odpočty nákladů na renovaci).

Jak na výpočet nemovitostního flipu

Kalkulačka počítá komplexní analýzu ziskovosti projektu. Zde jsou klíčové vzorce:

1. Celkové náklady projektu

Součet všech nákladů spojených s projektem:

Celkové náklady = Kupní cena + Náklady na nákup + Náklady na renovaci + (Holding costs × Počet měsíců) + Náklady na prodej

Příklad: Kupní cena 3 mil. Kč + náklady na nákup 150 tis. Kč (daň 4%, realitka, právník) + renovace 500 tis. Kč + holding costs 15 tis. Kč/měsíc × 6 měsíců + náklady na prodej 200 tis. Kč = celkem 3,94 mil. Kč

2. Hrubý a čistý zisk

Rozdíl mezi prodejní cenou a celkovými náklady:

Hrubý zisk = Prodejní cena (ARV) − Celkové náklady Základ daně = Prodejní cena − Kupní cena − Náklady na renovaci − Náklady na nákup − Náklady na prodej Daň z příjmu = Základ daně × 0.15 Čistý zisk = Hrubý zisk − Daň z příjmu

Příklad: ARV 5 mil. Kč − celkové náklady 3,94 mil. Kč = hrubý zisk 1,06 mil. Kč. Po odečtení daně 15% z rozdílu cen = čistý zisk cca 900 tis. Kč.

3. ROI (Return on Investment)

Návratnost investice v procentech:

ROI = (Čistý zisk / Celková investice) × 100

Příklad: Čistý zisk 900 tis. Kč / investice 3,94 mil. Kč = ROI 22,8%

4. Zlaté 70% pravidlo

Maximální nabídková cena pro ziskový flip:

Maximální nabídka = (ARV × 0.70) − Náklady na renovaci − Náklady na nákup

Příklad: ARV 5 mil. Kč, renovace 500 tis. Kč, náklady na nákup 150 tis. Kč → maximální nabídka = (5 000 000 × 0.70) − 500 000 − 150 000 = 2,85 mil. Kč

5. Break-even analýza

Minimální prodejní cena pro nulový zisk:

Break-even cena = Celkové náklady + Daň z prodeje při break-even

Tato cena ukáže, pod jakou prodejní cenou začnete prodělávat.

6. Holding costs

Měsíční náklady na držení nemovitosti během renovace:

Celkové holding costs = Měsíční náklady × Délka projektu v měsících Měsíční náklady zahrnují: pojištění + daň z nemovitosti + energie + splátky hypotéky (pokud financováno úvěrem)

Příklad: Pojištění 2 tis. Kč + daň 1 tis. Kč + energie 3 tis. Kč + hypotéka 9 tis. Kč = 15 tis. Kč měsíčně. Projekt 6 měsíců = 90 tis. Kč celkem.